- Налоги на зарубежную недвижимость это не одна цифра, а четыре слоя. Налог на покупку, на доход от аренды, на продажу и ежегодный налог на имущество. Их считают до сделки, а не после.
- Пример Индонезии по открытым данным. Налог на аренду обычно 10 процентов финальным с валового дохода, налог при продаже 2,5 процента от суммы сделки, налог на приобретение BPHTB до 5 процентов, ежегодный PBB до 0,5 процента (Global Property Guide, 2026).
- Второй слой это ваша страна. Доход от зарубежной недвижимости может облагаться и там, но соглашение об избежании двойного налогообложения обычно позволяет зачесть уплаченное за рубежом.
- Налоговый статус определяется резидентством, а не гражданством. На Бали резидентство наступает после 183 дней. Конкретные ставки и зачёт зависят от вашей страны и статуса, поэтому это обзор, а не расчёт.
Когда инвестор смотрит на доходность зарубежного объекта, он часто видит одну цифру аренды и забывает, что вокруг неё четыре налоговых слоя плюс налог в своей стране. Это не повод пугаться, а повод посчитать заранее. Разберём, какие налоги возникают при покупке недвижимости за рубежом, как работает защита от двойного налогообложения и почему это обзор, а не готовый расчёт. Пример берём на Индонезии и Бали.
Четыре слоя налогов
У владения зарубежной недвижимостью обычно четыре налоговых события. Первое это налог при покупке. Второе это налог на доход от аренды, пока вы владеете и сдаёте. Третье это налог при продаже. Четвёртое это ежегодный налог на имущество. Каждый из них влияет на чистую доходность, поэтому их закладывают в расчёт до сделки, а не узнают после. Почему недвижимость за рубежом вообще считают отдельным классом активов, разобрано в статье зарубежная недвижимость как класс активов.
Пример Индонезии в цифрах
| Слой | Ориентир по Индонезии | Кто платит |
|---|---|---|
| Налог при покупке (BPHTB) | до 5% от стоимости приобретения | покупатель |
| Доход от аренды | обычно 10% финальным с валового дохода | владелец |
| Продажа (переход права) | 2,5% от суммы сделки | продавец |
| Ежегодный налог (PBB) | до 0,5% | владелец |
Цифры по открытым данным (Global Property Guide, 2026). Это ориентиры, ставки и льготы зависят от региона и ситуации, их уточняют у индонезийского консультанта. Общая картина налогов на недвижимость на Бали разобрана в статье налоги на недвижимость на Бали.
Доходность объекта это не арендная ставка, а то, что остаётся после четырёх налоговых слоёв и расходов на управление. Всё остальное это цифра из буклета.
Двойное налогообложение и ваша страна
Второй большой вопрос это налог в вашей стране. Доход от зарубежной недвижимости может облагаться и за рубежом, и дома. Чтобы не платить дважды, страны заключают соглашения об избежании двойного налогообложения, и обычно налог, уплаченный за границей, можно зачесть против налога дома. Работает это по конкретному соглашению вашей страны с Индонезией и зависит от вашего статуса. Как это устроено для российских резидентов с дохода от виллы, разобрано в статье как задекларировать доход от виллы, а пример страновой специфики в статье налоги австралийца на виллу на Бали.
Статус решает, а не паспорт
Где и как облагается ваш доход, определяет налоговое резидентство, а не гражданство. Как правило его определяют по числу дней и центру жизненных интересов. На Бали налоговое резидентство наступает после 183 дней пребывания. Поэтому один и тот же объект у двух инвесторов с разным статусом даёт разную налоговую картину. Кто вообще может владеть недвижимостью на Бали и как, разобрано в статье может ли иностранец купить виллу на Бали.
Итог. Налоги на зарубежную недвижимость это четыре слоя (покупка, аренда, продажа, ежегодный) плюс возможный налог в вашей стране с зачётом по соглашению об избежании двойного налогообложения. Ориентиры по Индонезии такие. Аренда обычно 10 процентов финальным, продажа 2,5, покупка BPHTB до 5, ежегодный PBB до 0,5 процента. Конкретика зависит от страны и статуса, поэтому это обзор, а не расчёт, и налоговую часть проходят со специалистом. Если хотите, чтобы мы показали структуру расходов по конкретному объекту до налогов вашей страны, напишите нам.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой, юридической или инвестиционной рекомендацией. Мы не налоговые и не финансовые консультанты. Ставки приведены как ориентиры по открытым источникам на указанную дату, зависят от региона и статуса и не являются гарантией. Налоговую часть проходите со своим консультантом.
Источники: Global Property Guide, налоги на недвижимость в Индонезии, 2026 (ставки аренды, продажи, BPHTB, PBB), канон проектов DOMA. Правила двойного налогообложения зависят от соглашения вашей страны и проверяются индивидуально.
Частые вопросы
Какие налоги платит инвестор на зарубежную недвижимость?
Обычно их четыре. Налог при покупке, налог на доход от аренды, налог при продаже и ежегодный налог на имущество. Плюс возможный налог в вашей стране с зарубежного дохода. Точные ставки зависят от страны и статуса. Мы не налоговые консультанты, сверяйтесь со специалистом по вашей юрисдикции.
Какие ставки в Индонезии для недвижимости?
По открытым данным (Global Property Guide, 2026), доход от аренды обычно облагается финальным налогом 10 процентов с валовой суммы, продажа 2,5 процента от суммы сделки, налог на приобретение BPHTB до 5 процентов, ежегодный земельно-строительный налог PBB до 0,5 процента. Детали и льготы уточняйте у индонезийского консультанта.
Придётся ли платить налог дважды?
Доход может попадать под налог и за рубежом, и в вашей стране, но соглашение об избежании двойного налогообложения обычно позволяет зачесть уплаченное за границей. Механика зависит от конкретного соглашения вашей страны с Индонезией и от вашего статуса. Это не индивидуальная рекомендация.
От чего зависит мой налоговый статус?
От налогового резидентства, а не от гражданства. Как правило оно определяется числом дней и центром жизненных интересов. На Бали резидентство наступает после 183 дней пребывания. От статуса зависит, где и как облагается ваш доход.
Как платят налог на доход от виллы на Бали российские резиденты?
Это отдельная тема со своими правилами декларирования, разобранная в статье о декларировании дохода от виллы. Общий принцип такой. Доход показывают в своей стране и применяют зачёт по соглашению, если оно есть. Конкретику проверяйте с налоговым консультантом.
Что часто забывают в налогах при покупке за рубежом?
Налог на сделку и ежегодный налог, которые не видны в рекламной доходности, а также налог в своей стране. Их закладывают в расчёт чистой доходности заранее. Какие ещё ошибки совершают при зарубежной покупке, разобрано в отдельной статье.