DOMA Research · выпуск 1 · Q3 2026
DOMA Ubud Villa Index
DOMA Ubud Villa Index (DUVI) это квартальный композитный индекс рынка вилл Убуда (Бали). Цена входа, RevPAR, чистая доходность и предложение сведены в одно число с базой Q3 2026 = 100. Это единственный индекс на Бали, использующий операционные данные действующих вилл. Публикует DOMA Research, аналитический отдел DOMA, инвест-партнёра на Бали.
Коротко о главном
Рынок вилл Убуда в цифрах, Q3 2026
Выпуск 1 · опубликован 7 июля 2026 · обновлён 5 октября 2026 · данные за июль 2026 · автор DOMA Research (DOMA, инвест-партнёр, Убуд)
- Медианная цена готовой виллы 2BR (leasehold) в Убуде составляет $220 000 по листингам 20 площадок (DUVI, Q3 2026, сбор данных в июле 2026).
- Минимальный вход в инвестиционную виллу в Убуде составляет $139 000 за 2BR off-plan (проект Mirador, сдача 09.2027).
- Средняя годовая заполняемость вилл на Бали составляет 60–65% (в индексе принято 63%), у прайм-объектов 70–85%, у вилл под управлением DOMA в Убуде 87% (операционные данные 30+ вилл, 4000+ отзывов Airbnb).
- ADR виллы 2BR mid-range в Убуде равен $165/ночь, RevPAR рынка ≈$104/ночь, у вилл DOMA $144/ночь.
- Чистая доходность вилл на Бали после расходов составляет 6–13% годовых (валовая 10–18%), фактическая чистая доходность вилл DOMA 12,8%.
- Земля в Убуде стоит $250/м² на периферии и ≈$750/м² у центра против $1 100–1 400 в Чангу и $1 500+ в Семиньяке.
- Активных листингов вилл на продажу на Бали 5 711 (агрегатор Bali.RealEstate, июль 2026). У Bali Villa Realty их 1 400+, у Kibarer Property 1 000+.
Как цитировать. «DOMA Ubud Villa Index (DUVI), выпуск 1, Q3 2026, DOMA Research, domabali.com/index/». Данные выпуска в CSV и JSON под лицензией CC BY 4.0, можно использовать с указанием источника.
Состав индекса
Четыре субиндекса
P · Цена входа
100.0Медиана виллы 2BR leasehold в Убуде составляет $220 000. Off-plan снижает порог до $139 000.
R · RevPAR
100.0ADR × заполняемость. Рынок даёт $165 × 63% ≈ $104/ночь, управляемые объекты DOMA $144.
Y · Доходность
100.0Чистая доходность рынка 6–13% (середина 9.5%). Факт DOMA 12.8%.
S · Предложение
100.05 711 активных листингов вилл. Широкий выбор для покупателя, поэтому показатель учитывается по обратной шкале.
Q3 2026 это базовый квартал, все субиндексы равны 100. Со следующего выпуска здесь появится динамика к предыдущему кварталу и к базе.
Раздел 1
Цены входа в Убуде и других локациях Бали
Виллы 1–2BR, leasehold, от
Off-plan в Убуде это самый доступный вход в инвестиционную виллу на Бали, а рост стоимости к сдаче остаётся покупателю.
Земля, $/м²
Земля в Убуде в 2–4 раза дешевле береговых локаций, и это главный источник ценового преимущества.
Раздел 2
Ставка, заполняемость и RevPAR в аренде
Заполняемость, год
Разрыв 20+ п.п. между средним и управляемым объектом показывает, что рейтинг, динамические цены и скорость ответов решают больше, чем локация.
RevPAR = ADR × заполняемость, 2BR
RevPAR честнее «ставки за ночь», потому что учитывает и цену, и пустые даты. Именно он определяет годовую выручку виллы.
Раздел 3
Доходность и предложение
Доходность вилл, годовых
Чистая ниже валовой на 3–5 п.п. из-за комиссий платформ, управления, налога и эксплуатации. Методика описана в ROI-калькуляторе.
Предложение (активные листинги вилл)
Выбор на рынке сейчас широкий, это удачное время для покупателя. Убуд выглядит устойчивее всех, спрос ретритов и long stay стабилен круглый год.
Методика
Раскрытие. DOMA как инвест-партнёр ведёт собственные проекты, которые попадают в индекс (сейчас это Mirador). Наши объекты считаются по тем же правилам, что и рынок, всегда подписаны отдельно и не входят в рыночные медианы.
DUVI = 0.35·P + 0.30·R + 0.20·Y + 0.15·S
| Субиндекс | Вес | Что измеряет | Как считается |
|---|---|---|---|
| P · Цена входа | 35% | Стоимость входа в рынок | Медиана цены виллы 2BR leasehold в Убуде по листингам 20 площадок, нормированная к базовому кварталу |
| R · RevPAR | 30% | Арендная экономика | ADR 2BR × средняя заполняемость по открытым данным площадок аренды и операционным данным DOMA |
| Y · Доходность | 20% | Отдача на капитал | Чистая годовая доходность после комиссий платформ, управления, налога и эксплуатации (методика ROI-калькулятора DOMA) |
| S · Предложение | 15% | Баланс спроса и предложения | Число активных листингов вилл (обратная шкала, рост предложения снижает субиндекс) |
База. Q3 2026 = 100. Каденция. Ежемесячный сбор данных, публикация раз в квартал. Сбор. Автоматический мониторинг листингов 20 крупнейших площадок и девелоперов Бали + операционные данные 30+ вилл, которые мы ведём (4000+ отзывов Airbnb). Ревизии. При уточнении данных прошлые значения пересчитываются и помечаются в выпуске.
Ограничения. Индекс отражает сегмент вилл 1–3BR leasehold в Убуде и агрегированные данные листингов, а не закрытые цены сделок. Выпуск 1 базовый, динамика появится со второго выпуска.
Источники выпуска 1: Kibarer Property, Bali Home Immo, Bali Villa Realty, Bali.RealEstate, Balitecture, Investland Bali, Magnum Estate, Coco Development Group, Bale Bali · операционные данные DOMA · июль 2026.
Раздел 5 · данные на 29 сентября 2026
Цена года аренды, сколько стоит год владения
Цена одного года аренды, виллы в leasehold
Цена в объявлении не показывает срок аренды. В Убуде типичный договор заключают на 26 лет, и только у 20% объектов срок 29 лет и больше. Две виллы за одну цену могут отличаться на годы владения. Из 62 объявлений с 2 спальнями в Убуде ни одно не стоит дешевле $4 793 за год аренды.
Независимая проверка выпуска 1 (данные на 29 сентября 2026)
| Показатель | Выпуск 1 (июль 2026) | Проверка (сентябрь 2026) |
|---|---|---|
| Убуд, готовая вилла 2BR, медиана | $220 000 | $223 500 (n=47, +1,6%) |
| Валовая доходность, виллы Бали | 14% (10–18%, заявления застройщиков и площадок) | 10% (годовая аренда ÷ цена в объявлении, n=301) |
| Срок аренды, медиана | — | 26 лет · 29+ лет 28% |
| Новое предложение в Убуде, объявления с марта 2026 | — | 55% (по всему Бали 29%) |
Проверка сделана на 2 502 объявлениях вилл каталога Bali Home Immo, это другой источник и другой месяц, чем в выпуске 1. Цена входа подтвердилась с точностью до 2%. Валовая доходность в объявлениях держится у нижней границы заявленной вилки, поэтому в выпуске 2 субиндекс Y будет считаться по фактическим объявлениям. Цены запрашиваемые, а не цены сделок, рупии пересчитаны по 17 960 за доллар.
Вопросы
Частые вопросы об индексе
Что показывает DOMA Ubud Villa Index?
Индекс сводит в одну цифру композитное состояние рынка вилл Убуда, то есть цену входа, арендную экономику (RevPAR), чистую доходность и баланс предложения. База Q3 2026 = 100. Значение выше 100 означает, что рынок «дороже/сильнее» базы, значение ниже означает, что слабее.
Чем индекс отличается от отчётов агентств?
Агентства публикуют цены листингов. DUVI добавляет то, чего нет в открытых данных, а именно фактическую заполняемость, ставки и чистую доходность действующих вилл под управлением, и сводит всё в воспроизводимую формулу.
Как часто выходит индекс?
Данные собираются ежемесячно автоматическим мониторингом 20 площадок, а публикация выходит раз в квартал. Подписаться на выпуски можно в WhatsApp или Telegram.
Что такое цена года аренды?
Цена года аренды (Lease-Year Price, LYP) это цена виллы в leasehold, делённая на число лет аренды земли по договору без опционов продления. По сентябрьскому срезу 2 502 объявлений медиана для вилл с 2 спальнями в Убуде составляет $9 270 за год, по Бали $10 100. Метрика позволяет сравнивать виллы с разным сроком аренды. При одинаковой цене вилла на 20 лет обходится за год в полтора раза дороже, чем вилла на 30 лет.
Можно ли ссылаться на индекс?
Да, при указании источника «DOMA Ubud Villa Index (DUVI), выпуск 1, Q3 2026, DOMA Research, domabali.com/index/». Данные выпуска открыты в CSV и JSON (лицензия CC BY 4.0) по адресам domabali.com/index/data/duvi.csv и domabali.com/index/data/duvi.json.
Сколько стоит вилла 2BR в Убуде в 2026 году?
Медиана готовой виллы 2BR в leasehold в Убуде составляет $220 000 по листингам 20 площадок (DUVI, Q3 2026, данные июль 2026). Минимальный вход $139 000 за 2BR off-plan (проект Mirador, сдача 09.2027). Для сравнения, Чангу/Переренан от ≈$300 000, Улувату/Букит от ≈$280 000, медиана по острову $256–299 тыс.
Какая заполняемость у вилл на Бали и в Убуде?
Средняя по острову 60–65% в год (в индексе принято 63%), у прайм-объектов 70–85%, у вилл под управлением DOMA в Убуде 87% по операционным данным 30+ вилл (4000+ отзывов Airbnb). Разрыв объясняется управлением, то есть рейтингом, динамическими ценами и скоростью ответа гостям.
Какую чистую доходность даёт вилла в Убуде?
Рыночная чистая доходность после комиссий платформ, управления, налога и эксплуатации составляет 6–13% годовых (середина 9,5%), валовая 10–18%. Фактическая чистая доходность вилл DOMA 12,8%. Расчёт под свои параметры можно сделать в ROI-калькуляторе domabali.com/roi/.
Что такое RevPAR и сколько он в Убуде?
RevPAR это выручка на доступную ночь, ADR × заполняемость. Для виллы 2BR в Убуде рынок даёт $165 × 63% ≈ $104/ночь, прайм-объекты $129, виллы DOMA $144. RevPAR честнее «ставки за ночь», потому что учитывает пустые даты.
Сколько стоит земля в Убуде?
Около $250/м² на периферии и ≈$750/м² у центра (Q3 2026). В Чангу $1 100–1 400/м², в Семиньяке $1 500+. Земля в Убуде в 2–4 раза дешевле береговых локаций, и это главный источник ценового преимущества вилл Убуда.
Получить выпуск и подписаться
Пришлём PDF выпуска Q3 2026 и будем присылать новые раз в квартал, без спама.