- При покупке leasehold налог на переход права платит продавец (обычно включён в цену).
- Доход от аренды нерезидента облагается налогом у источника, поэтому закладывайте его в модель сразу.
- Ежегодный земельный налог PBB невелик и обычно остаётся на собственнике земли. Проверьте договор.
- При перепродаже остатка leasehold налог платит продавец. Ставку уточняйте на момент сделки.
- 183 дня в Индонезии дают налоговое резидентство и другой режим, планируйте это заранее.
Налоги это тема, на которой продавцы недвижимости предпочитают не задерживаться («Там всё несложно, потом разберётесь»). Разберёмся сейчас. Хорошая новость в том, что налоговая нагрузка на владельца виллы в Индонезии действительно умеренная и предсказуемая. Плохая новость в том, что если не заложить её в модель заранее, «доходность из презентации» и цифра на вашем счету разойдутся на несколько процентных пунктов. Пройдём весь жизненный цикл виллы (покупка, аренда, владение, продажа) и посчитаем, что и когда платится.
Покупка, или приятный сюрприз для покупателя
В сделке leasehold налог с передачи права аренды платит продавец. В проектах, которые мы ведём, он уже учтён в цене юнита. Цифра в договоре это ровно та цифра, которую вы платите, без налоговых сюрпризов сверху. Отдельного «налога покупателя» (аналога российского НДФЛ при покупке или гербовых сборов некоторых стран) в этой схеме нет.
На стороне покупателя остаются нотариальные расходы на заверение договора. Обычно они делятся сторонами или фиксируются в контракте, и это стоит уточнить до подписания, чтобы финальный счёт не удивил. Порядок сумм сотни долларов, а не проценты от сделки.
Аренда и главный налог владельца
Вилла зарабатывает, и государство берёт свою долю. Доход нерезидента от аренды облагается финальным налогом у источника в Индонезии. На практике управляющая компания удерживает налог из выплат и сдаёт отчётность, так что вам не нужно самостоятельно ходить в местную налоговую и заполнять декларации на бахаса.
«Доходность до вычета налогов» из рекламы и деньги на вашем счету это разные цифры. Разница составляет около десятой части арендного дохода.
В нашей модельной калькуляции налог занимает строку примерно в $2 400 при валовой выручке $37 200, это порядка 10% от дохода после комиссий площадок и УК. Именно так он учтён и в ROI-калькуляторе, двигайте ползунок и смотрите чувствительность.
Инвестор сравнивал два предложения, «доходность 16%» у конкурента и «12,8% чистыми» у нас. Он попросил обе стороны показать расчёт. У конкурента 16% оказались до комиссии УК и до налога, а в пересчёте на сопоставимую методику вышло 11,2%. Сравнивать предложения можно только при одинаковой методике расчёта.
Владение и земельный налог PBB
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) это ежегодный налог на землю и строения в размере долей процента от кадастровой стоимости. Для виллы это обычно от десятков до сотен долларов в год. У leasehold здесь есть нюанс, юридически платит собственник земли. Проверьте, что договор не перекладывает PBB на вас, а если перекладывает, то сумма должна быть зафиксирована и учтена в вашей модели расходов.
Продажа и выход из актива
При переуступке оставшегося срока leasehold доход продавца облагается налогом. Ставки и порядок периодически уточняются, поэтому правило простое. На момент сделки сверьте цифру с юристом, а ещё на входе в проект запросите у застройщика типовую схему переуступки. У зрелых проектов она отработана.
Планируя выход, помните и про вторую сторону. Покупателю вашего остатка тоже нужны чистые документы. Полный пакет (leasehold, акты, разрешения) влияет не только на вашу безопасность, но и на цену продажи.
183 дня, линия, которую не стоит пересекать случайно
Проведя в Индонезии больше 183 дней за 12 месяцев, вы становитесь её налоговым резидентом. Доходы облагаются по прогрессивной шкале, появляется обязанность декларирования, а ваши отношения с налоговой страны гражданства меняются. Для инвестора, который «прилетел дважды в год», тема неактуальна. Для тех, кто перебирается на остров жить, это обязательный пункт планирования с консультантом по обеим юрисдикциям.
Отдельный вопрос касается двойного налогообложения. У Индонезии есть соглашения со многими странами, и удержанный у источника налог часто можно зачесть дома. Механика зависит от вашего резидентства, так что здесь нужна точечная консультация, а не универсальный совет из статьи.
Налоговый чек-лист инвестора
- Цена в договоре включает налог продавца при передаче права, и это подтверждено письменно.
- Порядок и размер нотариальных расходов зафиксированы.
- В модели доходности есть строка «налог у источника» (~10% после комиссий).
- Судьба PBB определена договором и учтена в расходах.
- Типовая схема переуступки получена на входе.
- Если планируете 183+ дней в году на Бали, получите консультацию по резидентству до переезда.
Частые вопросы
Нужно ли платить налоги в своей стране с дохода на Бали?
Зависит от вашего резидентства и соглашений об избежании двойного налогообложения. Индонезийский налог у источника часто зачитывается, уточняйте у налогового консультанта своей юрисдикции.
Кто сдаёт налоговую отчётность по аренде?
На практике этим занимается управляющая компания. Она удерживает налог из выплат и оформляет документы. Вы получаете чистые выплаты и отчёты.
Есть ли налог на владение виллой?
Ежегодный PBB невелик, и при leasehold он обычно остаётся на собственнике земли. Проверьте формулировку в договоре.
Меняются ли ставки?
Да, периодически уточняются. Поэтому финальные цифры сверяются с юристом на момент сделки, а не берутся из статей двухлетней давности.