Вопросы инвестора о покупке виллы на Бали

Да, но не землю в собственность. Hak Milik (freehold) закрыт для иностранцев статьёй 21 аграрного закона UUPA. Легальные форматы это лизхолд (Hak Sewa) на своё имя, Hak Pakai для резидентов с KITAS и HGB на компанию PT PMA там, где она ещё регистрируется. Для одной инвестиционной виллы базовый инструмент это лизхолд. Подробнее → Может ли иностранец купить виллу на Бали? 15 главных вопросов · Leasehold на Бали. Как иностранцу легально владеть недвижимостью

Рынок обычно даёт 25–30 лет и «право продления по договорённости», а это нулевая защита. В проектах, которые ведёт DOMA, срок собран ступенями, 29+10+30 = 69 лет. Цена продления на 10 лет зафиксирована шкалой (+10/20/30% к первоначальной), а на 30 лет считается по формуле КФ, по которой собственник обязан продлить. Подробнее → 69 лет владения вместо 25–30: как в договоре DOMA собран горизонт 29+10+30 лет · Leasehold на Бали. Как иностранцу легально владеть недвижимостью

Нет. Номинальная схема ничтожна по ст. 26(2) UUPA (прецедент Верховного суда 3020 K/Pdt/2014), деньги не возвращаются, а Perda Bali №4/2026 ввела ответственность для иностранца, номинала и посредников вплоть до конфискации. Coretax сопоставляет «кто платил» и «на кого записано» автоматически. Подробнее → Конец «серых» схем на Бали. Номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax · Закон Бали №4/2026 о рисовых полях и почему вилла на сельхозземле теперь уголовка

В 2026 году для новой сделки на Бали, как правило, нет. С мая OSS не регистрирует новые PT PMA по 18 кодам KBLI, включая недвижимость 68111 и коды размещения. Действующие компании работают. Для одной виллы подходит лизхолд на своё имя и лицензированная УК для легальной аренды, а PT PMA остаётся инструментом для портфелей и инвесторского KITAS. Подробнее → На Бали закрыли PT PMA по 18 кодам KBLI, включая недвижимость 68111 · PMA-компания или leasehold, что выбрать инвестору

Да, если в нотариальном акте есть оговорка о переходе прав к наследникам, а договор не требует отдельного согласия собственника. Наследники получают оставшийся срок и права на продление. Полезно индонезийское завещание. При переходе титула (Hak Pakai, HGB) возникает BPHTB до 5%. Подробнее → Наследование виллы на Бали по лизхолду, как передать актив наследникам

Через нотариальный акт переуступки прав по договору аренды на оставшийся срок. На цену влияют остаток лет и зафиксированное продление, состояние виллы, история дохода и чистота документов (PBG, SLF, лицензии). Проверьте в своём договоре право переуступки без отдельного разрешения собственника. Подробнее → Продать лисхолд до конца срока, дисконт и переуступка · Как продать виллу на Бали и выстроить стратегию выхода

Выбор объекта → юридическая проверка (2–4 недели) → депозит и 7 дней на проверку договора → подписание у нотариуса (лично или по доверенности) → первый платёж 30% и оформление лизхолда на вас в течение 10 рабочих дней → платежи по этапам стройки по актам → финальная проверка → акт приёма-передачи после SLF → передача под управление. Подробнее → Как купить виллу на Бали удалённо. Пошаговая инструкция · Как устроены нотариус и сделка на Бали

Сертификат земли и выписку BPN через нотариуса, зонирование (RDTR, LSD/LP2B) и KKPR с коммерческим KBLI, PBG с коммерческим назначением и номером в SIMBG, SLF для готовых, NIB и KBLI юрлица застройщика, текст договора и схему платежей. PDF от продавца источником не является. Подробнее → Due diligence виллы на Бали, или как юридически проверить объект и сделку перед покупкой · Какие документы проверять у застройщика (KKPR, PBG, SLF)

Да. Проверка, согласование и подписание проходят дистанционно по нотариальной доверенности, документы отправляются курьером, платёж идёт банковским переводом. Мы всё же рекомендуем «тур доверия», то есть пожить на сданной вилле и посмотреть стройку и документы вживую до решения. Подробнее → Как купить виллу на Бали удалённо. Пошаговая инструкция · Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы

Да. Сделки с землёй оформляет только нотариус/PPAT, и только он получает официальную выписку BPN с обременениями. Договор «под подпись» действителен, пока никто не спорит. Подпись можно отрицать (ст. 1875 KUHPerdata), а дата не действует против третьих лиц (ст. 1880). Минимум для лизхолда это legalisasi с реестром. Подробнее → Как устроены нотариус и сделка на Бали · Формы оформления лизхолда в Индонезии, от простого договора до нотариального акта

У независимого балийского юриста это $1 000–2 500 и 2–4 недели. Для виллы за $139–250 тыс. это 0,5–2% бюджета, а ошибка может обернуться сносом, делистингом или незащищённым договором. В проектах DOMA пакет для проверки выдаётся до депозита. Подробнее → Due diligence виллы на Бали, или как юридически проверить объект и сделку перед покупкой

Цвет ничего не решает. Решает KKPR с коммерческим кодом KBLI 55193 на этих координатах. В жилой зоне R3 Убуда такой KKPR выдаётся при условиях (ст. 96 Perda Bali 2/2023, матрица ITBX), DOMA проверила это в поле. И наоборот, розовая зона не гарантирует KKPR после дробления участков. Подробнее → Жёлтая зона на Бали. Цвет ничего не решает, решает KBLI внутри зоны · Участок в розовой зоне, а KKPR не дают. Почему так бывает · Зоны земли на Бали. Почему это первый вопрос перед покупкой виллы

Медиана по острову составляет $256 000–299 000. Готовые виллы стоят $250 000–500 000 в Убуде, $400 000–800 000 в Чангу и до $1,2 млн в Семиньяке (Magnum Estate, 06.2026). Строящиеся проекты в Убуде стартуют от $119 000–139 000. Mirador предлагает 2 спальни, 72 м², от $139 000. Подробнее → Сколько стоит вилла на Бали в 2026: цены по районам и из чего складывается стоимость

На вторичном рынке уходит 6–7% на налоги и оформление (нотариус 0,5–1%, регистрация ~1%, BPHTB до 5% при переходе титула). У застройщика с НДС выходит до 16–17% (PPN 11–12%). Юридическая проверка стоит $1 000–2 500, комиссии за перевод составляют 1–3%. При чистом лизхолде на физлицо BPHTB не возникает. Подробнее → Сколько стоит вилла на Бали в 2026: цены по районам и из чего складывается стоимость · Какие налоги платит иностранец при покупке и сдаче виллы на Бали

30% после подписания (старт стройки, лизхолд на вас за 10 рабочих дней), 30% после акта этапа 1 (фундамент), 30% после акта этапа 2 (конструктив), 10% при передаче после этапа 3 и SLF. Каждый транш платится только за принятый по акту этап. «Скидка за 100% предоплату на котловане» это красный флаг. Подробнее → Рассрочка от застройщика, как работает оплата по этапам · Застройщик обещает 15–17% годовых. Как проверить финмодель перед покупкой

Цена фиксируется в долларах, платёж по закону UU 7/2011 приходит в рупиях на счёт юрлица подрядчика или эскроу нотариуса. В 2026 году деньги идут через прямой SWIFT, транзитные хабы (ОАЭ, Казахстан, Гонконг) или USDT в рупии через лицензированный обменник. Криптой напрямую застройщику платить нельзя. Подробнее → Как перевести деньги за виллу на Бали в 2026 году · Валютный риск при покупке виллы на Бали, или в какой валюте держать и платить

При покупке платится BPHTB до 5% (только при переходе титула) и НДС 11–12% на новостройку у плательщика НДС. Ежегодно идёт PBB, Rp 500 000–3 000 000 для виллы в Убуде. С аренды берут 10% для резидентов (PPh 4(2)) или 20% удержания для нерезидентов (PPh 26), ниже по СИДН, плюс местный налог 10% с гостя. Дома подаётся декларация с зачётом индонезийского налога. Подробнее → Какие налоги платит иностранец при покупке и сдаче виллы на Бали · Как задекларировать дома доход от виллы на Бали в России и Казахстане · Австралиец купил виллу на Бали. Что придётся заплатить дома

Для иностранца с KITAS/KITAP и NPWP да, при покупке готового дома или квартиры до Rp 5 млрд с передачей в 2026 году. Государство берёт на себя 100% НДС с первых Rp 2 млрд (выгода до Rp 220 млн). Лизхолд и покупка через PT PMA под льготу не подпадают, и это типичная ошибка балийского покупателя. Подробнее → Льгота по НДС на жильё в Индонезии. Когда она работает для иностранца, а когда нет

2-спальная вилла в Убуде обходится в $7 500–13 000 в год всеми статьями (персонал, электричество и вода, бассейн и сад, страховка, ремонтный фонд, PBB). 3-спальная арендная вилла в Чангу стоит $24 000–26 000. Комиссия УК 15–25% от выручки идёт сверх этого. Подробнее → Сколько стоит содержание виллы на Бали, все расходы владельца в 2026 году · Годовой календарь владельца виллы на Бали

Классической банковской ипотеки под лизхолд для нерезидента на Бали практически нет, потому что банки кредитуют под титул, которого у иностранца нет. Рабочие инструменты это беспроцентная рассрочка по этапам стройки от застройщика и финансирование в своей стране под другие активы. Подробности и редкие исключения есть в статье. Подробнее → Ипотека на Бали для иностранца, что реально можно · Рассрочка от застройщика, как работает оплата по этапам

Валовая в сильных локациях 10–18%, чистая 4–6% при самостоятельном управлении и 10–15% при профессиональной УК. Факт по сданным виллам партнёров DOMA составляет 12,8% чистыми (Green Harmony показала 11,6–18,1% по виллам за 2025 при цене $95 000). «Гарантированные 20%» это маркетинг, а не реальный диапазон. Подробнее → Доходность вилл на Бали, из чего она складывается и какие цифры реальны · Застройщик обещает 15–17% годовых. Как проверить финмодель перед покупкой

По всем листингам Убуда загрузка 36,6% при ставке $113 (платформы, август 2026), включая заброшенные объявления. У активных вилл 60–65% (DUVI). Виллы партнёров DOMA под управлением дают 87%, а Green Harmony показала 88,2% с января по сентябрь 2025. Подробнее → Доходность вилл на Бали, из чего она складывается и какие цифры реальны · Рейтинг 4.9: как вилла зарабатывает репутацию

Нужен пакет из KKPR и PBG с коммерческим назначением, SLF, NIB с KBLI 55193 и NPWPD для местного налога 10%. С 31.03.2026 платформы снимают листинги без него, а с 1 августа ещё и по спискам министерства туризма (~1 600 объектов в первой волне). Для иностранца-физлица пакет обычно обеспечивает лицензированная УК. Подробнее → Легальная сдача виллы на Бали в 2026: разрешения, дедлайн Airbnb и реальная доходность · Виллу сняли с Airbnb или Booking. Как работает делистинг и что делать

15–25% от валовой выручки (иногда 20–30% с маркетингом) плюс операционные расходы по факту. Взамен УК берёт на себя листинги и ценообразование, гостей и уборку, персонал, мелкий ремонт, разрешения и налоги, ежемесячный отчёт и выплату. Слабую УК выдают отсутствие отчётов по статьям и отсутствие NIB/NPWPD. Подробнее → Управляющая компания на Бали, как её выбрать и сколько это стоит

Выгоднее гибрид, посуточно в высокий сезон (июль и август, декабрь и январь) и помесячно в низкий (февраль и март, октябрь и ноябрь). Ставка long stay равна 12–18 посуточным ночам, зато загрузка 100% и меньше износа. Чистые стратегии проигрывают гибриду по годовому RevPAR. Подробнее → Long stay или посуточно, математика стратегий · Кто ваши гости, пять портретов клиента виллы

RevPAR = ADR × загрузка, а годовая выручка = RevPAR × 365. Для 2BR в Убуде по DUVI это $165 × 63% ≈ $104/ночь ≈ $38 000 в год по рынку и $144/ночь ≈ $52 500 у управляемых вилл. Дальше вычтите комиссии платформ и УК, расходы $7 500–13 000 и налоги, а результат разделите на цену. Быстрее посчитать в нашем ROI-калькуляторе. Подробнее → Экономика Airbnb-виллы и расчёт на реальном примере

2-спальная вилла 72 м² строится 10 месяцев по договору подряда в проектах DOMA. Этап 1 это фундамент (с колоннами и чашей бассейна), этап 2 конструктив (несущие, кровля, стены), этап 3 отделка. Mirador получил PBG 06.08.2026, сдача в сентябре 2027. Отчёты инвестору приходят раз в 2 недели. Подробнее → Этапы, сроки и контроль при строительстве виллы на Бали

Письменная претензия (somasi) с разумным сроком → требование неустойки по договору → медиация или суд. Wanprestasi (неисполнение) не форс-мажор. Форс-мажор действует только для непредвидимых событий и только если он прописан. Для профилактики укажите в договоре конкретную дату и цифру неустойки и платите только по актам. Подробнее → Застройщик сорвал сроки на Бали. Что делать инвестору по шагам

Финальная проверка длится до 2 недель и идёт по чек-листу. В нём соответствие проекту и PBG, кровля и гидроизоляция, электрика, вода и канализация, бассейн, отделка, мебель по спецификации, документы. Замечания вносятся в дефектную ведомость к акту BAST со сроками. BAST подписывается после SLF, последние 10% платятся при подписании. Подробнее → Приёмка виллы на Бали, что проверить и что подписать

По договору подряда в проектах DOMA действуют гарантии 5 лет на конструктив, 2 года на инженерные системы и 1 год на отделку и оборудование, отсчёт идёт от акта BAST. Гарантии выдаёт подрядчик, а DOMA как ваш инвест-партнёр добивается их исполнения по договору на услуги координатора. От своего имени DOMA эти гарантии не выдаёт. Подробнее → Приёмка виллы на Бали, что проверить и что подписать · Почему DOMA изменила схему работы и перешла на договор на услуги координатора вместо «всё через одну компанию»

Тотального запрета нет. С 2026 года шесть округов приостановили новые разрешения на отели, виллы и рестораны в перегретых зонах. Юг не остановили, а проекты с выданными KKPR и PBG не затронуты. Проверяйте номера разрешений в OSS и SIMBG, а не обещания «оформим по ходу». Подробнее → Что реально ограничивает мораторий на строительство на Бали в 2026 году · Правило 15 метров, или почему на Бали не строят выше кокосовой пальмы

В Убуде земля стоит $316/м² против $793 в Чангу (LandLoom), вход off-plan от $139 000, спрос круглый год от номадов, ретритов и семей, а конкуренции за гостя меньше. В Чангу выше ставка и цена входа, пробки, перегрев и риски городских затоплений юга. Наша база в Убуде, сейчас выходим на Букит. Почему так, объясняем в разборе. Подробнее → Убуд, Чангу или Букит, где покупать инвестиционную виллу · Санур, единственный район Бали, где спрос обгоняет предложение

От Лодтундуха (юг Убуда, Mirador) до океана 24 минуты к Pantai Purnama, 29 к Сануру и 28 к Керамасу. До аэропорта 50 минут по платной дороге, до центра Убуда 15 минут. Из северных деревень (Петулу, Тегалаланг) прибавляйте 15–25 минут. Замеры Google Maps, на авто в обычном трафике. Подробнее → Инфраструктура Убуда для владельца виллы

С видом можно, если сам участок в жилой зоне и не в LSD/LP2B. Самые дешёвые и красивые участки почти всегда в зелёной зоне, а перевод такой земли под виллу с 2026 года считается уголовным преступлением (Perda Bali 4/2026, до 5 лет и 1 млрд рупий). Проверяют по карте RDTR, запросом через нотариуса и по KKPR. Подробнее → Закон Бали №4/2026 о рисовых полях и почему вилла на сельхозземле теперь уголовка · Зоны земли на Бали. Почему это первый вопрос перед покупкой виллы

По карте коалиции Bali Net Zero (09.2026) на юге главный риск это городские затопления, в нагорьях оползни, на севере и востоке засуха и эрозия, а в Гианьяре с Убудом паводки водосборов, сбои ирригации и оползни террас. Спрос на воду составляет 4,06 млрд м³ против 2,07 доступных. Семь вопросов до сделки собраны в статье. Подробнее → Климатические риски локации на Бали и что проверить до покупки виллы · Вода и коммуникации на вилле Бали, скважина, PDAM и разрешение SIPA в 2026

В радиусе 10–15 минут от центра есть международные клиники с круглосуточным приёмом, госпиталь Ari Canti в Масе, десятки международных школ и садов, коворкинги, йога и спортзалы, оптоволокно 100+ Мбит. За серьёзной медициной едут в BIMC/Siloam в Денпасаре, это 45–60 минут. Подробнее → Инфраструктура Убуда для владельца виллы · Жизнь в Убуде, честный портрет района

Нет, статус оформляется отдельно. Подходят Second Home Visa (депозит от ~Rp 2 млрд ≈ $125 тыс. или недвижимость на эту сумму, 5–10 лет), Golden Visa ($350 тыс. на 5 лет / $700 тыс. на 10 лет, или апартамент от $1 млн) или инвесторский KITAS через действующую PT PMA. Вилла на лизхолде за $139 тыс. основанием не является. Подробнее → ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026: Golden Visa, Second Home Visa или PT PMA · Виза и KITAS для владельца виллы на Бали

Паспорт со сроком от 6 месяцев, e-Arrival Card, электронная таможенная декларация, сбор Love Bali Rp 150 000, виза (безвиз, VOA или e-VOA Rp 500 000 на 30 дней с продлением по биометрии). Для сделки нужен оригинал паспорта для нотариуса или доверенность. Подробнее → Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы

Да, это обычная модель. Вы блокируете календарь на свои недели, остальное сдаёт УК. Учтите, что ваши недели в высокий сезон стоят дороже всего в упущенной выручке, а проживание 183+ дней делает вас налоговым резидентом Индонезии с декларацией мирового дохода. Подробнее → Жизнь в Убуде, честный портрет района · Long stay или посуточно, математика стратегий

Ни то, ни другое. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. С 2022 по 2025 год мы строили виллы в Убуде как застройщик (30+ вилл, Green Harmony, Most, Sun Rise). С 2026 года закон не позволяет иностранной компании быть застройщиком, и мы ведём проект на стороне инвестора по договору на услуги координатора. Земля оформляется на вас, строительный бюджет идёт генподрядчику напрямую, а DOMA отвечает за участок, проверку, проект, сроки, качество и передачу под управление. Команда и генподрядчик те же, результат трёх лет остаётся с нами. Подробнее → Почему DOMA изменила схему работы и перешла на договор на услуги координатора вместо «всё через одну компанию» · Как проверить застройщика на Бали, чек-лист из 6 шагов до депозита

Пять проектов в Убуде, всего 44 виллы. Это Green Harmony (4 виллы, сдан Q3 2024, 88,2% загрузки в 2025), Most (4, проданы, строятся), Sun Rise (19 юнитов, проданы 19 из 19, строятся), Forma (10 вилл, продано 9, первая очередь передаётся с июля 2026) и Mirador (7 вилл, в продаже, сдача сентябрь 2027). У сданных вилл партнёров 4 000+ отзывов на Airbnb. Подробнее → Экономика Airbnb-виллы и расчёт на реальном примере

7 вилл в Лодтундухе (юг Убуда) у каньона реки Вос, все 2 спальни, дом 72 м², участки 112–118 м² плюс доля общей территории с инфинити-бассейном. Планировки Suite / Lounge / Twin / Study от $139 000 до $149 000. Зона R3, PBG от 06.08.2026, лизхолд 29+10+30, сдача сентябрь 2027. Базовый сценарий двух УК даёт 12–14% чистыми. Это прогноз, а не гарантия. Подробнее → Застройщик обещает 15–17% годовых. Как проверить финмодель перед покупкой

После первого платежа открывается личный кабинет. Фото, видео, облёты дроном, документы и акты в нём обновляются раз в 2 недели. Каждый этап закрывается актом, который вы видите до платежа. После передачи кабинет переходит в режим эксплуатации с учётом аренды и выплат. Подробнее → Этапы, сроки и контроль при строительстве виллы на Бали

Да, это принцип «закрытого клуба инвесторов». Спросите о DOMA у владельцев, а не у менеджера. Организуем контакт по запросу, а на сданных виллах партнёров можно пожить в рамках «тура доверия» до решения. Подробнее → Реинвест и портфель из нескольких вилл

Тем, кто ждёт ликвидности как у депозита, рассчитывает на ВНЖ через покупку, планирует «гарантированные 20%» или не готов к тому, что это аренда земли на срок, а не собственность. Вилла это доля курортной недвижимости в портфеле с кэшфлоу 10–15% и горизонтом 5+ лет. Сравнение с Пхукетом и Дубаем есть в блоге. Подробнее → Вилла на Бали в инвестиционном портфеле · Бали vs Пхукет vs Дубай, сравнение для инвестора