Зоны земли на Бали. Почему это первый вопрос перед покупкой виллы
Зелёная, жёлтая, розовая, оранжевая зоны. Что можно строить в каждой, чем рискует покупатель виллы на «неправильной» земле и как проверить зонирование.
4цвета зон и что в каждой можно
Раздел
Земля и зоны
Зонирование, назначение земли, KKPR и высотные ограничения. Цвет зоны на карте только начало. Разбираем, что можно строить, что нельзя и как это проверить до депозита.
10 статей по теме. Пишут практики, а не копирайтеры.
Начните с этих трёх
Жёлтая зона на Бали. Цвет ничего не решает, решает KBLI внутри зоны
Коммерческая туристическая деятельность легализуется не сменой зоны, а тем, что KKPR подтверждает конкретный коммерческий код KBLI на этих координатах. Разбираем матрицу ITBX, статью 96 Perda Bali 2/2023 и что изменилось в 2026 году.
55193код KBLI для виллы под аренду
Закон Бали №4/2026 о рисовых полях и почему вилла на сельхозземле теперь уголовка
Перевод рисового поля под виллу на Бали с 2026 года стал уголовным преступлением, а не поводом для штрафа. Разбираем закон Perda №4/2026 и что он запрещает. Это до 5 лет тюрьмы и штраф до 1 млрд рупий, удар по nominee-схемам с риском конфискации, заморозка разрешений и мораторий по 6 районам. Как проверить зону участка до депозита.
№4/2026Перда Бали о сельхозземле
Все статьи раздела
68% вилл на Бали продаются на жилой зоне. Что это значит для инвестора
В 2 502 объявлениях вилл на Бали 68% объектов на зоне Residential и 31% на Touristic. Туристическая зона дороже на 28% за м². Почему цвет зоны в объявлении не отвечает на главный вопрос и что проверить вместо него.
Переоформление земли за 10 дней. Реформа ATR/BPN 2026 на Бали и что она меняет для покупателя виллы
С 17 августа 2026 года земельные офисы Бадунга и Булеленга переоформляют сертификаты на землю за 10 дней вместо средних 55, с 24 сентября к ним добавились Денпасар, Табанан, Гианьяр и Джембрана. Разбираем механизм 3+2+5, санкции для чиновников, что это значит для Убуда, и объясняем, что реформа меняет для покупателя виллы на лизхолде, а что не меняет.
10дней на переоформление сертификата вместо средних 55
Продать лисхолд до конца срока, дисконт и переуступка
Как считается цена виллы на лисхолде с остаточным сроком, почему дисконт растёт нелинейно и как технически оформляется переуступка права аренды на Бали, включая согласие землевладельца, нотариальный акт, финальный налог 2,5% и пункты договора, которые блокируют продажу.
30–40%дисконт при остатке срока менее 15 лет
Правило 15 метров, или почему на Бали не строят выше кокосовой пальмы
Высота зданий на Бали ограничена 15 метрами по Перда №16/2009, ст. 95(2)(b). Разбираем, откуда норма, какие есть исключения, что означает для покупателя виллы и что предлагает обсуждаемый проект дифференцированной высотности до 45 метров.
15 млимит высоты по Перда №16/2009
Что реально ограничивает мораторий на строительство на Бали в 2026 году
Тотального запрета на стройку вилл нет. Разбираем, что решили шесть округов с 2026 года, почему юг не остановили, какие официальные цифры есть по земле и как проверить конкретный участок.
6округов в соглашении по отелям и ресторанам
Участок в розовой зоне, а KKPR не дают. Почему так бывает
Розовая зона отвечает только на один вопрос из четырёх, которые система задаёт при выдаче KKPR. Разбираем, где ломается процесс после дробления участков и что закрывает вопрос.
KKPRподтверждать до оплаты, а не после
На кого оформлена земля, когда вы покупаете виллу у застройщика на Бали
Мастер-лиз на застройщике и sublease покупателю. Чем рискует инвестор и почему DOMA оформляет прямой лизхолд на 29 лет на ваше имя. Разбор схем.
Готовы перейти от теории к цифрам?
Пришлём актуальные юниты Mirador с ценами и расчётом доходности под ваш бюджет.