Издание DOMA
Что произошло на Бали и что это значит для ваших денег. Ежедневный дайджест о недвижимости, регуляторике, визах и рынке, плюс бесплатный еженедельный выпуск в PDF.
Свежий выпуск
Выпуск №10 за 20–26 октября 2026: как закрывалась топливная история, решение Банка Индонезии и три закрытия рупии выше 18 000, проверки кухонь на местные продукты, спор о минимальной зарплате 5,25 млн, итоговый отчёт Pansus TRAP, аудит налогов в Денпасаре, бюджет Бали 2027, две условные модели и паспорт закупок. 26 страниц, RU и EN.
Журнал недели в PDF
Все дайджесты
Выпуск №9 за 12–19 октября 2026: семь дней без бензина и цена перебоев для виллы, рупия выше 18 000 и предложение MSCI, призыв губернатора к площадкам, Бадунг и единое окно разрешений, BPHTB, бюджет Гианьяра, топливный и энергетический паспорт объекта. 26 страниц, RU и EN.
Журнал DOMA за 5-11 октября 2026: вода на Буките, туристический спрос, UWRF и инфраструктура. 16 страниц с фотографиями, графиками и расчётами. PDF на русском.
Журнал DOMA №7 за период с 30 сентября по 6 октября. В номере 16 страниц о рынке вилл Бали, загрузке, расходах и проверке покупки. Инфографика, фотографии и PDF на русском.
Гианьяр вошёл в PERINTIS, власти проверяют сообщения о продаже отелей, BI сохранил ставку. Четыре страницы о сделках и экономике вилл на Бали.
Пожарная служба Денпасара насчитала 51 возгорание в августе против 33 в июле и 215 с начала года, сухой сезон в разгаре. Что это значит для владельца виллы, от страховки и электрики до сжигания мусора рядом с участком. Плюс 15 803 электромобиля на Бали и прямой рейс с Бали на Пхукет от Rp 2,3 млн.
Административный суд Денпасара встал на сторону иностранного инвестора и отменил предписание о сносе 182-метрового стеклянного лифта на пляже Kelingking (Нуса-Пенида), правительство Бали будет обжаловать. Что этот кейс говорит покупателю виллы о пермит-риске. Плюс рынок в цифрах с инфляцией августа, ставкой BI и курсом рупии.
Новый отчёт PT Hotel Investment Advisory показывает, что баланс поглощения нового предложения отрицательный почти во всех зонах Бали. Санур остался единственной зоной с плюсом и прогнозной загрузкой 84,6%. У Убуда −8,1 п.п., у «регионального Бали» −31,4 п.п. В стройке ещё около 2 460 номеров. Что это значит для покупателя виллы.
Индонезия приняла закон о международном финансовом центре с 0% налогом, и Бали главный кандидат на площадку. Джакарта вычеркнула главу из балийского закона о турстранспорте. Туризм даёт острову Rp176 трлн валютной выручки.
За январь–июнь 2026 года Бали посетили около 3,2 млн иностранных туристов, на 2,42% меньше, чем за то же полугодие 2025-го (данные BPS-Бали). Каждый четвёртый гость из Австралии, Россия держит седьмое место. Вторая тема в том, что правительство делает ставку на инвестиции и туризм в третьем квартале и запускает прямой рейс Бали–Пхукет. Разбираем, что из этого следует для покупателя виллы.
Порт Беноа переформатируют в Bali Maritime Tourism Hub. Это марина на 24,77 га, до 188 яхт, причалы под суда до 90 м и приём до пяти круизных лайнеров в день, полный запуск заявлен к концу 2028 года. Вторая тема это берегоукрепление под храмом Улувату как продолжение курса на охрану прибрежной зоны. Разбираем, что из этого следует для покупателя виллы.
Тихий день, свежих регуляторных, налоговых и визовых событий за сутки нет. Единственная содержательная тема это Табанан, который обозначают как формирующееся второе по величине турнаправление Бали после Бадунга. Разбираем сдержанно. Цифр по ценам и проектам в источнике нет, но направление спроса из перегретого юга в инленд подтверждается.
Тихий день по имущественной повестке, свежих регуляторных, налоговых или визовых событий за сутки нет. Единственный содержательный сигнал фоновый. В спецэкономзоне Kura Kura на Серангане создают центр развития искусственного интеллекта с Университетом Цинхуа. Разбираем, что это значит для инвестклимата юга и почему это про экономику, а не про рынок вилл напрямую.
Умеренный день по имущественной повестке. Главное в том, куда движутся крупные деньги на острове. На юге в спецзоне Kura Kura открылся первый на Бали аутлет-молл Sira Village ($85 млн, BTID + Mitsubishi Estate), а на севере президент Прабово поддержал частный международный аэропорт в Кубутамбахане. Разбираем, что оба сигнала значат для покупателя виллы.
Крупных имущественных событий за сутки нет, день тихий. Главное в том, что власти начинают государственный редевелопмент пляжа Бингин (Улувату, Бадунг), где годом ранее снесли 40+ нелегальных построек за нарушение зонирования, стройнорм и уклонение от налогов. Разбираем, почему это конкретный урок для покупателя виллы, в чём три причины сноса и почему пакет разрешений важнее вида на океан.
Крупных имущественных событий за сутки нет, день тихий. Главное в том, что Управление туризма Бадунга (28.07.2026) вводит механизм обязательного уведомления и контроля за мероприятиями и активностями иностранцев в общественных пространствах. Это продолжение курса 2026 на «качественный туризм» и проверку визового статуса. Плюс короткий блок «рынок в цифрах», где рупия держится выше 18 000 IDR/USD, а Банк Индонезии усиливает меры поддержки.
Свежих имущественных событий за сутки нет, день тихий. Разбираем два практических сюжета для покупателя. Закрытую спецкомитетом Pansus TRAP виллу Vedas в Табанане снова открыли после подтверждения соответствия зонированию (27.07.2026), а сама кампания проверок столкнулась со спором о юрисдикции. И напоминание для тех, кто летит смотреть объект. Продление визы на Бали с мая 2025 требует личного визита в иммиграцию для биометрии.
27 июля 2026 глава Банка Индонезии Перри Варджийо ушёл в отставку почти на два года раньше срока, и.о. назначена Дестри Дамаянти. Рупия ослабла до ~17 990 IDR/USD, за 2026 год потеряла более 7% и остаётся слабейшей валютой Азии. Без прогнозов курса разбираем две стороны слабой рупии для покупателя виллы, оплачивающего в USD, AUD, EUR или другой валюте.
Министерство туризма Индонезии заявило курс на развитие велнес-туризма. В 2024 году сегмент дал 13,35% иностранных турприбытий, а мировой рынок Global Wellness Institute оценивает в $6,8 трлн. Также разбираем провинциальный Перда о «качественном туризме» с проверкой платёжеспособности на въезде, расширение аэропорта Нгурах-Рай до 32 млн пассажиров к 2031 году и то, что всё это значит для покупателя виллы.
Спецкомитет парламента Бали (Pansus TRAP) в 2026 году проверяет и рекомендует закрывать виллы, нарушившие зонирование и береговые отступы. Под санкции попали Villa Vedas в Табанане и комплекс Plataran в Булеленге, а всего по острову выявлен 21 нарушитель. Разбираем, что происходит, чем это грозит владельцам и почему это довод в пользу покупки у застройщика с проверяемым пакетом разрешений.
Бали закрыл новым иностранным компаниям (PT PMA) доступ к системе лицензирования OSS в 18 низкорисковых отраслях, среди них владение и аренда недвижимости (KBLI 68111). Уже действующие лицензии сохраняются, но попадают под усиленный контроль. Разбираем, что это меняет для покупателя виллы под аренду, а заодно смотрим на фон, то есть курс на международный финцентр с нулевым налогом.
Банк Индонезии сохранил базовую ставку 5,75% и сделал выбор в пользу привлечения иностранного капитала, а не ужесточения, хотя рупия при этом ослабла. Отдельно разбираем свежую статистику рынка. Турпоток в апреле снизился на 6,4% год к году, но загрузка отелей выросла. Что это значит для покупателя с валютой.
Иммиграция севера Бали выдворила троих иностранцев за работу на туристической визе и внесла их в чёрный список, в фокусе удалёнщики и контент-мейкеры. Параллельно министр AHY представил морской туристический хаб в Беноа с мариной на 188 яхт и приёмом пяти круизных лайнеров к 2028 году. Что это значит для инвестора.
Министр ATR/BPN обозначил четыре приоритета развития Бали с упором на спатиальное планирование и ограничение конверсии земель. Север острова готовят под аэропорт спецназначения, а водное такси может сократить путь из аэропорта в Чангу до 30 минут. «Золотая виза» Индонезии перевалила за 1 274 выдачи и Rp52,1 трлн инвестиций. Что это значит для инвестора.
Индонезия вводит систему «единой стоимости земли» на цифровых картах зон, и объекты с электронными документами могут прибавить в оценке 20–40%. Иммиграция Бали за полгода выдворила 342 иностранца. Обсуждается норма о 30% зелёной зоны. Что это значит для инвестора.
Индонезия отказалась повышать визовые сборы и с 9 июля открыла безвизовый въезд ещё для 6 стран, включая Казахстан и Беларусь. Вся налоговая администрация переходит в цифровую систему Coretax. Что это значит для инвестора.
Стартовый выпуск Журнала DOMA. Задержки строек вилл и недовольные инвесторы, возможный безвизовый въезд для 8 стран, борьба Бали за сельхозземли и что всё это значит для инвестора.
Цены земли и вилл, цена ночи и загрузка, типы юнитов, кому подходит и правила 2026 года. Без брендов, каждая цифра с источником.
Открыть карту →Спросите напрямую. Отвечаем в WhatsApp и Telegram, по делу и без скриптов продаж.
