- Доход виллы = арендный поток (посуточная сдача) + рост стоимости от котлована к сдаче.
- По действующим объектам DOMA среднегодовая заполняемость составляет 87% при рыночной норме 70–95%.
- Из «грязной» цифры вычитайте 20–30% комиссии УК, комиссии площадок, расходы и налог.
- Реалистичная чистая доходность качественной виллы составляет 10–15% годовых в валюте.
- «Гарантированные 20%+» в рекламе это маркетинг. Требуйте фактические отчёты сданных объектов.
Реклама балийской недвижимости выучила магическое заклинание «доходность до 20% годовых». Иногда пишут «до 25%». Слово «до» набрано мелко, зато процент крупно. Давайте сделаем то, что редко делает реклама. Разберём экономику виллы до винтика, покажем, откуда берутся честные 10–15%, при каких условиях случаются 18–20% и как за пять минут отличить расчёт от фантазии.
Два мотора дохода
Мотор первый, арендный поток. Вилла сдаётся посуточно через Airbnb/Booking под присмотром управляющей компании. Выручку определяют всего два параметра, ставка за ночь и заполняемость. Ставка зависит от локации, качества продукта и сезона, а заполняемость от рейтинга, скорости ответов и календарного менеджмента. Бали здесь уникален. Сезонность сглажена круглогодичным потоком, особенно в Убуде, куда едут не за пляжем (сравнение локаций).
Мотор второй, рост стоимости. Покупка на этапе строительства дешевле готового объекта, и к сдаче цена юнита обычно вырастает на 15–30%. Этот доход реализуется при перепродаже или просто делает ваш актив дороже. Он не входит в «процент годовых» от аренды, и честные застройщики показывают его отдельной строкой.
Анатомия расходов, или куда уходит треть выручки
Между «выручкой виллы» и «деньгами на вашем счету» стоит цепочка вычетов. Игнорировать её это любимый приём продавцов воздуха.
| Статья | Сколько | Комментарий |
|---|---|---|
| Комиссия площадок | 12–17% выручки | Airbnb/Booking, прямые брони снижают |
| Комиссия УК | 20–30% (после площадок) | Управление, гости, ценообразование |
| Операционные | $3 000–6 000/год | Коммуналка, уборка, расходники, мелкий ремонт |
| Налог у источника | ~10% от дохода после комиссий | разбор налогов |
Суммарно вычеты съедают 35–45% валовой выручки, и это нормально. Ненормально, когда в презентации застройщика их нет вовсе, а «доходность» посчитана делением грязной выручки на цену виллы.
Если в расчёте нет строки «комиссия УК», перед вами рекламный плакат, а не расчёт.
Так сколько реально?
После всех вычетов качественная вилла в сильной локации даёт 10–15% годовых чистыми в валюте. Подробную модель c конкретными цифрами, от ставки $120/ночь до чистых 12,8%, мы разобрали в отдельной статье с калькуляцией, а поиграть с параметрами можно в нашем ROI-калькуляторе.
Могут ли быть 18–20%? Да, но как пик, а не база. Для этого нужны удачный юнит, купленный на раннем пресейле, звёздный рейтинг, высокий сезон и сильная УК. Планировать инвестицию от пиковых значений всё равно что планировать бюджет семьи от выигрыша в лотерею.
Наш первый сданный комплекс работает на Airbnb с 2024 года. У него 87% среднегодовой заполняемости, тысячи отзывов и стабильные выплаты инвесторам. Фактические отчёты доходности мы открываем по запросу. Это сильнее любого маркетинга, и именно поэтому мы предпочитаем говорить «10–15% чистыми» вместо «до 25%».
Пять рычагов, которые двигают вашу доходность
- Локация внутри локации. Не «Убуд вообще», а конкретное место с пешей доступностью центра, видом и тишиной. Разница в ставке доходит до 40%.
- Качество продукта. Бассейн, дизайн, кондиционирование, скорость Wi-Fi, то есть всё, за что гость ставит 5,0 и платит больше.
- Управляющая компания. Динамическое ценообразование и быстрые ответы дают +10–15% к выручке против «просто разместили листинг» (как выбрать УК).
- Рейтинг и отзывы. Первые 20 отзывов самые дорогие. Пока их нет, вилла продаётся со скидкой. Закладывайте 2–4 месяца разгона.
- Момент входа. Пресейл даёт и цену ниже, и рост к сдаче, то есть двойной эффект на итоговую доходность капитала.
Как проверить обещания застройщика за пять минут
- Попросите ссылки на реальные листинги сданных объектов, ведь календарь и отзывы видны всем.
- Попросите фактический отчёт доходности инвестора за 6–12 месяцев. Отказ = ответ.
- Проверьте, что в модели есть комиссии площадок, УК, расходы и налог.
- Спросите, какая заполняемость заложена. Выше 90% в базовом сценарии это фантазия.
- Сравните ставку за ночь с соседями на Airbnb прямо сейчас, это открытые данные.
Частые вопросы
В какой валюте считается доходность?
Ставки номинированы в долларах/рупиях, выплаты идут в валюте договора. Все расчёты DOMA даём в долларах США.
Сколько занимает выход на плановую заполняемость?
Обычно 2–4 месяца. Объект набирает отзывы и рейтинг, после чего выходит на стабильный календарь.
Что влияет на доходность сильнее всего?
Связка «локация + качество продукта + УК». Провал любого из трёх элементов не компенсируется двумя другими.
Считать ли рост стоимости частью доходности?
Это отдельная компонента. Она реальна (15–30% к сдаче на пресейле), но реализуется при продаже. Смешивать её с арендным процентом в одну цифру значит манипулировать.