- Медианный срок лизхолда в объявлениях вилл на Бали составляет 26 лет (сентябрь 2026, 2 502 объявления). Срок 29 лет и больше есть только у 28% объектов, а в Убуде только у 20%.
- Цена года аренды это цена виллы, делённая на срок аренды по договору. Медиана по Бали $10 100 за год, по виллам с 2 спальнями в Убуде $9 270.
- Длинный срок дорожает медленнее, чем растёт. Виллы на 30–34 года стоят в среднем на 22% дороже вилл на 21–25 лет, но год владения в них на 8% дешевле.
В объявлении о вилле на Бали крупно пишут цену, а мелко срок аренды земли. Хотя именно срок решает, что вы покупаете, 20 лет владения или 35. Мы разобрали 2 502 объявления вилл на продажу и посмотрели, сколько лет аренды на самом деле предлагает рынок и как сравнивать виллы с разным сроком.
Сколько лет аренды продают
Медианный срок лизхолда в объявлениях составляет 26 лет. Распределение по Бали в таблице ниже.
| Срок аренды | Доля объявлений | Медиана цены | Цена года аренды |
|---|---|---|---|
| до 20 лет | 11% | $222 700 | $12 560 |
| 21–25 лет | 38% | $245 100 | $10 510 |
| 26–29 лет | 28% | $266 100 | $9 620 |
| 30–34 года | 15% | $298 400 | $9 680 |
| 35 лет и больше | 8% | $339 300 | $6 940 |
Почти половина рынка приходится на договоры на 25 лет и короче. Срок 29 лет и больше есть только у 28% вилл на Бали. В Убуде таких ещё меньше, всего 20%.
Как честно сравнивать виллы через цену года аренды
Если две виллы стоят одинаково, но у одной аренда на 20 лет, а у другой на 30, первая обходится за год владения в полтора раза дороже. Поэтому мы считаем цену года аренды, то есть цену виллы, делённую на число лет аренды по договору без опционов продления (определение в индексе DUVI).
Из таблицы видно главное. Длинный срок дорожает медленнее, чем растёт. Виллы на 30–34 года в среднем на 22% дороже вилл на 21–25 лет, а год владения в них на 8% дешевле. Короткие договоры, наоборот, выглядят дешёвыми только в объявлении, ведь у сроков до 20 лет самая дорогая цена года на рынке.
Медиана цены года аренды по Бали составляет $10 100, по виллам с 2 спальнями в Убуде $9 270. Проверить любой объект можно в калькуляторе цены года аренды.
Как учитывать продление
Многие продавцы пишут «25 + 25 лет». Вторая цифра это опция, и её цена зависит от того, что записано в договоре. В расчёт её стоит брать, только если в нотариальном договоре зафиксированы цена продления (или формула её расчёта) и обязанность владельца продлить. Подробнее в разборе продления лизхолда.
Что срок значит для перепродажи
При продаже через 5–7 лет следующий покупатель получит остаток срока. Вилла с договором на 20 лет к этому моменту превращается в объект на 13–15 лет. Это уже узкий рынок и заметный дисконт. Чем длиннее базовый срок, тем больше покупателей у вас будет на выходе.
Что проверить в договоре
- Срок аренды и дата его начала (с подписания договора, а не с окончания стройки).
- Условия и цена продления, если оно обещано.
- На чьё имя оформлен договор аренды и кто подписывает его со стороны владельца земли.
- Что входит в цену (земля, стройка, бассейн, мебель), иначе цену года не с чем сравнивать.
Остальные пункты есть в чек-листе проверки застройщика.
Источник: сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, это не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Данные открыты в индексе DUVI.
Частые вопросы
Какой срок аренды считается нормальным для виллы на Бали?
В объявлениях медиана составляет 26 лет. Срок 29 лет и больше встречается у 28% вилл на Бали и у 20% в Убуде. Для перепродажи важно, сколько лет останется у следующего покупателя. При сроке короче 20 лет цена выхода заметно падает.
Как сравнить две виллы с разным сроком аренды?
Разделите цену на число лет аренды по договору без опционов продления. Это цена года аренды. Вилла за $200 000 на 20 лет стоит $10 000 за год, а за $240 000 на 30 лет выходит $8 000 за год, то есть дешевле.
Учитывать ли продление аренды в расчёте?
Только если цена и условия продления зафиксированы в нотариальном договоре. Устное обещание или «по договорённости с владельцем» в расчёт не берите.