- В объявлениях вилл на Бали, где зона указана, 68% объектов стоят на зоне Residential (жилая, «жёлтая»), а 31% на Touristic. В Убуде жилая зона у 72%.
- Вилла на туристической зоне в объявлениях дороже на 28% за квадратный метр, медиана $2 160 против $1 690.
- Зона в объявлении ещё не разрешение. Право на конкретную деятельность на участке подтверждает KKPR, поэтому проверять нужно его, а не цвет на карте.
В карточке почти каждой виллы на Бали есть строка «Zoning». Покупатели читают её как ответ на главный вопрос, можно ли сдавать виллу посуточно. Мы посмотрели, что пишут в 2 502 объявлениях, и разобрали, почему этой строки недостаточно.
Что показывают объявления
Зона указана в 1 986 объявлениях из 2 502. Из них:
| Зона в объявлении | Доля | Медиана цены за м² |
|---|---|---|
| Residential (жилая) | 68% | $1 690 |
| Touristic (туристическая) | 31% | $2 160 |
| Commercial | меньше 1% | — |
По районам доля жилой зоны сильно различается. В Умаласе и Керобокане это 95%, в Чангу 79%, в Убуде 72%, на Буките 56%, в Семиньяке 54%. Цифры по каждому району есть на страницах карты районов.
Туристическая зона стоит дороже
Виллы на туристической зоне в объявлениях дороже на 28% за квадратный метр. Туристической земли меньше, и покупатели платят за предсказуемость. Но премия в цене не гарантирует, что на конкретном участке разрешена нужная вам деятельность.
Почему зона это ещё не ответ
Цвет зоны на карте не выдаёт и не отменяет право на коммерческую деятельность. Его выдаёт KKPR, подтверждение того, что конкретный код деятельности (KBLI) допустим на конкретных координатах. Поэтому вилла на жилой зоне с правильным KKPR может быть законным объектом для сдачи, а вилла на туристической зоне без него нет. Подробно механизм разобран в статье «Жёлтая зона на Бали, решает KBLI внутри зоны».
Что проверить до оплаты
- KKPR на участок и код деятельности, который в нём указан.
- Назначение участка в официальном плане проверяйте через нотариуса, а не по описанию продавца.
- PBG (разрешение на строительство) на тот же объект и ту же площадь.
- Совпадение координат участка в KKPR, PBG и сертификате на землю.
Проекты, которые координирует DOMA, стоят на жилой зоне, и полный пакет (сертификат, KKPR, PBG, нотариальный договор аренды) открыт до оплаты. Пройти свою проверку можно в чек-листе застройщика.
Источник: сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Данные открыты в индексе DUVI.
Частые вопросы
Можно ли сдавать посуточно виллу на жилой зоне?
Цвет зоны сам по себе этого не решает. Решает KKPR, то есть подтверждение, что заявленная деятельность допустима на этих координатах. Попросите KKPR до оплаты и проверьте, какой код деятельности в нём указан.
Почему виллы на туристической зоне дороже?
Земли с туристическим назначением меньше, и покупатели платят за предсказуемость. По объявлениям разница составляет около 28% за квадратный метр.
Где проверить зону участка?
Нотариус или консультант получает назначение участка из официального плана пространственного развития примерно за день. Ориентируйтесь на документ, а не на описание в объявлении.