- Предельная высота застройки на Бали составляет 15 метров. Норма закреплена в Перда провинции Бали №16/2009 (ст. 95, п. 2, лит. b) в рамках плана пространственного развития на 2009–2029 годы.
- Исключения точечные и функциональные. Это вышки связи, ЛЭП, маяки, храмовые сооружения, объекты авиабезопасности, оборонные объекты. Жилья и отелей в списке исключений нет.
- Правило объясняют философией Три Хита Карана, то есть гармонией человека с богом, людьми и природой. Практический эффект в том, что остров застроен вширь, отсюда доминирование вилл, а не апартаментов.
- В мае 2026 года спецкомитет DPRD Бали предложил дифференцированную высотность до 45 метров в отдельных прибрежных зонах (Танах Лот и Керамас, Санур, Нуса-Дуа, Южная Кута и Букит). Это предложение, а не принятая норма.
- Для покупателя высотность входит в due diligence. Превышение проектной высоты в PBG означает риск предписания и спора, а не «мелкое нарушение».
На Бали нельзя построить выше 15 метров. Это не рекомендация и не местный обычай, а норма, закреплённая в Перда провинции Бали №16 от 2009 года, статья 95, пункт 2, литера b, в составе плана пространственного развития на 2009–2029 годы. Народная версия правила «не выше кокосовой пальмы» почти точна, ведь 15 метров примерно соответствуют взрослой пальме. Из этой одной строки регламента вытекает почти всё, что покупатель видит на острове. Отсюда виллы вместо апартаментов, дорогая земля, ценность вида на рисовые поля как актива и то, что превышение высотности в проекте является не мелочью, а риском.
Что именно говорит норма
Ограничение касается использования воздушного пространства над уровнем земли и составляет 15 метров. Исключения в регламенте есть, но они функциональные, а не коммерческие. Это вышки связи, высоковольтные опоры, маяки, храмовые сооружения, объекты авиационной безопасности, объекты обороны и безопасности. Проекты, которые всё же выходят за лимит, обязаны пройти отдельную оценку по критериям безопасности, комфорта и гармонии с окружением, с согласованием профильных ведомств.
В списке исключений нет жилья и гостиниц. Так что «мы согласуем отель в девять этажей» к действующей норме отношения не имеет.
| Параметр | Как устроено |
|---|---|
| Предельная высота | 15 метров над уровнем земли |
| Источник нормы | Перда провинции Бали №16/2009, ст. 95 (2) (b) |
| Горизонт плана | Пространственный план 2009–2029 |
| Исключения | Связь, ЛЭП, маяки, храмы, авиабезопасность, оборона |
| Для жилья и отелей | Исключений нет |
Источник: Bali Discovery, 08.09.2026.
Откуда правило? Из Три Хита Карана, а не из борьбы с застройщиками
Обоснование нормы на Бали формулируют через Три Хита Карана, балийскую концепцию трёх гармоний. Это гармония человека с божественным, человека с человеком и человека с природой. Для пространственного планирования отсюда вытекает практическое требование, чтобы застройка не доминировала над ландшафтом и храмовыми комплексами.
Для инвестора важна не философия сама по себе, а её устойчивость. Норма, опирающаяся на религиозно-культурный консенсус, отменяется тяжелее, чем чисто административное ограничение, ведь у неё есть общественный защитник. Именно поэтому дискуссия о смягчении высотности идёт годами и до сих пор не привела к изменению правила.
На практике правило означает, что остров физически не может нарастить предложение вверх. Когда в районе заканчивается земля, предложение буквально упирается в потолок. Это одна из причин, почему в Сануре сегодня ноль гостиничных номеров в стройке.
Сейчас обсуждают дифференцированную высотность до 45 метров
В мае 2026 года председатель специального комитета DPRD Бали по планированию, активам и лицензированию Маде Супарта предложил «дифференцированную высотность по ценности зоны», то есть Value-Based Special Height Zoning. Суть в том, чтобы в отдельных, заранее определённых прибрежных зонах разрешить строительство до 45 метров вместо нынешних 15.
В предложении названы прибрежные территории Табанана и Гианьяра (Танах Лот, пляж Керамас), Санур, Нуса-Дуа, Южная Кута и полуостров Букит. Сакральные и ключевые культурные зоны предлагается оставить с прежними ограничениями.
Автор предложения ссылается на дефицит земли на юге острова. По его словам, инвесторы и девелоперы требуют больше площадей, а число нарушений пространственного планирования продолжает расти. Позиция оппонентов тоже озвучена. Председатель индуистской организации Ньоман Кенак назвал переход с 15 до 45 метров «драматическим изменением», требующим серьёзных научных исследований до внедрения, с оценкой экологических и культурных последствий.
| Что важно знать | Статус |
|---|---|
| Действующий лимит 15 м | Действует, Перда №16/2009 |
| Проект до 45 м в отдельных зонах | Обсуждение, норма не принята |
| Сакральные и культурные зоны | Ограничения предлагается сохранить |
| Сроки рассмотрения | Публично не заявлены |
Источник: What's New Indonesia, 07.05.2026.
Что правило значит для покупателя виллы
Виллы вместо апартаментов. Малоэтажная застройка прямо следует из нормы. Отсюда типичный продукт рынка, комплекс из нескольких вилл или таунхаусов, а не башня с сотней юнитов. Для инвестора это значит меньшую плотность конкуренции внутри одного проекта, но и меньший эффект масштаба у застройщика.
Земля дороже, чем кажется. Если на участке нельзя разместить больше площадей за счёт высоты, вся экономика проекта упирается в площадь земли. Поэтому цена участка в популярных районах растёт быстрее, чем стоимость строительства.
Вид это актив с юридической защитой. Открытый вид на рисовые поля, океан или долину на Бали устойчивее, чем в странах без высотного ограничения, потому что соседний участок не превратится в двенадцатиэтажный отель. Полной гарантии это не даёт (застройка вширь тоже закрывает виды), но риск принципиально ниже.
Превышение высоты это правовой риск, а не косметика. Если фактическая высота или этажность расходятся с разрешением PBG, объект становится проблемным. Появляются сложности с получением SLF, риск предписания, торможение при перепродаже. Что такое KKPR, PBG и SLF и как их проверять, читайте в разборе Документы застройщика.
Как проверить высотность объекта перед сделкой
Четыре шага, которые занимают меньше дня, если документы у продавца в порядке:
| Шаг | Что смотреть | Что настораживает |
|---|---|---|
| 1. Зона участка | Назначение по пространственному плану, ограничения района | Расхождение фактического использования с назначением зоны |
| 2. Разрешение PBG | Заявленные этажность и высотные отметки | PBG отсутствует, выдано на другой объём или «в процессе» |
| 3. Факт на площадке | Сверить построенное с проектом (этажи, кровля, надстройки над кровлей) | Дополнительный уровень, «технический этаж», надстроенная зона отдыха на крыше |
| 4. SLF | Сертификат пригодности к эксплуатации на построенный объём | SLF нет, а объект уже сдаётся в аренду |
Отдельно про надстройки на кровле. Именно там чаще всего возникает расхождение, когда площадку с бассейном или лаунж на крыше добавляют после согласования проекта. Формально это увеличивает используемую высоту, а фактически превращает объект в спорный. Общий алгоритм проверки объекта разобран в статье Due diligence виллы на Бали.
Что бывает, когда пермит-риск реализуется, показал свежий кейс. В сентябре 2026 года административный суд Денпасара отменил предписание о сносе 182-метрового стеклянного лифта на Нуса-Пениде, но стройка всё равно осталась остановленной, потому что до итога апелляции решение первой инстанции силы не имеет. Нарушение по разрешениям на Бали чаще означает не быстрый снос, а годы правовой неопределённости, что для частного покупателя обычно хуже.
Итог. Высота в 15 метров это не декоративное ограничение, а норма, которая определяет продукт всего рынка, то есть малоэтажные виллы, дорогую землю, защищённые виды и низкую плотность. Проект дифференцированной высотности до 45 метров в отдельных прибрежных зонах существует, но остаётся предложением, поэтому покупать «под будущую высотность» сегодня нет оснований. А вот проверять, что купленный объект соответствует своей же проектной высоте, стоит всегда. Это одна из самых дешёвых проверок в сделке и одна из самых дорогих ошибок, если её пропустить.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой или юридической консультацией. Нормы и статусы законопроектов приведены на дату публикации со ссылкой на источник.
Частые вопросы
Какая максимальная высота здания на Бали?
15 метров. Норма закреплена в Перда провинции Бали №16/2009, статья 95, пункт 2, литера b, в рамках плана пространственного развития 2009–2029. Считается высота использования воздушного пространства над уровнем земли.
Правда ли, что на Бали нельзя строить выше кокосовой пальмы?
Это народная формулировка, но она близка к сути, ведь 15 метров примерно соответствуют высоте взрослой кокосовой пальмы. В самом тексте регламента фигурирует метрическое ограничение, а не дерево.
Есть ли исключения из правила 15 метров?
Да, но они функциональные. Это вышки связи, высоковольтные опоры, маяки, храмовые башни, объекты авиационной безопасности, объекты обороны и безопасности. Проекты, выходящие за лимит, проходят отдельную оценку по безопасности, комфорту и вписанности в окружение с согласованием профильных ведомств. Жилая и гостиничная застройка в перечне исключений не значится.
Почему на Бали виллы, а не апартаменты?
Во многом из-за этого правила. Когда нельзя расти вверх, девелопмент растёт вширь, и вместо башен появляются малоэтажные комплексы вилл и таунхаусов. Это же ограничивает предложение на единицу земли и поддерживает цену участка.
Что предлагает проект высотности 45 метров?
В мае 2026 года глава спецкомитета DPRD Бали по планированию, активам и лицензированию Маде Супарта предложил «дифференцированную высотность по ценности зоны», то есть до 45 метров в отдельных прибрежных районах. Это Табанан и Гианьяр (Танах Лот, пляж Керамас), Санур, Нуса-Дуа, Южная Кута и Букит. Сакральные и ключевые культурные зоны предлагается оставить с прежними ограничениями. Пока это только обсуждение, норма не принята.
Как проверить высотность конкретного объекта перед покупкой?
Смотреть проектную документацию и разрешение PBG. Заявленная этажность и высотные отметки должны соответствовать построенному. Расхождение между фактом и разрешением является типичным дефектом, который всплывает при получении SLF и при перепродаже.