- Дубай даёт ликвидность и freehold, но доходность сжата, потому что рынок перенасыщен предложением.
- Пхукет это зрелый курортный рынок с выраженной сезонностью и похожим на Бали leasehold.
- У Бали лучший в тройке порог входа и арендная доходность при растущем турпотоке.
- Сравнивать надо чистую доходность по одинаковой методике, а не рекламные проценты.
Инвестор с бюджетом $150–250 тысяч на курортную недвижимость почти всегда выбирает из одной и той же тройки, это Дубай, Пхукет и Бали. У каждого направления есть громкие продавцы и красивые презентации. Сравним без них, по осям, которые определяют деньги.
Порог входа и что за него дают
Дубай. Студии от ~$150–200 тыс., но это студия в башне среди тысяч таких же. Пхукет. Кондо от ~$100 тыс., виллы заметно дороже. Бали. Полноценная вилла с бассейном от $139 тыс., и в Дубае такой формат стоил бы кратно дороже. Для арендного продукта «вилла vs студия» означает разные лиги гостевого опыта и ставки.
Доходность в цифрах после вычетов
| Параметр | Дубай | Пхукет | Бали (Убуд) |
|---|---|---|---|
| Чистая аренда | 5–8% | 6–9% | 10–15% |
| Сезонность | Низкая | Высокая | Низкая (Убуд) |
| Владение | Freehold | Leasehold/кондо-freehold | Leasehold 25–40 лет |
| Налоги на доход | ~0 | Есть | ~10% у источника |
| Конкуренция предложения | Экстремальная | Высокая | Умеренная (вне Чангу) |
Дубайский «ноль налогов» звучит громко, но сжатая доходность и объёмы нового предложения съедают преимущество. Бали выигрывает там, где деньги, то есть по чистой арендной доходности при живом турпотоке и дефиците качественных вилл.
Риски и их природа
Риски у всех разные. У Дубая это рыночный риск переизбытка, у Пхукета сезонность и зрелость (рост уже отыгран), у Бали регуляторика и качество исполнения конкретного застройщика. Балийские риски управляемы на уровне сделки. Зона, документы и гигиена процесса находятся под вашим контролем, в отличие от макроциклов Дубая.
Частые вопросы
Где проще всего продать объект потом?
В Дубае самый ликвидный вторичный рынок. На Бали ликвидность растёт и зависит от полноты документов и остатка leasehold.
А как же freehold в Дубае против leasehold на Бали?
Freehold приятен психологически, но доходность капитала считается деньгами. 8% в Дубае против 12% на Бали на горизонте 10 лет дают кратную разницу.
Можно ли комбинировать?
Разумно. Дубай как консервативная часть, Бали как доходная. О месте виллы в портфеле есть отдельная статья.