- Медиана по острову на середину 2026 года составляет $256 000–299 000 за виллу (Magnum Estate, 03.06.2026). В Убуде $250 000–500 000, в Чангу/Бераве $400 000–800 000, в Семиньяке $500 000–1 200 000.
- Земля даёт от 25% до 60% цены. В Убуде квадратный метр стоит около $316, в Чангу $793, в Семиньяке $896, в Улувату $790 (LandLoom, данные на 09.05.2026).
- Стройка обходится в $600–2 000 за м² в зависимости от класса, бассейн стоит $15 000–50 000, мебель и техника $15 000–60 000 (Teville, 16.02.2026 и Balitecture, 2026).
- Сверх цены объекта закладывайте 6–7% при покупке вторички и до 16–17% при покупке у застройщика с НДС.
- Вход в новый проект на этапе стройки ниже, чем в готовую виллу. У проекта Mirador в Убуде, который мы ведём, он начинается от $139 000, сдача в сентябре 2027 года.
Медианная вилла на Бали в середине 2026 года стоит $256 000–299 000. Но медиана здесь почти бесполезна. В Убуде за эти деньги берут виллу с двумя спальнями и бассейном, а в Семиньяке только половину такой же. Разбираем, сколько стоят виллы и земля по районам, из чего складывается цена и что вы доплатите сверх неё.
Цены по районам в 2026 году и что показывает рынок
Публичные обзоры рынка сходятся на диапазонах. Ниже сводка по данным Magnum Estate (обзор от 26.05.2026, обновлён 03.06.2026, со ссылкой на Paradyse Homes и COCO) и по земельной аналитике LandLoom (данные на 09.05.2026).
| Район | Земля, $/м² | Готовая вилла | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Семиньяк, Умалас | 900–1 900 | $500 000–1 200 000 | 10–14% |
| Чангу, Берава | 530–1 560 | $400 000–800 000 | 12–18% |
| Улувату, Букит | 310–940 | $500 000–900 000 (3 спальни, вид на океан) | 10–16% |
| Убуд | 250–750 | $250 000–500 000 | 10–15% |
| Санур | ≈474 (средняя) | средний сегмент | — |
| Табанан, Сесех, Чемаги, север | до 250 | $100 000–600 000 | 6–18% |
Средняя цена земли по острову около $238 за м² (LandLoom). По районам цены такие. Семиньяк $896, Чангу $793, Улувату $790, Санур $474, Убуд $316, Ловина и Сингараджа на севере $158 за м².
Сотка земли в Чангу стоит примерно $79 300, в Убуде $31 600. Разница в 2,5 раза объясняет почти всю разницу в цене готовых вилл.
Отдельно стоит держать в голове разброс внутри района. Заявленные цены вилл в Чангу составляют $1 500–4 000 за м² построенной площади, в Убуде вход начинается примерно от $1 060 за м² (COCO Development Group, 2026). Юниты под управлением резортного оператора продаются по $3 500–4 150 за м² против $1 800 за м² для отдельно стоящих вилл. Здесь вы платите за бренд и управление, а не за квадратные метры.
Из чего складывается цена виллы от застройщика
Цена это не «рынок так решил». Она собирается из пяти понятных блоков.
1. Земля или лисхолд. От 25% до 60% итоговой суммы в зависимости от района. В Убуде земля составляет меньшую часть цены, в Чангу и Семиньяке часто большую. Лисхолд (Hak Sewa), то есть долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права, дешевле фрихолда, потому что вы платите за срок, а не за собственность.
2. Строительство. В 2026 году подрядчики на Бали считают от $600 до $2 000 за м² (Teville, 16.02.2026). Компактная вилла 80–120 м² обойдётся в $600–900 за м², семейная 150–250 м² в $800–1 300, авторская архитектура от 250 м² в $1 400–2 000. В эту ставку входят конструктив, кровля, инженерия и стандартная отделка.
3. Бассейн, мебель, сад. Бассейн стоит $15 000–50 000, мебель и техника $15 000–60 000, озеленение $5 000–20 000, проект архитектора от $7 000, разрешения PBG $1 000–3 000 (Balitecture, 2026). Для виллы за $150 000 это уже не «допы», а четверть бюджета.
4. Разрешения и юридическая упаковка. KKPR, PBG, SLF, нотариальный акт, регистрация лисхолда. Дешевле всего выходит, когда пакет собран до старта продаж. Дороже всего, когда его собирают после и сроки уезжают.
5. Маржа девелопера. Обычно 15–25%. Это нормально, она оплачивает риск сроков, гарантии и сервис. Ненормально, когда её не видно, а сроки и гарантии не зафиксированы в договоре.
Как это выглядит на числах. Вилла 72 м² с двумя спальнями на участке 115 м² в районе Убуда. Земля в лисхолд стоит примерно $36 000, стройка по ставке $850 за м² около $61 000, бассейн и терраса $18 000, мебель и техника $20 000, проект, разрешения и юристы $9 000. Себестоимость около $144 000, и это без маржи. Отсюда понятно, почему вход в новый проект в Убуде физически не может стоить $80 000. За такую сумму либо земля без документов, либо стройка без SLF.
Off-plan или готовая и за что вы платите разницу
Готовая вилла дороже строящейся на 15–30%. Это плата за отсутствие ожидания и за то, что объект можно потрогать. Строящаяся дешевле, но вы принимаете на себя два риска, срыв сроков и качество, которое ещё не построено.
Как эти риски закрываются в договоре:
- оплата привязана к этапам, а не к календарю, и платёж проходит после акта по завершённому этапу,
- сроки строительства и штраф за просрочку прописаны цифрами
- гарантии на конструктив, инженерию и отделку разделены и имеют разные сроки
- передача после получения SLF (сертификата пригодности здания), а не «по готовности».
Подробнее механика платежей разобрана в статье о рассрочке от застройщика, а проверка самого объекта и сделки описана в материале про due diligence виллы.
Сколько вы доплатите сверх цены объекта
Цена в объявлении не равна итоговой сумме сделки. Ориентиры на 2026 год:
| Статья | Сколько | Кто платит |
|---|---|---|
| BPHTB (пошлина при приобретении права) | 5% от налоговой базы | покупатель |
| НДС (PPN) на объект от застройщика | 11–12% от стоимости здания | покупатель |
| Нотариус и PPAT | 0,5–1% суммы сделки | обычно покупатель |
| Регистрация, сертификат (BBN) | около 1% | покупатель |
| Юридическая проверка | $1 000–2 500 | покупатель |
| PPh при продаже (фрихолд) | 2,5% от цены | продавец |
В сумме вторичная сделка добавляет к цене 6–7%, покупка у застройщика с НДС до 16–17%. Главный вопрос к продавцу звучит просто. Какие из этих налогов включены в названную цену, а какие нет? Ответ должен быть письменным. Полный разбор налогов есть в статье о налогах при покупке и сдаче виллы.
Почему лисхолд дешевле и как честно сравнивать объекты
Иностранец не может владеть землёй на Бали в формате фрихолда, это прямой запрет закона. Легальный формат это лисхолд, и именно поэтому объекты для иностранных покупателей стоят дешевле «местных» цен на собственность.
Ловушка в сравнении в том, что две виллы по $250 000 могут отличаться вдвое по реальной цене, если у одной остаток срока 20 лет, а у другой 50. Считайте стоимость одного года владения. $250 000 на 20 лет дают $12 500 в год, на 50 лет $5 000. При прочих равных вторая вилла вдвое дешевле, хотя ценник одинаковый.
Второй вопрос в том, на кого оформлена земля и как оформлено продление. Об этом подробно в статьях на кого оформлена земля и о горизонте 29+10+30 лет.
Что входит в цену вилл Mirador
Проект Mirador в Убуде, который мы ведём, включает 7 вилл, все с двумя спальнями, дом 72 м², участки 112–118 м². Вход от $139 000, сдача в сентябре 2027 года.
В цену входят земля в лисхолд, оформленная на инвестора после первого платежа, строительство под ключ, бассейн и благоустройство, мебель и техника, готовые к сдаче с первого дня, и полный пакет разрешений. Оплата идёт этапом 0 (земля), а дальше 30/30/30/10 по актам завершённых этапов. Срок лисхолда и его гарантированное продление (29+10+30 лет) зафиксированы в договоре.
О том, что не входит в цену, мы говорим сразу. Это расходы владельца после сдачи (персонал, коммуналка, налоги, ремонтный фонд) и комиссия управляющей компании. Их разбор есть в статье о доходности.
Итог
Медиана $256 000–299 000 по острову ничего не говорит о вашей будущей покупке, потому что цену определяют земля района и класс стройки. В Убуде вилла с двумя спальнями стоит в 1,5–2 раза дешевле аналогичной в Чангу при сопоставимой доходности 10–15% валовыми. Считайте не ценник, а три числа. Это стоимость года владения по лисхолду, полная сумма сделки с налогами и бюджет содержания после сдачи. Если хотя бы одно из них продавец не может показать письменно, вопрос уже не в цене, а в риске.
Посчитать конфигурацию и бюджет под свой запрос можно в конфигураторе. Это займёт 2 минуты и не требует контактов.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой. Цены рынка приведены по открытым источникам на дату публикации и меняются.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла на Бали в 2026 году?
Медианная цена виллы на острове составляет $256 000–299 000 (Magnum Estate, 03.06.2026). Разброс огромный. Убуд начинается от $250 000, Чангу от $400 000, Семиньяк доходит до $1,2 млн. Виллы на этапе строительства в Убуде стартуют от $119 000–139 000.
Почему одинаковые виллы в Убуде и Чангу отличаются в цене вдвое?
Разницу делает земля. Сотка в Чангу стоит около $79 300, в Убуде около $31 600 (LandLoom, 09.05.2026). Стройка, мебель и разрешения при этом стоят примерно одинаково по всему острову.
Что дешевле, купить готовую виллу или строить самому?
Строительство под ключ выходит дешевле по смете, но занимает 8–14 месяцев и требует земли с полным пакетом разрешений, контроля подрядчика и присутствия на острове. Покупка у застройщика на этапе стройки даёт цену ниже готовой виллы без операционной нагрузки.
Какие расходы добавляются к цене виллы?
На вторичном рынке примерно 6–7% (нотариус, налоги, регистрация). У застройщика с НДС до 16–17%. Плюс юридическая проверка объекта $1 000–2 500 и меблировка, если она не входит в цену.
Почему лисхолд дешевле фрихолда?
Лисхолд (Hak Sewa) это долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права, но не собственность. Вы платите за срок пользования, поэтому цена ниже. Сравнивать объекты нужно по стоимости одного года владения, а не по общей сумме.