- Тотального моратория на строительство вилл на Бали нет. Шесть округов (Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем и Клунгкунг) договорились с 2026 года притормозить новые ОТЕЛИ и РЕСТОРАНЫ, об этом заявил губернатор Костер 28.07.2025.
- Условием сделки стали деньги. С 2026 года 10% налога на отели и рестораны юга (около Rp700 млрд) перераспределяют в эти шесть округов.
- Губернатор Костер публично отказался от острова-моратория ещё 09.01.2024 со словами «Нужен не мораторий, а жёсткий контроль». Вместо запрета обещаны более строгие правила.
- По официальным данным системы TARU Bali (22.01.2026), рисовые поля сократились с 70 996 га в 2019 до 64 474 га в 2024. Это минус 6 522 га, в среднем 1 254 га в год. Турпоток на конец 2025 года составил 7,05 млн иностранцев.
- Практический вывод для покупателя. Дорожают не «виллы вообще», а проекты с УЖЕ полученными KKPR, PBG и SLF. Статус конкретного участка проверяется по картам TARU/GISTARU и в DPMPTSP.
«На Бали запретили строить виллы». Эту фразу в 2026 году можно встретить в каждом втором чате инвесторов. Проверяем по документам, и тотального запрета нет. Есть три разные вещи, которые слиплись в одно слово «мораторий», и они по-разному касаются покупателя виллы.
Что решили на самом деле
28 июля 2025 года губернатор Бали Вайан Костер объявил, что шесть округов острова договорились с 2026 года притормозить строительство новых отелей и ресторанов. Это Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем и Клунгкунг.
Договорённость была не про экологию в чистом виде, а про деньги. Шесть округов поставили условие получить долю в налоге на отели и рестораны (PHR), который собирают три туристических округа юга, Денпасар, Бадунг и Гианьяр. С 2026 года 10% этого сбора, порядка Rp700 млрд, уходит на инфраструктуру шести «недотуристических» округов, плюс дополнительная финансовая помощь.
Для покупателя виллы важно, что речь идёт про отели и рестораны, а не про частные виллы, и про шесть округов, а не про весь остров. Убуд относится к Гианьяру, а этот округ в шестёрке не состоит.
Мораторий 2026 года это соглашение шести округов по отелям и ресторанам, а не запрет на виллы по всему Бали.
Почему юг острова не остановили
Идея общего моратория обсуждается давно. Ещё 9 января 2024 года Костер публично её отверг. По его словам, нужен не мораторий, а жёсткий контроль, и он «продолжит разрешать строить виллы и отели, но правила будут строгими». Взамен обещан провинциальный нормативный акт с более жёсткими требованиями к застройке размещения.
Позже отдельные политические фракции в парламенте Бали предлагали ввести мораторий именно для юга, ссылаясь на переизбыток номерного фонда. Решения на уровне провинции по этому предложению нет. В итоге юг работает по правилам, а не по запрету, и вся тяжесть переносится на разрешительную часть.
Цифры, из-за которых идёт спор
Официальная система пространственного планирования Бали (TARU Bali, публикация 22.01.2026) приводит данные, которые объясняют давление на землю:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Рисовые поля, 2019 | 70 996 га |
| Рисовые поля, 2024 | 64 474 га |
| Потеря за 5 лет | 6 522 га (≈1 254 га в год) |
| Иностранные туристы, конец 2025 | 7,05 млн |
| Номерной фонд | предложение превышает спрос (зафиксированный переизбыток) |
К этому добавляют падение уровня грунтовых вод в системе субак и наводнения сентября 2025 года. В качестве координационного инструмента упоминается решение Координационного министерства №163/2024.
Логика провинции понятна. Остановить надо не стройку как таковую, а бетонирование продуктивной земли. Именно этому посвящён Перда №4/2026, и его земельную часть мы разбирали в статье о законе про рисовые поля.
Что это значит для покупателя виллы
Три следствия, которые видно уже сейчас.
1. Разрешения стали активом. Проект, у которого KKPR, PBG и SLF получены до старта продаж, стоит дороже, и это честная переплата. Проект с формулировкой «разрешения оформим в процессе» в 2026 году торгуется со скидкой не просто так.
2. Сроки удлинились. Ужесточение контроля означает больше проверок на каждом шаге, будь то соответствие RDTR, отступы, высотность или водоотведение. Срок от покупки земли до PBG у неподготовленных проектов растёт, и это переносится на дату сдачи.
3. Локация решает больше, чем раньше. Участок в туристической или коммерческой зоне и участок в зелёной зоне сельхозназначения теперь различаются не «сложностью согласования», а возможностью или невозможностью легально сдавать виллу.
Что спрашивать у продавца. Большинство проблемных предложений отсеивает один вопрос. «Покажите KKPR и PBG на этот участок и дату их выдачи». Если вместо документов вы получаете рассказ про связи в администрации и «здесь все так строят», сделка не про мораторий, а про риск сноса. Как проходит полная проверка объекта, описано в статье про due diligence виллы.
Как проверить конкретный участок за 4 шага
Шаг 1. Зона. Пространственный план проверяется по картам провинциальной системы TARU Bali / GISTARU и по детальному плану округа (RDTR). Учтите, что цвет зоны отвечает только на часть вопросов. Подробности в статьях о зонах земли и о том, почему в жёлтой зоне решает KBLI.
Шаг 2. KKPR. Согласование соответствия пространственного использования выдаёт DPMPTSP округа. Без него разговор о стройке беспредметный.
Шаг 3. PBG. Разрешение на строительство оформляется до начала работ. Все три документа мы разобрали в статье про KKPR, PBG и SLF.
Шаг 4. SLF. Сертификат пригодности здания выдаётся после завершения стройки. Пока его нет, объект юридически не готов к передаче и к легальной сдаче.
Отдельно проверьте статус земли по сельхозназначению и охранным зонам, то есть береговые отступы, водоохранные и сакральные территории. Именно по этим основаниям в 2025–2026 годах сносили постройки на юге острова.
Позиция DOMA
Мы работаем в Убуде (округ Гианьяр) и выходим на Букит (округ Бадунг). Оба округа не входят в шестёрку с торможением отелей и ресторанов. Проект Mirador, который мы ведём, включает 7 вилл с двумя спальнями, вход от $139 000, сдача в сентябре 2027 года. Пакет разрешений на участок собран до старта продаж, оплата идёт по этапам и только по актам завершённых работ.
Это не аргумент «у нас всё хорошо». Это то, что вы обязаны проверить у любого застройщика на Бали, включая нас. Попросите KKPR, PBG и сертификат на землю и посмотрите на даты.
Итог
В итоге «мораторий на Бали» в 2026 году оказывается не запретом, а тремя отдельными процессами. Это соглашение шести округов по отелям и ресторанам, ужесточение разрешительной практики и защита продуктивной земли. Для покупателя частной виллы меняется одно, цена участка без документов больше не выглядит выгодной. Проверяйте не слухи о моратории, а четыре пункта, то есть зону, KKPR, PBG и SLF.
Посчитать бюджет виллы с готовым пакетом документов можно в конфигураторе, это займёт 2 минуты.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Нормы и решения органов власти меняются, поэтому проверяйте актуальный статус на дату сделки.
Частые вопросы
Есть ли на Бали запрет на строительство вилл в 2026 году?
Тотального запрета нет. Есть договорённость шести округов (Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем, Клунгкунг) с 2026 года тормозить новые отели и рестораны, есть ужесточение зонирования и есть Перда №4/2026 о защите продуктивных земель. Ограничения точечные и зависят от участка.
Попадает ли Убуд под мораторий?
Убуд относится к округу Гианьяр, а Гианьяр не входит в шестёрку округов, которые договорились притормозить новые отели и рестораны. Наоборот, Гианьяр один из трёх округов юга, чей налог на отели и рестораны частично перераспределяют.
Почему на юге острова стройку не остановили?
Губернатор Костер публично отверг идею моратория ещё в январе 2024 года, назвав приоритетом жёсткий контроль вместо запрета. Отдельные политические фракции предлагали мораторий для юга из-за переизбытка номеров, но решения на уровне провинции нет.
Как проверить, можно ли строить на конкретном участке?
Четыре шага. (1) Зона по картам TARU Bali/GISTARU и по RDTR округа. (2) KKPR, то есть согласование пространственного использования в DPMPTSP. (3) PBG, разрешение на строительство до начала работ. (4) SLF, сертификат пригодности после завершения. Цвет зоны сам по себе ничего не гарантирует.
Что мораторий значит для цен?
Ограничения сокращают предложение новых легальных объектов, поэтому проекты с полным пакетом разрешений дорожают быстрее рынка, а объекты «разрешения получим потом» становятся токсичными. Покупателю выгоднее переплатить за документы, чем за скидку без них.