- Если вы налоговый резидент России или Казахстана, доход от сдачи виллы на Бали облагается налогом ДОМА, по мировому доходу, а не только в Индонезии. Умолчать не получится. Страны обмениваются налоговой информацией, а банк спросит основание перевода.
- Двойного налога при этом не будет. В Индонезии аренда земли и здания облагается финальным налогом 10% с валовой суммы (PPh Final, ст. 4(2)), и по соглашению об избежании двойного налогообложения Индонезия–Россия (от 12 марта 1999 г., действует) этот налог засчитывается против вашего домашнего.
- Россиянин доплачивает дома разницу до своей ставки (НДФЛ 13% при доходе до 2,4 млн ₽/год, декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля). Казахстанец при ставке ИПН 10% фактически доплачивает около нуля, форма 240.00 подаётся до 31 марта, уплата до 10 апреля.
Про налоги в самой Индонезии инвесторы обычно спрашивают, а про налоги дома почти никогда. И зря, ведь именно здесь прячется самая частая ошибка русскоязычного владельца виллы. Доход, который вилла на Бали приносит вам как резиденту России или Казахстана, облагается налогом не только на острове, но и по месту вашего жительства. Хорошая новость в том, что дважды платить не придётся, если знать, как устроен зачёт. Разберём по двум главным гео, что, куда и когда декларировать, по какой ставке и как индонезийский налог гасит ваш домашний.
Коротко о том, где и сколько вы платите
Если коротко, доход от аренды виллы на Бали вы декларируете дома, по стране налогового резидентства, потому что и Россия, и Казахстан облагают мировой доход своих резидентов. Но платить дважды не нужно. В Индонезии аренда уже обложена финальным налогом 10%, и по действующему налоговому соглашению этот налог засчитывается против вашего домашнего. Итог зависит от страны.
| Вы налоговый резидент | Ставка дома | Что декларируете и когда | Реальная доплата дома |
|---|---|---|---|
| России | НДФЛ 13% (до 2,4 млн ₽/год), выше действует прогрессия | 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля | Разница до 13% минус уплаченные в Индонезии 10% ≈ 3 п.п. |
| Казахстана | ИПН 10% | Форма 240.00 до 31 марта, уплата до 10 апреля | ≈ 0 (домашняя ставка совпадает с индонезийской) |
Ставки и пороги указаны по нормам, действующим на июль 2026 года. Индонезийский налог засчитывается только при наличии документа местной налоговой о его уплате, поэтому легальная структура аренды даёт не «спокойствие вообще», а конкретную экономию дома.
Почему налог возникает дважды и почему двойным он не станет
Механика простая. Индонезия облагает доход по принципу источника. Деньги заработаны на её территории, значит, первый налог платится там. Ваша страна резидентства облагает по принципу гражданства капитала. Вы её налоговый резидент, значит, обязаны показать весь мировой доход, включая балийскую аренду. Формально налог возникает в двух юрисдикциях, и без специального механизма вы бы платили его полностью дважды.
Этот механизм называется соглашением об избежании двойного налогообложения (СИДН). Между Индонезией и Россией оно подписано 12 марта 1999 года и действует. Для 2026 года тут есть важная деталь. Приостановка ряда положений налоговых соглашений, введённая указом в августе 2023 года, коснулась только «недружественных» государств, а Индонезии в этом списке нет. То есть в отличие от недвижимости в ЕС, Великобритании или США, где зачёт сейчас работает иначе, по Бали соглашение применяется в полном объёме.
По статье о доходах от недвижимого имущества такой доход облагается в стране, где недвижимость расположена, то есть в Индонезии. А статья об устранении двойного налогообложения даёт вам зачёт. Домашний налог уменьшается на сумму, уже уплаченную в Индонезии, но не более чем на величину домашнего налога с этого же дохода. Проще говоря, вы платите по более высокой из двух ставок, а не по их сумме.
Соглашение не отменяет ваш домашний налог, оно лишь не даёт заплатить его поверх индонезийского. Вы доплачиваете дома только разницу, и только если ваша ставка выше 10%.
Сколько уже удержано в Индонезии
Отправная точка расчёта это индонезийский налог, потому что именно его вы будете засчитывать. Доход от сдачи земли и здания в аренду в Индонезии облагается финальным налогом 10% с валовой суммы арендного платежа (PPh Final, статья 4(2) закона о подоходном налоге). Слово «финальный» здесь ключевое. Налог берётся с брутто, без вычета расходов на содержание, и другой подоходный налог на этот доход уже не начисляется.
На практике при легальной сдаче (через управляющую компанию или структуру с местным налоговым номером) эти 10% удерживают и перечисляют на месте, а владельцу выдают подтверждение уплаты. Мы подробно разбирали весь налоговый цикл виллы в гиде по налогам для иностранца, а роль управляющей компании, которая закрывает этот учёт, в разборе про УК. Если же иностранец получает арендную плату напрямую, без местной налоговой обвязки, к нему может применяться удержание по ставке нерезидента 20% (PPh 26). Это ещё один довод в пользу того, чтобы аренда шла через правильную структуру, а не «в конверте».
Россия, декларация 3-НДФЛ, ставка и зачёт
Если коротко, резидент России показывает балийскую аренду в декларации 3-НДФЛ, подаёт её до 30 апреля года, следующего за годом дохода, и платит налог до 15 июля. Доход пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату получения.
Ставка считается по прогрессивной шкале, действующей с 2025 года. Это 13% при совокупном доходе до 2,4 млн ₽ в год, далее 15% (2,4–5 млн), 18% (5–20 млн), 20% (20–50 млн) и 22% свыше 50 млн ₽. Для большинства владельцев одной-двух вилл аренда укладывается в первую ступень, то есть речь о 13%. Есть важный нюанс. Россия, как и Индонезия, облагает арендный доход с брутто и не разрешает вычитать расходы на содержание зарубежной виллы, так что база в обеих странах примерно совпадает.
Дальше работает зачёт. Из вашего российского НДФЛ вычитается налог, уплаченный в Индонезии, при условии, что у вас есть подтверждающий документ индонезийской налоговой (с переводом на русский). Поскольку индонезийские 10% ниже российских 13%, вы доплачиваете в России разницу, около 3 процентных пунктов.
Пример. Вилла в Убуде принесла за год $18 000 валовой аренды. В Индонезии удержан финальный налог 10%, это $1 800. Дома, при курсе условно 76,4 ₽ за доллар, доход составит около 1 375 000 ₽. Это первая ступень шкалы, НДФЛ 13% = ~178 800 ₽. Засчитываем уплаченные в Индонезии $1 800 (~137 500 ₽), и к доплате в России остаётся примерно 41 300 ₽. Итоговая нагрузка на доход остаётся на уровне 13%, а без соглашения было бы 23%.
Отдельно держите в голове валютную сторону, ведь курс на дату получения дохода и на дату уплаты может отличаться. Мы разбирали это в материале про валютный риск владельца виллы, и для налоговой модели он тоже имеет значение.
Казахстан, форма 240.00 и ставка 10%
Для резидента Казахстана (того, кто проводит в стране более 183 дней в году или имеет там центр жизненных интересов) логика та же, но арифметика приятнее. Мировой доход, включая балийскую аренду, декларируется по форме 240.00 до 31 марта следующего года, налог уплачивается до 10 апреля. Ставка индивидуального подоходного налога (ИПН) составляет 10%.
А теперь ключевой момент. Домашняя ставка 10% совпадает с индонезийским финальным налогом 10%. Значит, после зачёта уплаченного в Индонезии налога доплачивать в Казахстане, как правило, нечего, если зачёт документально подтверждён справкой индонезийской налоговой. Доход пересчитывается в тенге по курсу Нацбанка на дату получения. Новый Налоговый кодекс, вступивший в силу с 2026 года, сохранил и обязанность резидента декларировать зарубежный доход, и право на зачёт иностранного налога.
Для казахстанского инвестора Бали в этом смысле почти нейтрален по налогам, потому что 10% на месте закрывают и домашнее обязательство. Но декларацию 240.00 всё равно нужно подать. «Ноль к доплате» не равно «можно не показывать».
Если вилла оформлена на компанию, действуют правила КИК
Всё сказанное выше касается владения виллой напрямую, то есть личного лизхолда, где арендный доход приходит вам как физлицу. Но часть инвесторов оформляет покупку через индонезийскую компанию PT PMA. Для российского резидента это меняет картину, потому что PT PMA является контролируемой иностранной компанией (КИК).
Из этого следуют отдельные обязанности. Нужно подать в налоговую уведомление об участии в иностранной организации, ежегодно подавать уведомление о КИК, а при превышении порога прибыли (10 млн ₽) учитывать эту прибыль в своей налоговой базе или выбрать режим фиксированного налога на прибыль КИК. Это не значит, что структура через компанию плоха. У неё свои сильные стороны, которые мы сравнивали в разборе «PMA-компания или лизхолд». Просто налоговый контур у неё сложнее, и просчитывать его нужно до сделки, а не после первой декларации.
Что показывать и на что смотреть налоговой
Короткий чек-лист для чистой декларации, одинаково полезный в обеих странах. Показывать нужно валовую сумму арендных поступлений за год, пересчитанную в домашнюю валюту по официальному курсу на даты получения. К зачёту прикладывать документ индонезийской налоговой об уплаченном налоге. Без него зачёт не дадут, и вы заплатите полную домашнюю ставку. И держать под рукой договор аренды и подтверждения поступлений, потому что при крупных суммах банк в рамках валютного контроля запросит основание.
Почему на это стоит потратить полдня раз в год, а не «забыть»? И Россия, и Казахстан участвуют в автоматическом обмене финансовой информацией, а переводы отслеживаются банками с обеих сторон. Неподанная декларация и неуплата оборачиваются штрафами (в России 20–40% от суммы налога плюс пени и отдельный штраф за декларацию) и испорченной историей валютных операций. Легальный маршрут почти всегда дешевле. Сам же арендный доход, с которого считается налог, мы раскладываем по составляющим в разборе доходности вилл, и обе цифры полезно свести в одну модель.
Как это устроено у DOMA
Мы ведём сделку так, чтобы налоговая сторона была не сюрпризом на второй год, а частью модели с самого начала. Аренда у наших вилл идёт через легальную структуру с управляющей компанией. Индонезийский финальный налог 10% удерживается и подтверждается документами, которые вы затем используете для зачёта дома, в России или Казахстане. На этапе выбора формы владения (личный лизхолд или PT PMA) мы отдельно проговариваем налоговые последствия каждого варианта, включая правила КИК, чтобы структура соответствовала именно вашему гео и масштабу.
Собрать конкретную виллу под бюджет и целевую доходность удобно в конфигураторе DOMA, а прикинуть чистый денежный поток с учётом налогов в ROI-калькуляторе. Если хотите, чтобы мы разложили именно вашу налоговую картину по стране резидентства, форме владения и графику аренды, это первое, что мы моделируем на консультации. У инвестора из России и из Казахстана итоговая цифра к доплате получается разной, и лучше знать её заранее.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог с аренды виллы на Бали дома, если я уже заплатил в Индонезии?
Да, задекларировать доход по месту налогового резидентства нужно в любом случае. Но благодаря соглашению об избежании двойного налогообложения между Индонезией и Россией (действует с 1999 года) индонезийский налог засчитывается, и вы платите дома только разницу между своей ставкой и уже уплаченными в Индонезии 10%. Для России это обычно доплата в несколько процентов, для Казахстана при ставке 10% почти ноль. Ключевое условие зачёта это документ индонезийской налоговой, подтверждающий уплату.
Действует ли налоговое соглашение России с Индонезией в 2026 году?
Да. Приостановка ряда положений налоговых соглашений указом от августа 2023 года коснулась «недружественных» стран. Индонезии в этом перечне нет, и соглашение между Индонезией и Россией от 12 марта 1999 года продолжает применяться в полном объёме, включая зачёт иностранного налога. Это принципиально отличает Бали от, например, недвижимости в Европе или США, где механизм зачёта сейчас работает иначе.
Какая ставка налога на доход от виллы в самой Индонезии?
Доход от сдачи земли и здания в аренду облагается финальным налогом 10% с валовой суммы платежа (PPh Final, статья 4(2) закона о подоходном налоге). «Финальный» означает, что расходы на содержание не вычитаются и другой подоходный налог на этот доход уже не начисляется. На практике при аренде через легальную структуру или управляющую компанию налог удерживают и перечисляют на месте, а вам выдают подтверждение для зачёта дома.
Что будет, если не декларировать доход от зарубежной виллы?
Это налоговое правонарушение по месту резидентства. И Россия, и Казахстан участвуют в международном автоматическом обмене финансовой информацией, а крупные входящие и исходящие переводы отслеживают банки в рамках валютного контроля. Штраф за неуплату НДФЛ в России составляет 20–40% от суммы налога плюс пени, и отдельно штрафуют за неподанную декларацию. В Казахстане грозят административная ответственность и пени. Легально задекларировать и зачесть иностранный налог почти всегда дешевле риска.
Меняется ли расчёт, если вилла оформлена на PT PMA?
Да, принципиально. Если вы владеете виллой не напрямую по лизхолду, а через иностранную компанию (PT PMA), для российского резидента это контролируемая иностранная компания (КИК). Нужно подать уведомление об участии и уведомление о КИК, а прибыль компании при превышении порога облагается у вас в России. Это отдельный, более сложный контур учёта, и его стоит просчитывать до выбора структуры сделки, а не после.