Мораторий на строительство на Бали: что реально ограничено в 2026 году
Разбор: тотального запрета на стройку вилл нет. Что решили шесть округов с 2026 года, почему юг не остановили, официальные цифры по земле и как проверить конкретный участок.
Тема
Процесс покупки
23 статей по теме — от практиков, а не копирайтеров.
Конец «серых» схем на Бали: номинальный владелец, Перда №4/2026 и Coretax
Почему номинальная схема владения землёй на Бали ничтожна по закону, что добавил Перда №4/2026, как налоговая система Coretax видит сделки и аренду, и какие легальные структуры остались в 2026 году.
Правила въезда на Бали в 2026: документы, туристический сбор и продление визы
Что реально нужно на въезде в 2026 году: паспорт, e-Arrival Card, электронная декларация, сбор Love Bali Rp150 000, виза и e-VOA. Плюс правила продления с биометрией и чек-лист для поездки на сделку.
Сколько стоит вилла на Бали в 2026: цены по районам и из чего складывается стоимость
Медианные цены вилл и земли по районам Бали на 2026 год, разбор себестоимости постройки, разница off-plan и готовой виллы, разовые расходы при покупке.
Due diligence виллы на Бали: как юридически проверить объект и сделку перед покупкой
Как устроена юридическая проверка (due diligence) виллы на Бали в 2026 году: сертификат земли и обременения через нотариуса и BPN, зонирование и отступы, разрешения KKPR/PBG/SLF, договор лисхолда, схема платежей. Сроки, стоимость, красные флаги.
ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026: Golden Visa, Second Home Visa или PT PMA
Разбираем реальные маршруты ВНЖ Индонезии через недвижимость в 2026 году: пороги Golden Visa (E28C) — $350 тыс. на 5 лет, $700 тыс. или апартамент от $1 млн на 10 лет; Second Home Visa от ~2 млрд IDR (~$125 тыс.); инвесторский KITAS через PT PMA. Почему покупка отдельной виллы сама по себе ВНЖ не даёт и какой путь выгоднее по бюджету и гео.
Бали или Gold Coast: почему австралийский капитал переезжает в виллы на Бали (2026)
Сравниваем виллу на Бали и дом на Gold Coast для австралийского инвестора в 2026 году: порог входа (1,17 млн AUD против $250 тыс.), доходность (4–5% против 7–13%), как австралиец легально владеет (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), налог нерезидента 20% и зачёт по соглашению Индонезия–Австралия, перевод AUD в рупии.
Закон Бали №4/2026 о рисовых полях: почему вилла на сельхозземле теперь уголовка
Перевод рисового поля под виллу на Бали с 2026 года — уголовное преступление, а не штраф. Разбираем закон Perda №4/2026: что запрещено, до 5 лет тюрьмы и штраф до 1 млрд рупий, удар по nominee-схемам с риском конфискации, заморозка разрешений и мораторий по 6 районам. Как проверить зону участка до депозита.
PT PMA на Бали закрыли: 18 кодов KBLI, включая недвижимость 68111
С мая 2026 года Бали не регистрирует новые иностранные компании PT PMA по 18 кодам KBLI — среди них 68111 «недвижимость» и коды гостиничной деятельности. Разбираем, что именно закрыли, кого это касается, почему ломается схема «вилла + своё PMA» и какие два легальных пути входа остались у инвестора.
Как проверить застройщика на Бали: чек-лист из 6 шагов до депозита
Что проверить у застройщика на Бали до внесения депозита в 2026 году: юрлицо и NIB, титул земли и зону, разрешения KKPR/PBG/SLF, портфель сданных объектов, схему этапной оплаты и договор PPJB. Красные флаги и понятный чек-лист для инвестора.
Как перевести деньги за виллу на Бали в 2026 году
Рабочие маршруты оплаты виллы на Бали в 2026 году: SWIFT, транзитные хабы, USDT в рупии. В какой валюте и на чей счёт платить, почему нельзя платить криптой напрямую и сколько закладывать на комиссии.
Валютный риск при покупке виллы на Бали: в какой валюте держать и платить
В какой валюте держать и платить за виллу на Бали в 2026 году. Почему падение рупии не бьёт по покупателю с ценой в долларах, где реальный риск для инвестора из РФ и Казахстана и как его снизить.
Формы оформления лизхолда в Индонезии: от простого договора до нотариального акта
Akta notaris, legalisasi, waarmerking или простой договор — чем отличается их сила в суде и как DOMA оформляет лизхолд на Бали. Риски и проверки.
На кого оформлена земля, когда вы покупаете виллу у застройщика на Бали
Мастер-лиз на застройщике и sublease покупателю — чем рискует инвестор и почему DOMA оформляет прямой лизхолд на 29 лет на ваше имя. Разбор схем.
Рассрочка от застройщика: как работает оплата по этапам
Беспроцентная рассрочка при покупке виллы на Бали: первый взнос 30%, платежи по этапам строительства, контроль прогресса и финальный платёж на приёмке.
7 ошибок инвесторов в недвижимость Бали
Типичные ошибки при покупке виллы на Бали: земля в зелёной зоне, договор без продления, вера в «гарантированные 20%», экономия на юристе и другие. Чек-лист защиты.
PMA-компания или leasehold: что выбрать инвестору
Сравнение двух легальных структур владения на Бали: личный leasehold и компания PMA с правом HGB. Стоимость, налоги, отчётность — что и когда выбирать.
Нотариус и сделка на Бали: как всё устроено
Роль нотариуса PPAT в сделке с виллой на Бали: что он проверяет и заверяет, как проходит подписание удалённо, сколько стоит и какие документы вы получаете.
Как продать виллу на Бали: стратегия выхода
Как работает вторичный рынок leasehold на Бали: что влияет на цену перепродажи, когда выходить, какие документы готовить и как проходит переуступка.
Реинвест: портфель из нескольких вилл
Стратегия повторных инвестиций: когда покупать вторую виллу, как работает ранний доступ для действующих инвесторов и что даёт портфель из 2–3 юнитов.
Как собрать виллу в конфигураторе DOMA
Гид по конфигуратору DOMA: четыре сценария жизни, шесть систем виллы, уровни исполнения и мгновенный ориентир бюджета с отправкой в WhatsApp.
Leasehold на Бали: как иностранцу легально владеть недвижимостью
Что такое leasehold, чем он отличается от freehold, какие сроки и продления реальны, что должно быть в договоре и какие риски проверять.
Как купить виллу на Бали удалённо: пошаговая инструкция
Пошаговый процесс удалённой покупки: выбор объекта, проверка документов, договор, оплата по этапам строительства, приёмка и передача под управление.
Готовы перейти от теории к цифрам?
Пришлём актуальные юниты Mirador с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.