Глоссарий недвижимости Бали

Долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права. Это единственный формат, в котором иностранец лично владеет виллой на Бали.

Полное право собственности на землю, доступное только гражданам Индонезии. Сертификат SHM это документ, с которого начинается любая проверка участка.

Титул «право пользования» на землю, который иностранец с видом на жительство может оформить на своё имя. На практике встречается редко из-за порогов и требований к статусу.

Титул права застройки, который оформляют на индонезийскую компанию, включая иностранную PT PMA. Иностранцу он доступен только через юрлицо.

Индонезийское ООО с иностранным капиталом, единственная форма юрлица для иностранца. С мая 2026 на Бали не регистрируется по 18 кодам KBLI, включая недвижимость.

Оформление земли в собственность на гражданина Индонезии «в интересах» иностранца. Такая схема ничтожна по закону, а с 2026 года наказуема по Perda Bali №4/2026.

Условие договора, по которому арендатор получает следующий срок аренды. Оно защищает только если в договоре есть обязанность собственника, срок и цена (формула), а не «по договорённости».

Механизм расчёта цены третьей ступени лизхолда. Берётся среднерыночная ставка аренды земли района по трём источникам с пересчётом раз в два года, и цена приходит как счёт, без торга.

Продажа виллы на лизхолде означает передачу прав по договору аренды новому арендатору на оставшийся срок. Оформляется через нотариуса, цена зависит от остатка лет.

Базовый земельный закон Индонезии. Он определяет виды прав на землю (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, Hak Sewa) и запрещает иностранцам собственность.

Гражданский кодекс Индонезии голландского происхождения. Он регулирует договоры, аренду, доказательную силу документов и ответственность за неисполнение.

Модель, по которой DOMA работает с 2026 года как инвест-партнёр. Земля оформляется на инвестора, строительный бюджет идёт подрядчику, DOMA ведёт проект на стороне инвестора по отдельному договору. Три документа вместо одного.

Государственное подтверждение, что планируемое использование конкретного участка соответствует плану территории. Это обязательный первый шаг перед разрешением на строительство PBG.

Долгосрочный план пространственного развития провинции Бали и каждого округа. Он задаёт крупные зоны, такие как туризм, жильё, сельхозземли и охраняемые территории.

Детальный план зонирования на уровне района. Он задаёт конкретные функции, плотность, высотность и отступы для каждого квартала и служит основой для автоматического KKPR.

Таблица в плане RDTR, где для каждой зоны и каждого вида деятельности (по KBLI) стоит буква. I значит разрешено, T ограничено, B с условиями, X запрещено.

Жилая зона на картах Бали. Виллы строить можно, а легально сдавать только если KKPR подтверждает коммерческий код KBLI (55193) на этих координатах.

Туристическая зона на картах Бали. Отели и размещение разрешены по функции, но KKPR могут не выдать по трём другим критериям, это интенсивность, отступы и инфраструктура.

Сельскохозяйственная зона и охраняемые рисовые поля. Вилла здесь означает не «дёшево с видом», а с 2026 года уголовное преступление по Perda Bali №4/2026.

Статус земель, закреплённых за производством продовольствия по закону 41/2009. Перевод под застройку запрещён, а на Бали за него грозит уголовная ответственность.

Карта рисовых полей по спутниковой съёмке, утверждённая министерством ATR/BPN. Участок в LSD не получит подтверждение зонирования под застройку.

Обязательные расстояния от реки, обрыва, берега, дороги и храма, внутри которых строить нельзя. На участках с каньоном и видом отступы съедают заметную часть площади.

Региональные законы провинции Бали (Perda) и постановления губернатора (Pergub) и глав округов (Perbup). Именно ими введены RTRW, запрет на застройку рисовых полей и ответственность номиналов.

Национальное земельное агентство, ведущее реестр сертификатов и обременений. Официальную выписку по участку получает только нотариус, а приложение Sentuh Tanahku подходит для первичной проверки.

Единица площади земли на Бали, 1 аре = 100 м² (примерно «сотка»). Цены на землю и аренду называют за аре в год или за аре разово.

Одобрение конкретного здания по проекту с назначением (жилое или коммерческое), площадью и этажностью. Выдаётся до стройки через систему SIMBG и в 2021 году заменило IMB.

Документ о том, что построенное здание соответствует PBG и нормам и пригодно к эксплуатации. Он выдаётся после стройки и нужен для легальной аренды и передачи виллы.

Разрешение на строительство, действовавшее до 2021 года. Его заменило PBG, но у зданий старше пяти лет в документах встречается именно IMB.

Единый номер, который получает любой бизнес в системе OSS. Для сдачи виллы он должен быть у оператора с правильным кодом KBLI, а для проверки застройщика смотрят номер его юрлица.

Национальный классификатор видов бизнеса. Для вилл ключевые коды это 55193 (вилла для размещения туристов) и 68111 (недвижимость), который с мая 2026 закрыт для новых PT PMA на Бали.

Государственный онлайн-портал, через который выдаются NIB, KKPR и лицензии по риск-ориентированному подходу. Там же проверяется любой застройщик или управляющая компания.

Три уровня экологического согласования по масштабу объекта. Это заявление SPPL для малых вилл, UKL-UPL для средних комплексов и AMDAL для крупных, и один из них обязателен до PBG.

Государственный онлайн-реестр, через который подаются и выдаются PBG и SLF. Номер разрешения проверяется в нём, а не по печати на бумаге.

Разрешение на скважину и забор грунтовых вод, обязательное для коммерческих объектов. На Бали дедлайн легализации скважин 31 марта 2026, дальше штрафы.

Региональная водопроводная компания, в Гианьяре это PDAM Tirta Sanjiwani. Подключение есть не везде, давление нестабильно, поэтому виллы держат накопительный бак и часто скважину.

Номер налогоплательщика в округе для уплаты местного налога с размещения гостей (10% от стоимости проживания). Входит в пакет легальной аренды вместе с NIB, KBLI, PBG и SLF.

Набор документов, без которого виллу снимают с Airbnb и Booking. Это NIB с KBLI 55193, коммерческие KKPR/PBG, SLF и NPWPD. Иностранцу-физлицу его обычно обеспечивает лицензированная УК.

Проверка объекта, продавца и сделки до передачи денег. Смотрят землю и сертификат, зонирование, разрешения, юрлицо, договор и схему платежей. Занимает 2–4 недели и стоит $1 000–2 500 у независимого юриста.

Нотариус удостоверяет договоры, а PPAT уполномочен оформлять акты по земле и регистрировать их в BPN. Обычно это один человек в двух ролях, и без него сделка с землёй не имеет полной силы.

Четыре формы документа с разной силой в суде. Это нотариальный акт, легализация подписей при нотариусе, регистрация уже подписанного документа и простой договор «под подпись».

Обязывающий договор между покупателем и застройщиком о будущей передаче объекта. В нём фиксируют цену, график платежей по этапам, спецификацию, срок сдачи, неустойку и порядок при недострое.

Схема, при которой каждый транш платится только за завершённый и принятый по акту этап стройки. В проектах DOMA это 30% на старте, 30% за фундамент, 30% за конструктив и 10% при передаче.

Документ, которым вилла передаётся владельцу после финальной проверки. С него начинаются гарантийные сроки, выплата последних 10% и запуск аренды.

Хранение денег или документов у нейтральной стороны до выполнения условий. Деньги за землю лежат на эскроу до регистрации лизхолда, а сертификат и согласия собственника хранятся на депоненте у нотариуса.

Юридический термин для нарушения договора, то есть просрочки, неполного или ненадлежащего исполнения. В отличие от форс-мажора, даёт право на неустойку, убытки и расторжение.

По закону UU 7/2011 расчёты на территории Индонезии ведутся в рупиях. Цена в договоре может быть в долларах, но платёж на счёт застройщика приходит в IDR по зафиксированному курсу.

Разовый налог покупателя до 5% от налоговой базы при получении титула на землю или здание. Для чистого лизхолда физлица он не начисляется, но возникает при Hak Pakai, HGB и наследовании титула.

НДС 11–12% начисляется при покупке нового здания у застройщика-плательщика. Льгота PMK 90/2025 покрывает 100% НДС с первых Rp 2 млрд для жилья до Rp 5 млрд, но лизхолд и PT PMA под неё не подпадают.

Региональный налог на землю и постройки, начисляемый по кадастровой стоимости NJOP. Для виллы в Убуде это Rp 500 000–3 000 000 в год. Платит собственник земли, но по договору налог обычно перекладывается на арендатора.

Индонезийский налог с арендного дохода. Для налоговых резидентов это 10% с валовой аренды (PPh 4(2)), для нерезидентов удержание 20% (PPh 26), которое снижается по соглашению об избежании двойного налогообложения.

Новая единая система налоговой службы Индонезии, запущенная в 2025 году. Она автоматически сопоставляет платежи, доходы, активы и данные платформ, поэтому занижение цен сделок и «серые» доходы от аренды стали видны сразу.

Договор между Индонезией и вашей страной, который снижает удержание с аренды и позволяет зачесть индонезийский налог дома. У Индонезии есть СИДН с Россией, Казахстаном, Австралией, Великобританией, большинством стран ЕС.

Индонезийский идентификационный номер налогоплательщика. Иностранец без резидентства может обходиться без него (удержание 20% как нерезидент), но для льгот, Hak Pakai и резидентской ставки NPWP нужен.

Средняя цена проданной ночи, то есть выручка от проживания, делённая на число проданных ночей. Для 2-спальной виллы в Убуде это $165 по индексу DUVI (Q3 2026).

ADR × загрузка показывает, сколько в среднем приносит каждая календарная ночь, включая пустые. По DUVI для Убуда это $104/ночь по рынку и $144 для вилл под управлением DOMA-партнёров.

Доля проданных ночей от календарных за период. По Бали в среднем 60–65% для активных вилл, по всем листингам Убуда около 37%, у сданных вилл партнёров DOMA под управлением 87% (Green Harmony показала 88,2% с января по сентябрь 2025).

Годовой доход владельца после комиссий платформ и УК, расходов на содержание и налогов, делённый на цену виллы. Реалистичный диапазон для управляемой виллы Бали 10–15%, факт по сданным виллам партнёров DOMA 12,8%.

Оператор, который сдаёт виллу, обслуживает гостей и объект, ведёт разрешения и налоги и платит владельцу ежемесячно за комиссию 15–25% от выручки. Для иностранца на лизхолде УК служит ещё и легальной оболочкой аренды.

Airbnb, Booking.com и другие онлайн-агентства, через которые приходит основной поток гостей. С 2026 года они снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по спискам министерства туризма Индонезии.

Квартальный индекс DOMA по рынку 2-спальных вилл Убуда. Он показывает цену входа, ADR, RevPAR, загрузку, чистую доходность и предложение, методика открытая, данные собраны по 20 площадкам (CC BY 4.0).

Сдача виллы на месяц и дольше номадам и зимующим. Ставка за ночь ниже, зато выше загрузка, меньше износ и операционки. Гибрид «посуточно в сезон, long stay в низкий» обычно выигрывает у чистых стратегий.

Все годовые расходы, которые несёт владелец независимо от загрузки. Это персонал, электричество и вода, бассейн и сад, налоги PBB и аренда, страховка, ремонтный фонд, комиссия УК. Для 2-спальной виллы в Убуде выходит $7 500–13 000 в год.

Три этапа, за которые платится по актам. Это фундамент (с колоннами и чашей бассейна), конструктив (несущие, кровля, стены) и отделка (остекление, финиш). Срок стройки виллы 72 м² по договору составляет 10 месяцев.

Проверка готовой виллы до подписания акта передачи. Смотрят конструктив, инженерию, отделку, мебель по спецификации и документы, а замечания фиксируют в дефектной ведомости со сроками устранения.

Гарантийные обязательства застройщика или подрядчика по договору. В проектах DOMA это 5 лет на конструктив, 2 года на инженерные системы, 1 год на отделку и оборудование, отсчёт идёт от акта BAST.

Решение шести округов Бали с 2026 года приостановить выдачу новых разрешений на отели, виллы и рестораны в перегретых зонах. Тотального запрета на стройку нет, юг не остановили, проверяется конкретный участок.

Ограничение высоты построек на Бали в 15 метров (условно «не выше кокосовой пальмы»), закреплённое в провинциальном RTRW. Для вилл в 2 этажа это не проблема, а для «апартаментов на 5 этажей» это стоп-фактор.

Временный (KITAS, 1–2 года) и постоянный (KITAP, 5 лет) виды на жительство Индонезии. Покупка виллы сама по себе ВНЖ не даёт, основанием служат работа, инвестиции через компанию, семья, пенсия или специальные визы.

Долгосрочный ВНЖ Индонезии для инвесторов. Индивидуальному инвестору нужно $350 тыс. в гособлигации/акции/депозит на 5 лет или $700 тыс. на 10 лет. Вариант с недвижимостью это апартамент от $1 млн, а отдельная вилла за $139 тыс. под критерии не подходит.

Виза долгосрочного пребывания на 5 или 10 лет для тех, кто подтверждает средства. Нужен депозит около Rp 2 млрд (~$125 тыс.) на счёте в индонезийском госбанке или владение недвижимостью на эту сумму. Права работать виза не даёт.

Виза по прибытии на 30 дней с однократным продлением (Rp 500 000), оформляется онлайн как e-VOA. На въезде в 2026 году также нужны e-Arrival Card, электронная таможенная декларация и туристический сбор Love Bali Rp 150 000.