Leasehold на Бали. Как иностранцу легально владеть недвижимостью
Что такое leasehold, чем он отличается от freehold, какие сроки и продления реальны, что должно быть в договоре и какие риски проверять.
Раздел
Право и документы
Договоры, формы владения, нотариат, визы и правовой статус иностранца. Здесь собрано то, что определяет, чем вы на самом деле владеете, от структуры лисхолда до последствий закрытия KBLI 68111 и запрета номиналов.
44 статьи по теме. Пишут практики, а не копирайтеры.
Начните с этих трёх
PMA-компания или leasehold, что выбрать инвестору
Сравнение двух легальных структур владения на Бали, личного leasehold и компании PMA с правом HGB. Стоимость, налоги, отчётность и когда что выбирать.
2структуры владения в сравнении
Конец «серых» схем на Бали. Номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax
Почему номинальная схема владения землёй на Бали ничтожна по закону, что добавил Перда №4/2026, как налоговая система Coretax видит сделки и аренду, и какие легальные структуры остались в 2026 году.
№4/2026Перда Бали о номинальных владельцах
Все статьи раздела
НовоеПраво и документы
Налоги инвестора на зарубежную недвижимость и их четыре слоя
Понятный обзор налогов при покупке недвижимости за рубежом. Налог на сделку, на доход от аренды, на продажу и ежегодный налог, плюс как работает зачёт по соглашению об избежании двойного налогообложения. На примере Индонезии и Бали, с явной оговоркой.
4налоговых слоя при покупке за рубежом
НовоеПраво и документы
Виза пенсионера на Бали в 2026 году и как устроен пенсионный KITAS
Подробно разбираем пенсионную визу на Бали. Кто подходит, какой нужен возраст и доход, сколько стоит оформление, на сколько лет выдают и как продлевают. Сравниваем пенсионный KITAS E33F, визу Silver Hair E33E и Second Home, и объясняем, почему виза не даёт права на недвижимость.
55минимальный возраст для пенсионного KITAS E33F
Виза удалённого работника на Бали E33G в 2026 году
Индонезийская виза удалённого работника E33G позволяет жить на Бали год и работать на иностранного работодателя. Нужен доход от 60 тысяч долларов в год и 2 тысячи на счету. Разбираем требования 2026 года, стоимость, правило 183 дней и налоговое резидентство, чем E33G отличается от визы владельца виллы и почему она не даёт права на недвижимость.
$60 000годовой доход для визы E33G
Срок аренды виллы на Бали, или сколько лет на самом деле продают
Мы разобрали 2 502 объявления вилл на Бали. Медианный срок лизхолда 26 лет, а 29 лет и больше есть только у 28% объектов. Как сравнивать виллы с разным сроком через цену года аренды.
68% вилл на Бали продаются на жилой зоне. Что это значит для инвестора
В 2 502 объявлениях вилл на Бали 68% объектов на зоне Residential и 31% на Touristic. Туристическая зона дороже на 28% за м². Почему цвет зоны в объявлении не отвечает на главный вопрос и что проверить вместо него.
Бали, Таиланд или Вьетнам, где иностранцу купить виллу в 2026 году
Три страны, три разных ответа на вопрос «что я владею». На Бали это лизхолд до 69 лет с формулой продления. В Таиланде 30 лет аренды и решение Верховного суда, отменившее схему 30+30+30. Во Вьетнаме 50 лет с одним продлением и квота 30% на дом. Сравниваем право, срок, выход, налоги и доходность по датированным источникам 2025–2026 годов.
3страны, три разных объекта владения
Переоформление земли за 10 дней. Реформа ATR/BPN 2026 на Бали и что она меняет для покупателя виллы
С 17 августа 2026 года земельные офисы Бадунга и Булеленга переоформляют сертификаты на землю за 10 дней вместо средних 55, с 24 сентября к ним добавились Денпасар, Табанан, Гианьяр и Джембрана. Разбираем механизм 3+2+5, санкции для чиновников, что это значит для Убуда, и объясняем, что реформа меняет для покупателя виллы на лизхолде, а что не меняет.
10дней на переоформление сертификата вместо средних 55
Путь инвестора на Бали от поиска виллы до сдачи в аренду
Карта всего пути покупателя виллы на Бали. Первые вопросы и 2–6 недель выбора, семь проверок до депозита, три документа сделки, стройка в три этапа с оплатой 30/30/30/10 по актам, приёмка по SLF и BAST с гарантиями 5/2/1, запуск легальной аренды. Каждый шаг со ссылкой на подробный разбор.
6этапов от первого вопроса до аренды
Почему DOMA изменила схему работы и перешла на договор на услуги координатора вместо «всё через одну компанию»
С мая 2026 года новые PT PMA на Бали не регистрируют по коду KBLI 68111, поэтому иностранная компания больше не может быть застройщиком. Мы перестроили схему. Земля оформляется на вас, строительный бюджет уходит подрядчику, а DOMA работает как инвест-партнёр по договору на услуги координатора. Разбираем три документа вместо одного и вопросы, которые стоит задать любому продавцу.
3договора вместо одного
Виллу сняли с Airbnb или Booking. Как работает делистинг и что делать
С 1 августа 2026 года площадки снимают объекты без NIB, KBLI и NKU по списку Министерства туризма Индонезии. В первой волне около 1 600 объектов, Бали входит в пять приоритетных направлений. Как устроен механизм, что проверяет платформа, как вернуть листинг и что менять в модели дохода.
~1 600объектов в первом списке Минтуризма
Льгота по НДС на жильё в Индонезии. Когда она работает для иностранца, а когда нет
PMK 90/2025: государство берёт на себя 100% НДС с первых Rp 2 млрд при покупке нового жилья до Rp 5 млрд, передача в 2026 году. Иностранцы с KITAS/KITAP подпадают, но лисхолд и PT PMA исключены. Разбираем условия, расчёт выгоды до Rp 220 млн и типичную ошибку балийского покупателя.
Rp 220 млнмаксимальная выгода по PMK 90/2025
Годовой календарь владельца виллы на Бали
В календаре обязанностей собственника виллы на Бали собраны PBB, налог с аренды, ежемесячные и годовые декларации, квартальный отчёт LKPM для PT PMA, отчётность по воде и страховка. Даты, ставки и штрафы за просрочку в одной таблице.
6 мес.на оплату PBB с даты уведомления SPPT
Ипотека на Бали для иностранца, что реально можно
Дают ли индонезийские банки ипотеку иностранцу на виллу на Бали. Требование KITAS, минимальная стоимость объекта, LTV до 60%, требования к доходу. Почему почти все сделки идут за наличные и какие альтернативы работают, от рассрочки застройщика до кредита под залог дома в своей стране.
LTV 60%объект от Rp 2 млрд, доход от Rp 25 млн/мес
Продать лисхолд до конца срока, дисконт и переуступка
Как считается цена виллы на лисхолде с остаточным сроком, почему дисконт растёт нелинейно и как технически оформляется переуступка права аренды на Бали, включая согласие землевладельца, нотариальный акт, финальный налог 2,5% и пункты договора, которые блокируют продажу.
30–40%дисконт при остатке срока менее 15 лет
Что обязана делать вилла по новым правилам обращения с отходами на Бали
С 1 января 2026 года объекты размещения на Бали обязаны сортировать отходы и отказаться от одноразового пластика. Что требует циркуляр губернатора №9/2025, какие санкции грозят вплоть до отзыва лицензии и как это устроить на вилле без лишних затрат.
01.01.2026срок соответствия для туристического сектора
Правило 15 метров, или почему на Бали не строят выше кокосовой пальмы
Высота зданий на Бали ограничена 15 метрами по Перда №16/2009, ст. 95(2)(b). Разбираем, откуда норма, какие есть исключения, что означает для покупателя виллы и что предлагает обсуждаемый проект дифференцированной высотности до 45 метров.
15 млимит высоты по Перда №16/2009
Приёмка виллы на Бали, что проверить и что подписать
Чек-лист дня приёмки виллы на Бали включает 8 групп проверок от кровли и гидроизоляции до бассейна и электрики. Здесь же о том, какие документы забрать, как оформить лист дефектов и почему подписать акт до устранения замечаний значит совершить дорогую ошибку.
8групп проверок в день приёмки
Может ли иностранец купить виллу на Бали? 15 главных вопросов
Короткие ответы на 15 вопросов покупателей про право владения и лисхолд, ход сделки, налоги и расходы, реальную доходность, визы и изменения в законах Бали в 2026 году.
15вопросов с короткими ответами
Застройщик сорвал сроки на Бали. Что делать инвестору по шагам
Просрочка сдачи виллы на Бали. Где в договоре записан срок и неустойка, чем wanprestasi отличается от форс-мажора, порядок действий от письменной претензии до суда и как снизить риск заранее.
$2 919неустойка в примере расчёта за 60 дней
Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы
Разбираем, что реально нужно на въезде в 2026 году. Это паспорт, e-Arrival Card, электронная декларация, сбор Love Bali Rp150 000, виза и e-VOA. Плюс правила продления с биометрией и чек-лист для поездки на сделку.
Rp 150 000туристический сбор Love Bali
Due diligence виллы на Бали, или как юридически проверить объект и сделку перед покупкой
Как устроена юридическая проверка (due diligence) виллы на Бали в 2026 году. Сертификат земли и обременения через нотариуса и BPN, зонирование и отступы, разрешения KKPR/PBG/SLF, договор лисхолда, схема платежей. Сроки, стоимость, красные флаги.
03.09.2026решение PTUN по Kelingking в обновлении
ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026: Golden Visa, Second Home Visa или PT PMA
Разбираем реальные маршруты ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026 году. Пороги Golden Visa (E28C) составляют $350 тыс. на 5 лет и $700 тыс. или апартамент от $1 млн на 10 лет, Second Home Visa требует от ~2 млрд IDR (~$125 тыс.), есть ещё инвесторский KITAS через PT PMA. Почему покупка отдельной виллы сама по себе ВНЖ не даёт и какой путь выгоднее по бюджету и гео.
3пути к резидентству через актив
Жёлтая зона на Бали. Цвет ничего не решает, решает KBLI внутри зоны
Коммерческая туристическая деятельность легализуется не сменой зоны, а тем, что KKPR подтверждает конкретный коммерческий код KBLI на этих координатах. Разбираем матрицу ITBX, статью 96 Perda Bali 2/2023 и что изменилось в 2026 году.
55193код KBLI для виллы под аренду
Участок в розовой зоне, а KKPR не дают. Почему так бывает
Розовая зона отвечает только на один вопрос из четырёх, которые система задаёт при выдаче KKPR. Разбираем, где ломается процесс после дробления участков и что закрывает вопрос.
KKPRподтверждать до оплаты, а не после
Легальная сдача виллы на Бали в 2026: разрешения, дедлайн Airbnb и реальная доходность
Разбираем, как в 2026 году легально сдавать виллу на Бали. В статье 7 разрешений для иностранного владельца (PT PMA, NIB, KBLI 55193, PBG, SLF, NPWPD), дедлайн делистинга с Airbnb и Booking 31 марта 2026, штрафы и депортация за нелегальную аренду, честный расчёт доходности.
7разрешений для легальной аренды
Закон Бали №4/2026 о рисовых полях и почему вилла на сельхозземле теперь уголовка
Перевод рисового поля под виллу на Бали с 2026 года стал уголовным преступлением, а не поводом для штрафа. Разбираем закон Perda №4/2026 и что он запрещает. Это до 5 лет тюрьмы и штраф до 1 млрд рупий, удар по nominee-схемам с риском конфискации, заморозка разрешений и мораторий по 6 районам. Как проверить зону участка до депозита.
№4/2026Перда Бали о сельхозземле
Вода и коммуникации на вилле Бали, скважина, PDAM и разрешение SIPA в 2026
Откуда вилла на Бали берёт воду, чем скважина отличается от PDAM и подвоза, что за разрешение SIPA нужно с 2026 года и какой штраф грозит без него. Дефицит воды по районам, стоимость обслуживания и как проверить водоснабжение до покупки виллы.
Rp 50 млнштраф за забор воды без SIPA
На Бали закрыли PT PMA по 18 кодам KBLI, включая недвижимость 68111
С мая 2026 года Бали не регистрирует новые иностранные компании PT PMA по 18 кодам KBLI, среди них 68111 «недвижимость» и коды гостиничной деятельности. Разбираем, что именно закрыли, кого это касается, почему ломается схема «вилла + своё PMA» и какие два легальных пути входа остались у инвестора.
18кодов KBLI закрыты для новых PT PMA
Как проверить застройщика на Бали, чек-лист из 6 шагов до депозита
Проверяем у застройщика на Бали до внесения депозита в 2026 году юрлицо и NIB, титул земли и зону, разрешения KKPR/PBG/SLF, портфель сданных объектов, схему этапной оплаты и договор PPJB. Красные флаги и понятный чек-лист для инвестора.
6шагов проверки до депозита
Наследование виллы на Бали по лизхолду, как передать актив наследникам
Наследуется ли лизхолд на Бали и как передать виллу детям в 2026 году. Разбираем, что именно переходит к наследникам, какая оговорка нужна в нотариальном акте PPAT, сравнение Hak Sewa, Hak Pakai и PT PMA, налог BPHTB до 5%, индонезийское завещание и типичные ошибки.
Как перевести деньги за виллу на Бали в 2026 году
Рабочие маршруты оплаты виллы на Бали в 2026 году через SWIFT, транзитные хабы и конвертацию USDT в рупии. В какой валюте и на чей счёт платить, почему нельзя платить криптой напрямую и сколько закладывать на комиссии.
Формы оформления лизхолда в Индонезии, от простого договора до нотариального акта
Akta notaris, legalisasi, waarmerking или простой договор. Чем отличается их сила в суде и как DOMA оформляет лизхолд на Бали. Риски и проверки.
69 лет владения вместо 25–30: как в договоре DOMA собран горизонт 29+10+30 лет
Рынок Бали даёт 25–30 лет и туманное «право продления». DOMA зашивает в договор сразу три ступени, 29+10+30 = 69 лет владения с фиксированной ценой.
69 лет29+10+30 в договоре DOMA
Какие налоги платит иностранец при покупке и сдаче виллы на Бали
Какие налоги возникают при покупке leasehold, сдаче виллы в аренду и перепродаже на Бали. Ставки, кто платит и как считать чистую доходность после налогов.
Какие документы проверять у застройщика (KKPR, PBG, SLF)
Полный чек-лист документов застройщика на Бали (KKPR, PBG, SLF, Due Diligence, договор leasehold). Что означает каждый документ и когда он должен появиться.
3документа, KKPR, PBG и SLF
7 ошибок инвесторов в недвижимость Бали
Типичные ошибки при покупке виллы на Бали. Земля в зелёной зоне, договор без продления, вера в «гарантированные 20%», экономия на юристе и другие. Чек-лист защиты.
7ошибок по опыту сделок
Виза и KITAS для владельца виллы на Бали
Визы для владельца виллы на Бали, от туристической и соцвизы до KITAS. Что даёт владение недвижимостью, сроки, продления и типичные ошибки.
Как устроены нотариус и сделка на Бали
Роль нотариуса PPAT в сделке с виллой на Бали. Что он проверяет и заверяет, как проходит подписание удалённо, сколько стоит и какие документы вы получаете.
Страхование виллы на Бали, что, от чего и почём
Какие риски страхуют владельцы вилл на Бали (имущество, ответственность перед гостями, перерыв бизнеса). Ориентиры цен и что проверить в полисе.
Зоны земли на Бали. Почему это первый вопрос перед покупкой виллы
Зелёная, жёлтая, розовая, оранжевая зоны. Что можно строить в каждой, чем рискует покупатель виллы на «неправильной» земле и как проверить зонирование.
4цвета зон и что в каждой можно
Как купить виллу на Бали удалённо. Пошаговая инструкция
Пошаговый процесс удалённой покупки, от выбора объекта и проверки документов до договора, оплаты по этапам строительства, приёмки и передачи под управление.
Готовы перейти от теории к цифрам?
Пришлём актуальные юниты Mirador с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.