- Иностранец не может владеть землёй на Бали в формате freehold (Hak Milik), это прямо запрещает статья 21 Основного аграрного закона. Легальные форматы это лисхолд (Hak Sewa), Hak Pakai при наличии KITAS и PT PMA с правом HGB.
- Медианная цена виллы на острове в 2026 году составляет $256 000–299 000. Убуд начинается примерно от $250 000, а вход в строящиеся проекты от $119 000–139 000.
- Сверх цены объекта закладывайте 6–7% на вторичном рынке и до 16–17% при покупке у застройщика с НДС. Юридическая проверка стоит $1 000–2 500.
- Реалистичная чистая доходность составляет 4–6% при самостоятельном управлении и 10–15% при профессиональном. Содержание виллы с двумя спальнями обходится в $7 500–13 000 в год.
- Что изменилось в 2026: закрыты 18 кодов KBLI для новых иностранных PT PMA (включая недвижимость 68111), принят Перда №4/2026 против номиналов и застройки сельхозземли, налоговая перешла на Coretax, шесть округов тормозят новые отели и рестораны.
Пятнадцать вопросов, которые задают почти все покупатели, и короткие ответы со ссылками на подробные разборы. Если читаете тему впервые, этой страницы достаточно, чтобы понять, что законно, сколько стоит и на чём чаще всего теряют деньги.
Право владения
1. Может ли иностранец вообще купить виллу на Бали?
Да, но не землю в собственность. Freehold (Hak Milik) доступен только гражданам Индонезии, это прямой запрет статьи 21 Основного аграрного закона №5/1960. Иностранцу доступны три легальных формата. Лисхолд (Hak Sewa) это долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права. Hak Pakai даёт право пользования при наличии KITAS или KITAP. Третий вариант это PT PMA с правом строительства HGB. Базовый материал по теме о том, как устроен лисхолд.
2. На сколько лет оформляется лисхолд?
Рынок работает со сроками 25–30 лет, потому что нотариус не заверяет разовый договор на больший срок. Дальше вопрос в том, как записано продление. В договорах проектов, которые мы ведём, горизонт собран ступенями, 29+10+30 = 69 лет с зафиксированной формулой доплаты. Подробнее в статье о продлении лисхолда.
3. Можно ли оформить землю на индонезийца «по договорённости»?
Нет. Номинальная схема ничтожна с самого начала по статье 26(2) UUPA, а Перда Бали №4/2026 добавил ответственность и для иностранца, и для номинала, и для посредников. Отдельно работают бытовые риски вроде смерти номинала, его долгов, развода или продажи третьему лицу. Подробный разбор здесь.
Сделка и документы
4. Как проходит сделка?
Сначала выбор объекта, затем юридическая проверка и бронирование. Потом нотариальный акт лисхолда или PPJB для строящегося объекта, платежи по этапам и передача после SLF. Роль нотариуса и PPAT разобрана в отдельной статье.
5. Какие документы обязательно проверить?
Сертификат на землю и цепочку прав, зонирование, KKPR (согласование использования), PBG (разрешение на строительство), SLF (сертификат пригодности после стройки), юрлицо продавца и текст договора. Три ключевых разрешения разобраны в статье KKPR, PBG, SLF, полная процедура описана в материале due diligence виллы.
6. Можно ли купить, не приезжая?
Да. Проверка, согласование и подписание проходят дистанционно, оригиналы едут курьером, деньги идут банковским переводом. Пошаговая инструкция в статье удалённая покупка.
Деньги, налоги, расходы
7. Сколько стоит вилла?
Медиана по острову в 2026 году составляет $256 000–299 000. В Убуде $250 000–500 000, в Чангу $400 000–800 000, в Семиньяке до $1,2 млн. Строящиеся проекты в Убуде начинаются от $119 000–139 000. Разбор цен и себестоимости здесь.
8. Что платится сверх цены?
Вторичный рынок добавляет 6–7% (нотариус, налоги, регистрация), покупка у застройщика с НДС до 16–17%. Плюс юридическая проверка за $1 000–2 500. Подробности в статье о налогах.
9. Как перевести деньги?
Основные маршруты 2026 года это SWIFT напрямую и транзитные хабы, а валюта договора почти всегда доллар. Маршруты и комиссии разобраны здесь, валютный риск рупии здесь.
Аренда и доходность
10. Какая доходность реальна?
Валовая доходность в сильных локациях 10–18%, чистая 4–6% при самостоятельном управлении и 10–15% при профессиональном. Средняя загрузка по всему рынку Airbnb за 12 месяцев к августу 2026 года составила в Убуде 36,6% при ставке $113, в Чангу 36,2% при $214 (AirROI, 08.08.2026). Как проверять чужие обещания, показано в материале аудит финмодели.
11. Что нужно, чтобы сдавать легально?
Нужен стек разрешений из NIB, правильного KBLI, коммерческого PBG и SLF. С 31.03.2026 площадки снимают нелицензированные листинги. Полный разбор в статье легальная сдача виллы.
12. Сколько стоит содержание?
Вилла с двумя спальнями в Убуде обходится в $7 500–13 000 в год, арендная с тремя спальнями в Чангу в $24 000–26 000. Комиссия управляющей компании на рынке 15–25%. Справочник расходов здесь, про УК здесь.
Визы и жизнь на острове
13. Даёт ли покупка ВНЖ?
Нет. Статус оформляется отдельно, это Second Home Visa, Golden Visa или KITAS через компанию. Маршруты описаны в статьях ВНЖ через недвижимость и KITAS владельца.
14. Что нужно на въезде в 2026 году?
Паспорт со сроком от 6 месяцев, электронная карта прибытия, таможенная декларация, туристический сбор Rp150 000 за въезд и виза (безвиз, VOA или e-VOA за Rp500 000 на 30 дней). Продлить визу можно только личным визитом с биометрией. Детали в статье правила въезда.
15. Что изменилось в 2026 году?
Изменились четыре вещи. Для новых иностранных PT PMA закрыты 18 кодов KBLI, включая недвижимость 68111. Принят Перда №4/2026 против номиналов и застройки продуктивной земли. Налоговая перешла на Coretax, где сделка не проходит без NIK обеих сторон. Шесть округов договорились тормозить новые отели и рестораны с 2026 года. Разборы по темам KBLI 68111, закон о рисовых полях, мораторий.
Три ошибки, которые повторяются чаще всего. Первая ошибка в том, чтобы считать валовую доходность чистой. Вторая в том, чтобы платить депозит до юридической проверки. Проверка стоит $1 000–2 500 и занимает 2–4 недели, а депозит без неё обходится дороже. Третья в том, чтобы сравнивать объекты по цене, а не по стоимости года владения. Две виллы по $250 000 с остатком лисхолда 20 и 50 лет отличаются вдвое.
Итог
Иностранец покупает на Бали право, а не землю, и качество этого права определяется договором и пакетом разрешений, а не ценой. На 2026 год реалистичная рамка такая. Вход от $139 000 в Убуде, 6–17% сверху на налоги и оформление, чистая доходность 4–15% в зависимости от управления, содержание от $7 500 в год и отдельный визовый трек. Всё остальное это детали, которые проверяются документами.
Бюджет и доходность под свой сценарий можно посчитать в калькуляторе и конфигураторе, на каждый уйдёт по 2 минуты.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой или юридической консультацией. Нормы и рыночные цифры приведены на дату публикации и меняются.
Частые вопросы
Может ли иностранец купить виллу на Бали?
Да, но не землю в собственность. Freehold (Hak Milik) доступен только гражданам Индонезии по статье 21 Основного аграрного закона. Иностранец покупает виллу через лисхолд (Hak Sewa), Hak Pakai при наличии KITAS или через PT PMA с правом строительства HGB.
Сколько лет длится лисхолд и что после него?
Рынок оформляет 25–30 лет, потому что нотариус не заверяет разовый лисхолд на больший срок. Дальше работают продления, зафиксированные в договоре. В договорах проектов, которые мы ведём, горизонт собран из трёх ступеней, 29+10+30 = 69 лет.
Почему нельзя оформить землю на индонезийца по договорённости?
Потому что такая сделка ничтожна с самого начала по статье 26(2) Основного аграрного закона, а Перда Бали №4/2026 добавил ответственность для иностранца, номинала и посредников. Плюс бытовые риски вроде наследников, долгов и развода номинала.
Сколько стоит вилла на Бали в 2026 году?
Медиана по острову составляет $256 000–299 000. В Убуде цены $250 000–500 000, в Чангу $400 000–800 000, в Семиньяке до $1,2 млн. Виллы на этапе строительства в Убуде стартуют от $119 000–139 000.
Какие налоги платит владелец?
При покупке платятся BPHTB 5% и НДС 11–12% на новостройку от застройщика. Ежегодно платится PBB в размере Rp500 000–3 000 000. При сдаче берётся 10% с валовой аренды для налоговых резидентов Индонезии и 20% удержания для нерезидентов, часто 10% по соглашению об избежании двойного налогообложения.
Какая реальная доходность у виллы на Бали?
Валовая доходность в сильных локациях 10–18%, чистая 4–6% при самостоятельном управлении и 10–15% при профессиональном. Средняя загрузка по всему рынку Airbnb за год к августу 2026 составила 36,6% в Убуде и 36,2% в Чангу.
Даёт ли покупка виллы вид на жительство?
Сама по себе нет. ВНЖ оформляется отдельно, через Second Home Visa, Golden Visa или KITAS через PT PMA. Недвижимость может быть основанием или подтверждением средств, но автоматического статуса не даёт.
Можно ли купить виллу удалённо?
Да. Проверка документов, согласование договора и нотариальное оформление проходят дистанционно, оригиналы отправляются курьером, платёж идёт банковским переводом. На просмотр и приёмку приезжать желательно, но сделка этого не требует.