- Модель строится на четырёх цифрах, это ставка за ночь, заполняемость, комиссии и операционные расходы.
- Например, вилла за $139 000 при ставке $120/ночь и заполняемости 85% даёт около 12% чистыми.
- Комиссии и расходы съедают 35–45% валовой выручки, это нормально и предсказуемо.
- Колебание заполняемости на ±15% двигает доходность сильнее любого другого параметра.
- Рост стоимости юнита от пресейла к сдаче добавляет 15–30% единовременно, это отдельная строка.
Эта статья задумана как противоядие от презентаций с «доходностью до 25%». Мы возьмём реальный юнит, реальные рыночные параметры Убуда и пройдём путь каждого доллара, от карточки гостя на Airbnb до вашего банковского счёта. Скажем сразу, цифры получатся скромнее рекламных и при этом убедительнее их, потому что за ними стоят работающие виллы, а не Excel мечты. Все параметры ниже можно крутить самостоятельно в нашем ROI-калькуляторе.
Четыре цифры, из которых состоит вся модель
Экономика посуточной виллы сводится к четырём параметрам. Это ставка за ночь, заполняемость, комиссии (площадки + управляющая компания) и операционные расходы. Всё остальное из них выводится. Если в чьей-то модели этих цифр не видно, модели нет, есть маркетинг.
Считаем виллу с одной спальней в Убуде
Берём юнит уровня Mirador за $139 000 и консервативные параметры рынка Убуда. Ставка $120 за ночь (средняя по году, с учётом сезонных колебаний), заполняемость 85% (чуть ниже наших фактических 87%).
| Строка | Расчёт | Сумма/год |
|---|---|---|
| Валовая выручка | $120 × 365 × 85% | $37 230 |
| Комиссия площадок (~15%) | Airbnb/Booking | −$5 585 |
| Комиссия УК (25% от остатка) | управление под ключ | −$7 911 |
| Операционные расходы | коммуналка, уборка, ремонт | −$4 800 |
| Налог у источника (~10% после комиссий) | разбор налогов | −$2 373 |
| Чистый доход владельца | ≈$16 560 |
В итоге выходит ≈11,9% годовых чистыми на вложенные $139 000, около $1 380 в месяц. Аренда окупает вложения примерно за 8,4 года. Всё, что дальше, это чистая прибыль до конца срока leasehold плюс стоимость самого актива.
Треть выручки уходит на комиссии, расходы и налог, и это здоровая экономика, а не «скрытые поборы».
Чувствительность модели и главный параметр
Теперь самое полезное, а именно что происходит с доходностью, когда реальность отклоняется от плана.
| Сценарий | Изменение | Чистыми годовых |
|---|---|---|
| Базовый | $120 · 85% | ≈11,9% |
| Слабый год / слабая УК | заполняемость 70% | ≈9,3% |
| Сильный продукт | ставка $150 | ≈15,3% |
| УК с комиссией 20% | −5 п.п. комиссии | ≈12,7% |
| Стресс-тест | $100 · 65% | ≈7,1% |
Из таблицы следуют три вывода. Во-первых, заполняемость это главный рычаг, и она почти целиком в руках УК (поэтому её выбор так важен). Во-вторых, даже стресс-сценарий даёт 7% в валюте, это выше депозита. В-третьих, путь к «15%+» лежит через качество продукта и ставку, а не через фантазийную заполняемость 95%.
Вторая компонента, рост стоимости
Если юнит куплен на пресейле, к сдаче его цена обычно вырастает на 15–30%. Вилла за $139 000 к передаче стоит порядка $160–180 тысяч. Этот доход реализуется при перепродаже остатка leasehold или просто увеличивает стоимость вашего актива. Смешивать его с процентом «годовой доходности» не надо, но и забывать о нём при оценке сделки целиком тоже не стоит.
Наш сданный комплекс работает на Airbnb с 2024 года. У него 87% среднегодовой заполняемости, 4000+ отзывов по действующим объектам и стабильные помесячные выплаты. Фактические отчёты инвесторов открываем по запросу. Сверьте модель из этой статьи с живыми цифрами до того, как принимать решение.
Как использовать модель на практике
- Возьмите любой объект, который рассматриваете, и прогоните через калькулятор с консервативными вводными.
- Сверьте ставку с реальными соседями на Airbnb (открытые календари и цены).
- Требуйте от застройщика фактические отчёты и сравнивайте методики, чистую цифру с чистой.
- Если экономика сходится при 70–75% заполняемости, у сделки есть запас прочности. Если только при 90%, это ставка на идеальный мир.
Частые вопросы
Почему в модели комиссия площадок 15%?
Airbnb/Booking берут комиссию с бронирования, усреднённо по каналам это 12–17%. Прямые бронирования её снижают.
Учитывается ли простой на низкий сезон?
Да, 85% это среднегодовая цифра, она уже включает слабые месяцы. В Убуде сезонность сглажена круглогодичным спросом.
Через сколько окупится вилла?
В базовом сценарии около 8,4 года только арендой, с учётом роста стоимости к сдаче быстрее. Считайте на горизонте срока leasehold.
Что не учтено в модели?
Разовые расходы запуска (фотосессия, стартовые расходники, обычно до $500) и колебания курса. На горизонте владения они несущественны против основных параметров.