Австралиец купил виллу на Бали. Что придётся заплатить дома

Почти вся публичная информация о налогах на балийскую виллу описывает индонезийскую половину, то есть PBB, налог с аренды и сбор при сделке. Для покупателя из Австралии это ровно половина расчёта. Вторая половина находится дома, и без неё цифра доходности получается завышенной. Разбираем, что именно требует австралийская сторона, как работает зачёт уже уплаченного в Индонезии налога и где чаще всего ошибаются в модели. Австралия при этом остаётся крупнейшим источником иностранного спроса на острове, это 1 171 531 прибытие через погранконтроль аэропорта Нгурах-Рай за январь–август 2026 года.

Правило первое. Резидент декларирует мировой доход

Австралийское налоговое ведомство формулирует это прямо. Налоговый резидент Австралии обязан декларировать любой зарубежный доход, который он получает. Сюда входят доход от занятости, от инвестиций и активов, а также прирост капитала по зарубежной недвижимости.

Два практических следствия, которые чаще всего игнорируют:

• Обязанность не зависит от того, переводились ли деньги в Австралию. Доход, оставшийся на индонезийском счёте или реинвестированный в объект, декларируется так же.
• Все суммы пересчитываются в австралийские доллары, либо по курсу на момент операции по установленным правилам перевода, либо по публикуемому среднему курсу, дневному или месячному.

Источник: ATO, Australian resident for tax purposes, foreign and worldwide income.

Отдельно стоит понимать, что налоговое резидентство определяется тестами налогового ведомства, а не самоощущением или количеством дней на Бали. Человек, проводящий на острове полгода, вполне может оставаться австралийским резидентом, бывает и наоборот. Это первый вопрос, который стоит закрыть с консультантом, потому что от него зависит вся конструкция.

Правило второе. Двойного налога, как правило, нет, но зачёт ограничен

Механизм называется foreign income tax offset. Логика простая. Если вы фактически уплатили налог за рубежом с дохода, который включён в австралийскую налоговую базу, уплаченная сумма уменьшает австралийский налог.

ATO прямо называет условия. Налог должен быть фактически уплачен (или считаться уплаченным), соответствующий доход должен быть включён в австралийскую базу, и у вас должны быть документы, подтверждающие уплату. Отдельная оговорка касается прав. Зачёт применим, когда у зарубежной страны есть право облагать этот доход. Если такого права не было, правильный путь в том, чтобы требовать возврат там, а не уменьшать налог здесь.

Главное ограничение в том, что зачёт не может превышать австралийский налог, приходящийся на тот же доход. Если в Индонезии удержали больше, разница не возвращается и не превращается в переплату к возврату.

Источники: ATO, Claiming a foreign income tax offset.

Отсюда сугубо практическое требование к организации аренды. Индонезийский налог должен быть уплачен правильно и подтверждён документально. Если доход проходит мимо легального контура (по договорённости с управляющим и без деклараций), зачитывать в Австралии будет нечего, и налог фактически придётся платить дважды. Как устроен легальный контур сдачи и какие документы он даёт на выходе, разобрано в статье Легальная сдача виллы на Бали.

Роль соглашения об избежании двойного налогообложения

Между Индонезией и Австралией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Оно не отменяет обязанность декларировать доход в стране резидентства. Его функция в другом. Оно распределяет права на налогообложение между странами и в ряде случаев снижает ставки удержания у источника.

Для дохода от недвижимости логика стандартна. Он облагается прежде всего там, где находится объект, то есть в Индонезии, а страна резидентства устраняет двойное налогообложение через зачёт. Что именно применимо в вашей ситуации и какие ставки удержания действуют, зависит от структуры владения (лисхолд на физлицо, PT PMA или иная) и требует проверки у консультанта. Что дают разные структуры, разобрано в статье PMA-компания или лисхолд.

Что происходит при продаже

Продажа это вторая точка, где встречаются две юрисдикции. В Индонезии при передаче прав действует финальный налог, рассчитываемый от суммы сделки. В Австралии прирост капитала по зарубежному активу входит в налоговую базу резидента.

Конкретный результат зависит от слишком большого числа переменных, чтобы давать здесь формулу. Это срок владения, структура сделки, наличие иных доходов в году продажи, курс на даты покупки и продажи. Последний пункт стоит подчеркнуть. Расчёт ведётся в австралийских долларах, а значит, движение рупии и доллара США между покупкой и продажей само по себе создаёт налоговый эффект, даже если в долларах цена не изменилась. Как считать валютную часть, разобрано в материале Валютный риск. Доллар, рупия и вилла на Бали. Механику самой продажи и окна выхода мы разбираем в статье Как продать виллу на Бали.

Как это меняет модель доходности

Типичная ошибка в расчёте выглядит так. Берётся валовая выручка, вычитаются управление и операционные расходы, вычитается индонезийский налог, и полученная цифра называется чистой доходностью. Для австралийского резидента это промежуточный результат, а не итог.

Разница между третьей и четвёртой строкой зависит от вашей предельной ставки в Австралии. Именно поэтому «доходность виллы» описывает не объект, а связку «объект + владелец». У двух покупателей одной и той же виллы итоговые цифры будут разными. Как устроена доходная модель на балийской стороне и какие допущения в ней обычно завышены, разобрано в статье Доходность вилл на Бали.

Стоит ли это того по сравнению с домашним рынком

Этот вопрос выходит за рамки налогов, и однозначного ответа у него нет. Австралийская недвижимость даёт понятную юрисдикцию и доступ к кредиту, а балийская даёт другую точку входа по капиталу и другой профиль дохода. Прямое сопоставление двух рынков по цифрам мы делали в отдельном материале Бали против Голд-Коста. Здесь важно одно. Сравнивать нужно итоговые цифры после налогов обеих стран, а не индонезийскую «чистую доходность» против австралийской «чистой доходности после всех налогов».

Итог. Для налогового резидента Австралии вилла на Бали это две налоговые истории, а не одна. Индонезийскую половину закрывает легальный контур аренды и правильно уплаченный местный налог. Австралийскую закрывают декларирование мирового дохода, пересчёт в австралийские доллары и зачёт уплаченного за рубежом в пределах австралийского налога на тот же доход. Практический вывод один, и он скучный. Считайте доходность по итоговой цифре после обеих юрисдикций и храните документы об уплате индонезийского налога, потому что без них выгодная часть механизма не работает.

Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Мы не являемся налоговыми консультантами ни в Индонезии, ни в Австралии. Правила и ставки меняются, а результат зависит от вашей личной ситуации, поэтому сверяйтесь со своим налоговым советником и с действующими разъяснениями налогового ведомства.