- Покупка отдельной виллы на Бали сама по себе вида на жительство не даёт, и это главный миф 2026 года. Отдельная вилла на индивидуальном титуле не проходит по «имущественному» маршруту Golden Visa, ведь этот путь закрывает только жильё дороже (жилой апартамент от $1 млн на 10-летнюю визу) либо инвестиции в гособлигации, акции или фонды от $350 тыс. Реальные маршруты ВНЖ через недвижимость это Second Home Visa (владение объектом или депозит около 2 млрд IDR, порядка $125 тыс.) и инвесторский KITAS через собственную компанию PT PMA.
- Выбор маршрута зависит от бюджета и цели. Second Home Visa (5 лет, продление на 5) подходит состоятельному пассивному владельцу. Golden Visa E28C (5 или 10 лет) рассчитана на крупный капитал, готовый держать деньги в гособлигациях, акциях или дорогом апартаменте. Связка PT PMA + инвесторский KITAS это рабочий путь именно для инвестора в виллу, который хочет и легально владеть строением, и легально сдавать его как бизнес. С 1 августа 2026 сборы за натурализацию по PP № 30/2026 выросли на 50–400%, поэтому цепочку «вилла → ВНЖ → гражданство» стоит просчитывать с актуальными цифрами.
«Купишь виллу на Бали, дадут вид на жительство». Эту фразу в 2026 году повторяют десятки объявлений, и почти всегда она неверна. Покупка отдельной виллы сама по себе статуса проживания не создаёт. Владение недвижимостью и вид на жительство в Индонезии это две разные задачи, которые решаются разными инструментами. Разберём без маркетингового глянца три реальных маршрута ВНЖ через недвижимость (Golden Visa, Second Home Visa и PT PMA с инвесторским KITAS), их пороги на 2026 год и то, какой путь выгоднее для инвестора в виллу из России, с Бали, из Казахстана, ОАЭ, Австралии или Сингапура.
Даёт ли вилла вид на жительство, короткий ответ
Если коротко, нет, покупка отдельной виллы на Бали вида на жительство не даёт. Отдельная вилла на индивидуальном титуле (лизхолд или Hak Pakai) не проходит по «имущественному» маршруту главной инвестиционной визы Индонезии (Golden Visa, тип E28C). Там квалифицируется только жилой апартамент стоимостью от $1 млн (и только для 10-летней визы) либо инвестиции в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды. Легально жить на острове как владельцу виллы позволяют другие маршруты, а именно Second Home Visa, Hak Pakai на базе действующего KITAS или инвесторский KITAS через собственную компанию PT PMA.
Понять это стоит до сделки. Если цель не только доходный актив, но и статус проживания, планировать нужно сразу две вещи. Владение виллой обеспечивает актив и доход, а вид на жительство даётся отдельным визовым маршрутом со своими порогами. Ниже разберём, как устроен каждый из трёх маршрутов и кому какой подходит. Про базовый визовый статус владельца мы отдельно писали в материале про KITAS и визу для владельца виллы.
Сравнение трёх маршрутов ВНЖ через недвижимость
Ниже сопоставляем три легальных пути по параметрам, которые реально влияют на решение. Суммы приведены по условиям на 2026 год, курс на август 2026 года составляет ≈ 16 300 IDR за доллар США.
| Параметр | Second Home Visa | Golden Visa (E28C) | PT PMA + инвесторский KITAS |
|---|---|---|---|
| Порог входа | владение или депозит ~2 млрд IDR (~$125 тыс.) | $350 тыс. (5 лет) / $700 тыс. или апартамент от $1 млн (10 лет) | оплаченный капитал ~2,5 млрд IDR, инвестплан ~10 млрд IDR |
| Срок | 5 лет + продление на 5 | 5 или 10 лет | 1–2 года, продлевается |
| Что засчитывается | любая недвижимость от порога ИЛИ банковский депозит | гособлигации, акции, фонды, а также апартамент от $1 млн (только 10 лет) | доля в действующей компании с реальной деятельностью |
| Отдельная вилла на инд. титуле? | засчитывается как имущество от порога | не засчитывается по имущественному маршруту | вилла на балансе PT PMA (титул HGB) |
| Право работать | нет | нет (инвесторский статус) | да, руководить своей компанией |
| Для кого | состоятельный пассивный владелец | крупный капитал | инвестор в виллу под легальную сдачу |
Вилла даёт актив и доход. Вид на жительство даёт визовый маршрут. Смешивать их в одну обещалку «купи и получи ВНЖ» это самая частая ошибка покупателя 2026 года.
Почему отдельная вилла не даёт ВНЖ автоматически
Логика простая. Golden Visa является инвестиционной визой, и государство хочет видеть капитал в тех формах, которые ему полезны и прозрачны. По условиям на 2026 год (данные Harvey Law Group и Emerhub, 2026) для физлица 5-летняя виза E28C требует инвестиции $350 тыс. в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды, а 10-летняя требует $700 тыс. в те же инструменты либо покупки жилого апартамента стоимостью от $1 млн. Дополнительно заявитель подтверждает финансовую состоятельность через стабильный зарубежный доход от $5 тыс. в месяц или эквивалентные средства на индонезийском счёте. Инвестицию нужно разместить в течение 90 дней после въезда, оформить на своё имя и держать весь срок визы.
Для инвестора в виллу ключевой момент в том, что отдельная вилла на лизхолде или Hak Pakai в этот перечень не входит. Имущественный маршрут Golden Visa закрывает только дорогой жилой апартамент от $1 млн, и типичная вилла в Убуде или Чангу за $250–500 тыс. под него не подходит. Поэтому обещание «купи виллу на Бали и получи Golden Visa» в подавляющем большинстве случаев вводит в заблуждение.
Отсюда и роль Second Home Visa как самого прямого имущественного маршрута. Эта виза выдаётся на 5 лет с продлением ещё на 5 и требует либо владения недвижимостью в Индонезии, либо депозита в индонезийском банке на сумму около 2 млрд IDR, то есть порядка $125 тыс. по курсу август 2026 (часть источников округляет к $130 тыс.). Здесь вилла засчитывается как имущество от порога. Но и эта виза не даёт права работать по найму. Это статус проживания состоятельного иностранца, а не рабочий путь.
PT PMA как рабочий маршрут именно для инвестора в виллу
Для инвестора, который покупает виллу под сдачу, чаще всего оптимален не «имущественный» маршрут, а компания PT PMA с инвесторским KITAS. Причина в том, что PT PMA решает сразу две задачи. Она легально владеет строением на титуле HGB и легально сдаёт его в аренду как бизнес, а инвестор как владелец долей и директор получает на этом основании инвесторский KITAS (тип E28A) на 1–2 года с продлением.
По данным на конец 2025 года требование по оплаченному капиталу PT PMA снизили примерно до 2,5 млрд IDR при инвестиционном плане около 10 млрд IDR, однако пороги в 2026 году менялись, поэтому актуальную цифру под конкретный случай нужно подтверждать. Есть важная оговорка. Инвесторский KITAS существует для ведения бизнеса, а не «просто чтобы жить», поэтому у компании должна быть реальная деятельность, и сдача виллы в аренду как раз ею является. Что выбрать под свою ситуацию, владение через компанию или лизхолд, мы подробно сравнивали в разборе PT PMA или лизхолд.
Инвестор из Казахстана покупает виллу в Убуде за $320 тыс. под сдачу. Если оформить её на лизхолд лично, он получает актив и доход, но статуса проживания это не создаёт, и визу придётся оформлять отдельно. Если же вилла заходит на баланс PT PMA, та же покупка одновременно даёт основание для инвесторского KITAS. Инвестор легально владеет через компанию, легально сдаёт виллу как бизнес и получает вид на жительство под реальную деятельность. Дороже по расходам на структуру (учреждение компании, бухгалтерия, налог на приобретение BPHTB 5%), но одна структура закрывает три задачи вместо трёх разрозненных решений.
Кому какой маршрут выгоднее по бюджету и гео
Состоятельному пассивному владельцу, которому нужен надёжный статус проживания без открытия бизнеса, ближе Second Home Visa с порогом около $125 тыс. в виде объекта или депозита и минимумом операционных обязательств. Крупному капиталу, готовому держать деньги в индонезийских гособлигациях, акциях или дорогом апартаменте, подходит Golden Visa, особенно инвесторам из Австралии, США, Великобритании и Сингапура, где вопрос «даёт ли вилла ВНЖ» задают чаще всего и где ответ на него важен до сделки. Инвестору же, который покупает именно виллу под аренду и хочет легально её сдавать, почти всегда выгоднее связка PT PMA + инвесторский KITAS.
Отдельно стоит учесть общий тренд удорожания легализации. С 1 августа 2026 года постановление PP № 30/2026 подняло сборы за натурализацию на 50–400% (стандартная ставка выросла с 50 до 75 млн IDR). Цепочка «вилла → PT PMA или Golden Visa → KITAP → гражданство» по-прежнему рабочая, но дороже, чем год назад, а значит, просчитывать её нужно с актуальными цифрами, а не по старым гайдам. Налоговую сторону владения и проживания (от 20% нерезидента до ставок через PT PMA) мы собрали в отдельном материале про налоги на недвижимость на Бали. А для тех, кто оформляет виллу удалённо, пригодится разбор как купить виллу на Бали удалённо, по доверенности, без личного присутствия на каждом этапе.
Что это значит для инвестора
Главный вывод 2026 года простой. Рассматривайте виллу и вид на жительство как две отдельные задачи. Вилла это актив и доход, а статус проживания даёт визовый маршрут со своими порогами. Отдельная вилла на индивидуальном титуле сама по себе Golden Visa не открывает, но легальные пути к ВНЖ есть. Это Second Home Visa при бюджете от ~$125 тыс., Golden Visa для крупного капитала и PT PMA с инвесторским KITAS как рабочая связка для инвестора в аренду. Выбор зависит от бюджета, гео и того, планируете ли вы сдавать виллу как бизнес.
DOMA ведёт проекты инвестиционных вилл на Бали как инвест-партнёр на прозрачной юридической структуре. Земля оформляется в лизхолд на имя инвестора, с генподрядчиком заключается прямой договор, в договоре стоит честная цена, а модель аренды легальная, без «серых» схем и номиналов. Такая структура естественно ложится и на маршрут PT PMA + инвесторский KITAS, ведь та же компания, что владеет виллой, даёт основание для вида на жительство. Флагманские проекты находятся в Убуде, где спрос сбалансирован, а внутренняя часть острова устойчивее перегретого юга. Собрать виллу под свой бюджет и увидеть расчёт доходности можно в нашем разборе доходности, с реальными цифрами, а не маркетинговым «до 25%».
Частые вопросы
Даёт ли покупка виллы на Бали вид на жительство в Индонезии?
Нет. Сама по себе покупка отдельной виллы вида на жительство не даёт, и это распространённый миф. Отдельная вилла на индивидуальном титуле (лизхолд или Hak Pakai) не засчитывается по «имущественному» маршруту Golden Visa. Там квалифицируется только жилой апартамент стоимостью от $1 млн (10-летняя виза) либо инвестиции в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды от $350 тыс. Легально жить на Бали как владельцу виллы позволяют другие маршруты. Это Second Home Visa (при владении объектом или депозите около 2 млрд IDR, порядка $125 тыс.), Hak Pakai на базе действующего KITAS или инвесторский KITAS через собственную PT PMA. Именно поэтому владение и вид на жительство лучше планировать как две отдельные задачи.
Каковы пороги Golden Visa Индонезии (E28C) в 2026 году?
По условиям на 2026 год (Harvey Law Group, Emerhub, 2026) 5-летняя виза для физлица требует инвестиции $350 тыс. в индонезийские гособлигации, акции публичных компаний или паевые фонды, а 10-летняя требует $700 тыс. в те же инструменты либо покупки жилого апартамента стоимостью от $1 млн. Для корпоративной инвестиции пороги выше ($2,5 млн и $5 млн). Дополнительно заявитель подтверждает финансовую состоятельность, то есть стабильный зарубежный доход от $5 тыс. в месяц или эквивалентные средства на индонезийском счёте. Инвестиция должна быть размещена в течение 90 дней после въезда, оформлена на имя заявителя и сохраняться весь срок визы.
Что такое Second Home Visa и сколько денег нужно?
Second Home Visa это виза долгосрочного проживания для состоятельных иностранцев, она выдаётся на 5 лет с возможностью продления ещё на 5. Условием служит владение недвижимостью в Индонезии либо депозит в индонезийском банке на сумму около 2 млрд IDR (порядка $125 тыс. по курсу август 2026, часть источников округляет к $130 тыс.). Виза даёт право жить в стране, но не даёт права работать по найму. Для пассивного владельца виллы, который хочет иметь надёжный статус проживания без открытия компании, это самый прямой маршрут, если бюджет позволяет «заморозить» указанную сумму.
Как получить ВНЖ через PT PMA и для кого этот путь?
PT PMA это компания с иностранным участием. Инвестор владеет долями, назначается директором или комиссаром и на этом основании получает инвесторский KITAS (E28A) на 1–2 года с продлением. Это рабочий путь именно для инвестора в виллу, потому что PT PMA одновременно решает две задачи. Она легально владеет строением на титуле HGB и легально сдаёт его в аренду как бизнес. По данным на конец 2025 года требование по оплаченному капиталу снизили примерно до 2,5 млрд IDR при инвестиционном плане около 10 млрд IDR, но пороги в 2026 менялись, поэтому точную цифру под свой случай нужно подтверждать. При этом инвесторский KITAS существует для ведения бизнеса, а не «просто чтобы жить», поэтому у компании должна быть реальная деятельность.
Правда ли, что можно «купить недвижимость по паспорту» и получить ВНЖ?
Нет, это две разные вещи, которые в рекламе часто смешивают. «Покупка по паспорту» относится к режиму Hak Pakai, праву пользования, оформленному лично на иностранца, но для Бали действуют высокие пороги (дом от 5 млрд IDR, апартамент от 2 млрд) и это не фригольд. Само по себе такое владение вида на жительство не создаёт, а для Hak Pakai как раз наоборот часто требуется действующий KITAS. Фригольда (Hak Milik) для иностранца в Индонезии не существует ни «по паспорту», ни как-либо ещё. Вид на жительство получают через визовые маршруты (Second Home Visa, Golden Visa, инвесторский KITAS), а не через факт покупки как таковой.