- Вилла с двумя спальнями в Убуде для личного пользования обходится примерно в $7 500–13 000 в год. Арендная вилла с тремя спальнями в Чангу стоит около $24 000–26 000 в год при полном сервисе (Bali Villa Hub, 2026).
- Минимальная зарплата в 2026 году такая. Бадунг Rp3,79 млн, Денпасар Rp3,50 млн, Гианьяр Rp3,32 млн, провинция в целом Rp3,21 млн (решение губернатора Бали от 23.12.2025). Плюс обязательная тринадцатая зарплата THR раз в год.
- Электричество для виллы с двумя спальнями обходится в Rp1,5–3 млн в месяц по тарифу R-1 1 444,70 Rp/кВт·ч и R-2 1 699,53 Rp/кВт·ч, сверху налог на уличное освещение 3–5%.
- PBB (налог на землю и здание) составляет Rp500 000–3 000 000 в год. Эффективная ставка около 0,1% от кадастровой оценки при потолке 0,5%.
- Ремонтный фонд считайте от 1% до 3% стоимости объекта в год. Это самая часто забываемая строка бюджета.
Цена виллы это разовый разговор. Содержание это разговор на весь срок владения. Персонал, электричество, бассейн, налоги, страховка и ремонтный фонд забирают от 30% до 50% валовой выручки арендной виллы, и именно они превращают обещанные 15% годовых в реальные 6%. Ниже справочник расходов владельца с цифрами на 2026 год. Курс для пересчёта около Rp17 800 за доллар (середина августа 2026).
Карта расходов, или что именно платит владелец
Расходы владельца делятся на четыре группы. Первые две вы платите каждый месяц, третью раз в год, четвёртую тогда, когда что-то сломалось (а сломается обязательно).
- Люди. Уборка, садовник, охрана, менеджер объекта, тринадцатая зарплата.
- Ресурсы и обслуживание. Электричество, вода, интернет, газ, бассейн, сад, дезинсекция.
- Годовые обязательства. Налог на землю и здание, страховка, лицензии на аренду, бухгалтерия, взносы деревне.
- Капитал. Ремонтный фонд и замена мебели, техники, текстиля.
Персонал и сколько стоит команда виллы
Отправная точка это минимальная зарплата региона (UMK), утверждённая решением губернатора Бали от 23 декабря 2025 года и действующая с 1 января 2026 года.
| Регион | UMK 2026, в месяц | ≈ в долларах |
|---|---|---|
| Бадунг (Чангу, Семиньяк, Улувату) | Rp3 790 000 | ≈ $213 |
| Денпасар | Rp3 500 000 | ≈ $197 |
| Гианьяр (Убуд) | Rp3 320 000 | ≈ $187 |
| Табанан | Rp3 290 000 | ≈ $185 |
| Провинция Бали (UMP) | Rp3 210 000 | ≈ $180 |
На практике вилле с двумя спальнями не нужен штат из пяти человек. Типовая схема на рынке обслуживания вилл (уборка три раза в неделю, садовник раз в неделю, ночная охрана) стоит $200–400 в месяц. Отдельный менеджер объекта (mandor), который принимает подрядчиков и следит за состоянием дома, обойдётся ещё в $150–300 в месяц (Bali Villa Hub, 2026).
THR, тринадцатая зарплата перед религиозным праздником, обязательна по индонезийскому трудовому праву. Заложите одну полную месячную зарплату на каждого сотрудника в год.
Коммуналка (электричество, вода, интернет)
Электричество. Тарифы PLN на 2026 год такие. Категория R-1 (1 300 и 2 200 ВА) стоит Rp1 444,70 за кВт·ч, R-2 и R-3 (3 500 ВА и выше) Rp1 699,53 за кВт·ч. Сверху идёт региональный налог на уличное освещение (PPJ), обычно 3–5% счёта.
Типичные счета выглядят так. Вилла с двумя спальнями с кондиционерами платит Rp1,5–3 млн в месяц ($84–169). Вилла на четыре и более спален в аренде платит Rp5–10 млн и выше. Для сдаваемых в аренду объектов на коммерческом тарифе счета выше, $600–1 200 в месяц для трёх спален с постоянно работающими кондиционерами.
Вода. Есть три сценария. Это городская сеть PDAM, собственная скважина с разрешением SIPA или подвоз цистернами по $10–30 за 1 000 литров. В сухой сезон частота подвоза удваивается. Что выбрать и как оформить скважину, рассказано в статье о воде и коммуникациях на вилле.
Интернет и газ. Оптика стоит $30–80 в месяц. Газ для плиты обходится в Rp200 000–300 000 в месяц.
Бассейн, сад, техника
Бассейн самая дисциплинирующая статья. Пропущенная неделя обслуживания в тропиках означает зелёную воду и отменённое бронирование. Сервисная компания берёт $60–120 за еженедельный выезд. Если бассейн ведёт собственный персонал, на химию и расходники уходит Rp100 000–200 000 в месяц (Bukit Vista, август 2026). Экономика бассейна подробно разобрана в отдельной статье, а уход за садом описан в материале об озеленении.
Дезинсекция стоит $50–100 за визит, обычно раз в месяц. Кондиционеры нужно чистить каждые 2–3 месяца, иначе счёт за электричество растёт, а компрессор уходит раньше срока.
Налоги, лицензии и взносы
| Статья | Сколько | Периодичность |
|---|---|---|
| PBB, налог на землю и здание | Rp500 000–3 000 000 (эффективно ≈0,1% кадастровой оценки, потолок 0,5%) | ежегодно |
| Налог с аренды, резидент Индонезии | 10% с валовой выручки | ежемесячно |
| Налог с аренды, нерезидент | 20% удержания, часто 10% по соглашению об избежании двойного налогообложения | при выплате |
| Лицензии на туристическую аренду | $300–1 000 | ежегодно |
| Бухгалтерия и отчётность PT PMA | $1 500–3 000 | ежегодно |
| Взносы деревне и банджару | $30–200 | ежегодно |
| Страхование | $150–400 за базовое покрытие | ежегодно |
Налог с аренды считается с валовой суммы, а не с прибыли, и это частая ошибка в расчётах. Что именно нужно для легальной сдачи, разобрано в статье о разрешениях на аренду. Налоги при покупке и владении описаны здесь, а что покрывает и не покрывает полис, рассказано в материале о страховании.
Ремонтный фонд, о котором забывают
Тропики это агрессивная среда. Влажность, соль, ультрафиолет и термиты старят дом быстрее, чем в умеренном климате. Рабочий ориентир от 1% до 3% стоимости объекта в год на поддержание и замену. Для виллы за $139 000 это $1 400–4 200 в год.
Из чего это складывается. Перекраска и обработка дерева раз в 2–3 года, замена текстиля и матрасов в арендной вилле каждые 2–4 года, кондиционеры и водонагреватели служат 5–7 лет, насос бассейна 3–5 лет. Плюс непредсказуемый реактивный ремонт, это $2 000–5 000 в год по опыту сервисных компаний (Bali Villa Hub, 2026).
Управляющая компания
Если вилла сдаётся, добавляется комиссия управления. На рынке Бали это 15–25% валовой выручки, у отдельных операторов до 30% за полный пакет. Плюс комиссии площадок бронирования и платёжных систем.
Комиссия УК единственная крупная статья, которая масштабируется вместе с выручкой, а не с домом. Поэтому она сильнее всего влияет на чистую доходность. При валовой выручке $30 000 в год разница между 20% и 5% комиссии даёт владельцу $4 500. Как устроены комиссии и что должно входить в пакет, разобрано в статье об управляющих компаниях. У DOMA комиссия управления 5%.
Два годовых бюджета, для себя и в аренду
| Статья | 2 спальни, Убуд, для себя | 3 спальни, Чангу, в аренду |
|---|---|---|
| Персонал | $2 800–4 400 | $6 000–9 000 |
| Электричество, вода, интернет, газ | $1 700–3 200 | $8 400–15 000 |
| Бассейн, сад, дезинсекция | $900–1 800 | $2 000–3 500 |
| Налоги, лицензии, страховка, взносы | $300–900 | $1 500–3 500 |
| Ремонтный фонд и реактивный ремонт | $1 400–4 200 | $3 000–7 500 |
| Итого в год | $7 500–13 000 | $24 000–26 000 |
Правый столбец сходится с независимой оценкой. Арендная вилла за $250 000 в Чангу обходится в $2 000–2 200 в месяц «под ключ», вилла за $150 000 в Убуде для личного пользования около $800 в месяц в пересчёте на год (Bali Villa Hub, 2026). Комиссия управляющей компании в таблицу не включена, потому что она считается процентом от выручки, а не фиксированной суммой.
Как расходы съедают доходность
Валовая доходность вилл в сильных районах Бали составляет 10–18% годовых. Чистая после всех расходов выходит около 4–6% при самостоятельном управлении и 10–15% при профессиональном (Magnum Estate, 03.06.2026). Разница не в объекте, а в операционке, то есть в загрузке, динамическом прайсинге, дистрибуции и контроле расходов.
Отсюда практическое правило. Сравнивая два предложения, смотрите не на обещанный процент, а на то, показывает ли продавец расходную часть по строкам. Модель без строки «ремонтный фонд» и без THR это не модель, а презентация. Полный расчёт на реальном примере есть в экономике Airbnb-виллы, а из чего вообще складывается доходность, рассказано здесь.
Итог
Содержание виллы с двумя спальнями на Бали стоит примерно $7 500–13 000 в год для личного пользования и $24 000–26 000 для арендной виллы с тремя спальнями. Самые недооценённые строки это тринадцатая зарплата персоналу, ремонтный фонд и налог с валовой (не чистой) аренды. Прежде чем считать доходность, посчитайте расходы. Разница между 15% на слайде и 6% в реальности почти всегда живёт именно здесь.
Посчитать доходность с учётом расходов под свой бюджет можно в калькуляторе, это займёт 2 минуты.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Тарифы, ставки и рыночные диапазоны приведены по открытым источникам на дату публикации и меняются.
Частые вопросы
Сколько стоит содержать виллу на Бали в месяц?
Вилла с двумя спальнями в Убуде для собственного пользования обходится примерно в $600–1 100 в месяц с учётом персонала, коммуналки и обслуживания. Арендная вилла с тремя спальнями в Чангу с полным сервисом стоит $2 000–2 200 в месяц (Bali Villa Hub, 2026).
Сколько платить персоналу виллы?
Ориентиром служит минимальная зарплата региона на 2026 год. В Бадунге это Rp3,79 млн, в Денпасаре Rp3,50 млн, в Гианьяре Rp3,32 млн в месяц. Стандартная команда (уборка несколько раз в неделю, садовник, ночная охрана) на рынке обслуживания вилл стоит $200–400 в месяц. Плюс THR, обязательная тринадцатая зарплата перед религиозным праздником.
Какие налоги платит владелец виллы каждый год?
PBB, налог на землю и здание, составляет Rp500 000–3 000 000 в год для типичной виллы. При сдаче в аренду платят 10% с валовой аренды для налоговых резидентов Индонезии и 20% удержания для нерезидентов, часто снижаемые до 10% по соглашению об избежании двойного налогообложения.
Сколько стоит обслуживание бассейна и сада?
Сервисная компания берёт $60–120 за выезд раз в неделю. Если бассейн и сад обслуживает собственный персонал, расходники и химия обходятся в Rp100 000–200 000 в месяц. Дезинсекция стоит $50–100 за визит.
Сколько берёт управляющая компания?
На рынке Бали комиссия составляет 15–25% валовой выручки от аренды, у части операторов доходит до 30% при полном пакете. У DOMA комиссия управления 5%. Разница в комиссии напрямую переводится в чистую доходность.