- Основание дал регламент Минфина PMK 90/2025 от 18 декабря 2025 года. Государство берёт на себя НДС 11% с первых Rp 2 млрд цены нового жилья стоимостью до Rp 5 млрд при передаче в 2026 году. Максимальная выгода составляет Rp 220 млн.
- Иностранец подпадает, если покупает как физлицо с действующим KITAS или KITAP и оформляет объект в форме, допустимой для иностранца, при первичной передаче от застройщика.
- Не подпадают лисхолд (Hak Sewa), покупка через PT PMA, вторичный рынок и объекты, не готовые к заселению. Это ровно те три схемы, по которым проходит большинство сделок иностранцев на Бали.
- Условия жёсткие. Одна льгота на человека, аванс не раньше 1 января 2026, передача по акту BAST в 2026 году, регистрация объекта у застройщика в системе SIKUMBANG и запрет перепродажи в течение года.
- Итог для балийского покупателя такой. Льгота реальна, но к типичной вилле на лисхолде не относится. Использовать её можно в узком сценарии, когда резидент с KITAS покупает новую квартиру или дом в собственность.
Коротко о главном. В 2026 году в Индонезии действует льгота, при которой государство берёт на себя НДС с первых Rp 2 млрд цены нового жилья, и это до Rp 220 млн экономии на одной сделке. Иностранцы под неё подпадают. Но три самые распространённые схемы покупки на Бали (лисхолд, компания PT PMA и вторичный рынок) из льготы исключены. Поэтому вопрос «а нам она положена?» почти всегда получает ответ «нет», и полезно понимать почему, чтобы не строить на ней расчёт и не верить, если её обещают в презентации. Общую карту налогов при покупке и владении мы разбираем в статье Налоги на недвижимость на Бали. Здесь речь только об одной льготе и её границах.
Что именно даёт государство
Механизм называется PPN DTP, то есть «НДС, который несёт правительство» (Ditanggung Pemerintah). Действующий регламент это приказ Министерства финансов PMK 90/2025, подписанный 18 декабря 2025 года. Параметры на 2026 год:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка НДС на новое жильё | 11% |
| Часть цены, с которой НДС берёт на себя государство | первые Rp 2 млрд |
| Максимальная цена объекта для участия | Rp 5 млрд |
| Доля покрытия | 100% в течение всего 2026 года |
| Максимальная выгода | Rp 220 млн (≈ $12 400 при курсе ~17 700) |
| Период передачи объекта по акту BAST | С 1 января по 31 декабря 2026 |
Пример. Квартира стоит Rp 3 млрд. НДС с первых Rp 2 млрд (Rp 220 млн) платит государство, а НДС с оставшегося Rp 1 млрд (Rp 110 млн) платит покупатель. Объект дороже Rp 5 млрд не участвует вовсе.
Источники: Генеральный директорат налогов Индонезии (DJP), разъяснение по PMK 90/2025 · ILA Global Consulting, 17.01.2026.
Кто подпадает и почему иностранцы тоже
Льгота адресована физическим лицам. Гражданство не является барьером. Иностранец с действующим KITAS или KITAP и налоговым номером NPWP может ею воспользоваться, если оформляет объект в форме, допустимой для иностранца по правилам владения. На практике это право пользования на дом или квартиру, доступное резидентам. Собственность в форме Hak Milik иностранцу недоступна в принципе.
Правило «один человек, одна льгота» действует по NIK или NPWP, и вторая покупка тем же лицом в 2026 году льготы не получит. Какие визовые статусы вообще существуют у владельца недвижимости и что каждый из них даёт, разобрано в статье KITAS и виза для владельца виллы.
Кто не подпадает (главный раздел)
| Схема | Подпадает? | Почему |
|---|---|---|
| Лисхолд (Hak Sewa) | Нет | Льгота касается перехода права собственности, а аренда, даже на 69 лет, таким переходом не является |
| Покупка через PT PMA | Нет | Льгота потребительская и рассчитана на физлиц, компании исключены |
| Вторичный рынок | Нет | Только первичная передача от застройщика |
| Объект на стадии стройки без готовности к заселению | Нет | Требуется новое, готовое жильё с передачей по BAST в 2026 году |
| Аванс внесён до 1 января 2026 | Нет | Прямое условие регламента |
| Новая квартира или дом в допустимой для иностранца форме, покупатель с KITAS/KITAP | Да | Единственный рабочий сценарий для иностранца |
Первые три строки таблицы описывают, как оформляется подавляющее большинство сделок иностранцев на Бали. Именно поэтому льгота, о которой много пишут, к типичной вилле отношения не имеет.
Чем лисхолд отличается от собственности и почему он остаётся стандартом для иностранца, разобрано в статьях Лисхолд на Бали и PMA-компания или лисхолд. Полный набор вопросов о том, что вообще может купить иностранец, собран в материале Может ли иностранец купить виллу на Бали.
Условия, на которых льгота теряется
Даже в рабочем сценарии льгота держится на цепочке формальностей, и часть из них выполняет не покупатель, а застройщик.
- Регистрация объекта. Застройщик обязан зарегистрировать дом или квартиру в системе SIKUMBANG (BP Tapera), и объект получает идентификационный код. Без него льгота не оформляется.
- Счёт-фактура. Продавец выставляет её с кодом операции 07 (для цены выше Rp 2 млрд коды 07 и 04) и обязательной пометкой о том, что НДС несёт правительство по PMK 90/2025.
- Акт передачи BAST. Дата должна попасть в 2026 год и быть зарегистрирована застройщиком в системе. Пропуск отчёта о реализации лишает льготы задним числом.
- Запрет перепродажи. Объект нельзя передавать в течение 12 месяцев после получения.
Что это значит для покупателя на Бали
Три практических следствия.
Первое. В расчёте стоимости виллы на лисхолде льготы нет и быть не может. Если в презентации она есть, это либо ошибка, либо намеренное приукрашивание. Из чего на самом деле складывается цена и какие платежи идут сверх неё, разобрано в статье Сколько стоит вилла на Бали в 2026.
Второе. Льгота реальна для узкого сценария. Резидент с KITAS или KITAP покупает новую квартиру или дом у застройщика в допустимой для иностранца форме, с передачей в 2026 году, для себя и без перепродажи в течение года. Для тех, кто переезжает на остров жить, а не инвестировать, это может быть заметной суммой.
Третье. Программу объявили рассчитанной до конца 2027 года, но действующий документ покрывает только 2026-й. Условия на следующий год будут задаваться отдельно, и закладывать их в модель заранее не стоит.
Итог. Льгота по НДС на жильё в Индонезии в 2026 году даёт до Rp 220 млн экономии по PMK 90/2025, и иностранцы с KITAS или KITAP под неё подпадают. Но она распространяется только на переход собственности при первичной покупке физлицом. Значит, она не работает ни для лисхолда, ни для PT PMA, ни для вторичного рынка, то есть для подавляющего большинства сделок иностранцев на Бали. Знать её границы полезно ровно для одного, чтобы не считать на неё в типичной сделке и не верить презентации, где она обещана к вилле на лисхолде.
Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Мы не налоговые консультанты, поэтому условия регламента и правила владения для иностранцев сверяйте с действующей редакцией документов и со своим советником.
Частые вопросы
Что такое PPN DTP и сколько это в деньгах?
PPN DTP это НДС, который берёт на себя государство (Ditanggung Pemerintah). По PMK 90/2025 покрывается 100% НДС по ставке 11% с налоговой базы до Rp 2 млрд при цене объекта до Rp 5 млрд. Максимальная экономия составляет Rp 220 млн, примерно $12 400 по курсу около 17 700 рупий за доллар в сентябре 2026 года.
Подпадает ли иностранец?
Да, если покупает как физическое лицо с действующим KITAS или KITAP, имеет NPWP и оформляет объект в форме, допустимой для иностранца по правилам владения. Покупка через компанию PT PMA под льготу не подпадает, потому что льгота задумана как потребительская.
Подпадает ли вилла на лисхолде?
Нет. Льгота распространяется только на передачу права собственности, а лисхолд (Hak Sewa) является арендой, перехода собственности при нём нет. Поскольку большинство сделок иностранцев на Бали оформляется именно лисхолдом, для типичной виллы льгота не работает.
Какие сроки и ограничения?
Аванс не раньше 1 января 2026 года. Передача по акту BAST с 1 января по 31 декабря 2026 года. Объект новый, готовый к заселению, передача первичная. Одна льгота на одного покупателя по NIK/NPWP. Передавать объект нельзя в течение 12 месяцев после получения.
Что должен сделать застройщик?
Зарегистрировать объект в системе SIKUMBANG (BP Tapera), выставить счёт-фактуру с кодом операции 07 (для цены выше Rp 2 млрд коды 07 и 04) с пометкой о PMK 90/2025 и подать отчёт о реализации. Ошибка застройщика в этой цепочке лишает покупателя льготы.
Продлят ли льготу после 2026 года?
Программа объявлена рассчитанной до конца 2027 года, но действующий регламент PMK 90/2025 покрывает передачи только 2026 года. Условия на 2027 год будут задаваться отдельным документом, поэтому считать на них заранее не стоит.