Журнал DOMA №7: почему продают работающие виллы

Когда работающая вилла появляется в продаже, легко принять это за новость обо всём рынке. Но одно объявление может означать смену планов владельца, а другое - необходимость решить накопившиеся проблемы. На этой неделе PHRI добавила подробности к теме, которую мы начали в прошлом выпуске.

Скачать журнал №7 · 16 страниц

В этом номере мы идём от новости к проверке конкретного объекта. Сначала смотрим, что известно о предложении и загрузке. Затем разбираем, как ночи превращаются в выручку, почему короткие бронирования добавляют расходов и что включать в полную стоимость покупки.

Все расчёты собраны вокруг одного условного примера. Его можно заменить собственными цифрами. Статистика и иллюстративная модель отмечены отдельно, ведь гостиничная загрузка Бали не становится обещанием дохода виллы только потому, что стоит рядом с её фотографией.

Почему продают виллу, в которой живут гости

Продолжение темы прошлого выпуска. PHRI описывает разные обстоятельства продажи, а не одну причину для всего рынка.

30 сентября BaliPost передала комментарий заместителя председателя PHRI Bali И Густи Нгураха Рая Сурьявиджаи. По его словам, среди изученных совместно с туристическим ведомством предложений много вилл, и у части объектов загрузка превышает 60% и достигает 75%. Размер выборки в материале не указан.

В объяснениях PHRI есть как решения собственников, так и вопросы к комплектности разрешений. Эти наблюдения не дают основания считать любую продаваемую виллу проблемной. И высокий процент занятых ночей ещё не доказывает, что владельцу остаётся прибыль.

При первом разговоре полезно узнать не только причину продажи, но и что именно входит в цену. Передаются ли мебель и оборудование? Что происходит с будущими бронированиями и внесёнными гостями авансами? Продолжит ли работать текущая команда? У двух внешне похожих предложений может оказаться разный состав сделки.

Ответы стоит собрать письменно, а затем сопоставить с финансовыми документами. Если покупателю показывают только календарь занятости, он видит поток гостей, но не результат работы. Для оценки бизнеса понадобятся поступления, расходы и условия, на которых этот результат можно сохранить после смены владельца.

У одного объекта несколько историй

Объявление, бронирования и документы описывают разные стороны виллы. Их нужно сопоставить.

Представим, что продавец показывает заполненный календарь. Сначала выберем один уже закрытый месяц и отметим оплаченные ночи, отмены, бесплатное проживание и дни владельца. Только после этого становится ясно, какой показатель он называет загрузкой.

Далее нужны начисления площадок и поступления на счёт. Деньги могут прийти позже выезда, а из выплаты уже могли удержать комиссию или возврат. Расхождение с календарём не обязательно означает ошибку, но у каждой разницы должно быть объяснение.

Третий слой - расходы. Попросите счета и договор с управляющим, чтобы понять, что включено в его комиссию, а что оплачивается отдельно. Особенно легко потерять мелкие закупки, выезды подрядчиков и подготовку между гостями.

Параллельно местный специалист проверяет документы на объект и применимый формат работы. В этой схеме нет универсального списка разрешений, он зависит от структуры сделки, участка и эксплуатации. История бронирований не заменяет такую проверку.

У загрузки есть категория

Среднее по звёздным отелям и результат отдельной виллы нельзя сравнивать без оговорок.

RRI 6 октября приводит августовские показатели BPS Bali из релиза от 1 октября. В звёздных отелях загрузка составила 68,19%, в незвёздных 43,16%. К июлю показатели выросли на 0,90 и 0,63 процентного пункта соответственно.

Разница между категориями в августе составляет 25,03 процентного пункта. Она показывает, насколько важен выбор базы сравнения. Свести эти две величины в одну «среднюю загрузку Бали» простым средним нельзя, для этого потребовались бы веса категорий.

В собственном отчёте проверьте знаменатель. Если часть ночей была закрыта для ремонта, загрузка относительно доступных дат может вырасти при прежнем числе проданных ночей. Для экономики нужны оба значения, и оплаченные ночи, и число доступных.

Ещё один вопрос - единица продажи. Комната в гостинице и вилла целиком дают разные тарифы и расходы. Сравнение полезно, когда совпадают формат, период и способ расчёта, а не только слово «размещение».

Гость остаётся немного меньше

Средняя длительность проживания - отдельная характеристика спроса. Она помогает планировать работу между заездами.

В августе средняя длительность проживания в звёздных отелях Бали составила 2,77 ночи, в незвёздных - 2,15. По данным, опубликованным RRI со ссылкой на BPS, обе величины снизились относительно июля на 0,05 ночи.

Это небольшое месячное движение. По нему нельзя заключить, что все гости стали выбирать короткие поездки, ведь человек может провести на острове две недели, сменив несколько мест проживания. Показатель относится к размещению, а не ко всей поездке.

Управляющему полезно смотреть, как распределяются собственные бронирования по длине, одна-две ночи, три-шесть, неделя и больше. Одинаковое среднее может скрывать очень разную смесь коротких и длинных заездов.

Длинная бронь сокращает число подготовок, но может сопровождаться скидкой. Короткая иногда даёт более высокий тариф, однако добавляет уборки и риск незаполненных промежутков. Поэтому сравнивать нужно остаток после расходов на один доступный день, а не только средний срок.

Бали за пределами общего процента

Два пейзажа из одной серии фотографий. Два разных маршрута проверки локации.

Санур известен рассветами и прогулками вдоль берега, а Убуд и его окрестности славятся рисовыми террасами и культурными маршрутами. Это полезный контекст для поездки, но не готовая сегментация арендаторов. Состав гостей конкретного объекта нужно смотреть в его бронированиях.

На просмотре пройдите тот маршрут, которым будет пользоваться гость, от подъезда до двери и от виллы до места завтрака или прогулки. Посетите адрес в разное время суток. Фотография района объясняет настроение места, но не показывает шум у спальни, удобство доступа и то, что находится за соседним забором.

Тариф и загрузка работают вместе

Условная вилла доступна все 365 дней. В таблице - годовая выручка до любых расходов, в долларах США.

Формула проста, доступные ночи × оплаченная загрузка × фактический средний тариф. В центральной ячейке 365 × 60% × $150 = $32 850. Это выручка, а не доход владельца, потому что комиссии, содержание, налоги и вложения в объект ещё не вычтены.

Для тарифа используйте сумму, по которой действительно состоялось проживание. Цена на странице бронирования до скидки может быть заметно выше. Отдельно укажите, входят ли в выручку сборы за уборку и налоги, полученные с гостя.

Связь между параметрами тоже важна. Скидка может помочь продать больше ночей, поэтому нельзя автоматически брать самый высокий тариф и самую высокую загрузку из разных объектов и соединять их в один прогноз.

Если собственник планирует жить на вилле, сначала уменьшите число доступных ночей. Например, при 30 занятых владельцем днях база станет 335, а не 365. Сезон этих дней важен не меньше их количества, ведь одинаковые 30 ночей могут приносить разную выручку.

Что остаётся от $27 000 выручки

Один условный год. 180 оплаченных ночей по $150. Короткие заезды по три ночи. Все суммы в USD.

Для этого примера зададим комиссии площадок и управления вместе в размере 25% выручки. Постоянные расходы - $6 000 в год. Подготовка после каждого из 60 заездов стоит $25. Ещё $1 500 откладываем как резерв. После этих строк остаётся $11 250.

Резерв здесь означает отложенные деньги, а не уже оплаченный ремонт. В отчёте его нужно отделить от текущих затрат и показать, где он хранится. Если ремонт оплачен из резерва, повторное вычитание той же суммы занизит результат.

Расчёт не включает налоги, долг, крупные капитальные работы и другие неуказанные расходы. Для реальной сделки их нужно добавить. Договор управления также может определять комиссию иначе, например от поступлений после отдельных удержаний.

Именно поэтому процент, озвученный в презентации, стоит перевести обратно в деньги. С какой базы его считают? Какие услуги входят? Как показаны комиссии разных площадок? Проверяемая формула полезнее одного обещанного остатка.

Одни и те же 180 ночей. Вдвое больше заездов.

Иллюстрация работы управляющего. Одинаковый тариф и проданные ночи, разная длина бронирования.

В первом варианте средний заезд длится шесть ночей, и получается 30 бронирований. Во втором заезд длится три ночи, а бронирований 60. При заданной стоимости подготовки $25 годовой расход меняется с $750 до $1 500. Разница составляет $750.

Чтобы покрыть только эту разницу при 180 оплаченных ночах, нужно дополнительно получать около $4,17 с каждой ночи после удержаний. Если комиссия составляет 25% и применяется также к повышению тарифа, прибавка к цене должна быть примерно $5,56. Прочие условия в расчёте неизменны.

Реальная структура расходов сложнее. Часть уборок проходит во время проживания, а сбор за финальную уборку может платить гость. Тогда соответствующее поступление нужно включить в модель вместе с расходом.

Нет универсального правила, что короткие или длинные бронирования выгоднее. Сравните фактический тариф, стоимость подготовки, скидку за длительность и непроданные окна между заездами. Затем проверьте, на каких условиях был рассчитан результат управляющего.

Общая инфляция не равна расходам виллы

Индонезия, сентябрь 2026. Годовое изменение потребительских цен по публикации Bank Indonesia от 1 октября.

Bank Indonesia сообщил о годовой инфляции 3,28% и месячной 0,30%. Годовой показатель базовой инфляции составил 2,84%, группы продовольствия с волатильными ценами - 5,03%, регулируемых цен - 3,25%. На графике все значения относятся к годовому изменению.

Это разные статистические группы, а не слагаемые, которые можно просто сложить. И ни один из индексов не описывает корзину расходов отдельного объекта на Бали. Для виллы важны договоры, объём потребления и конкретные закупки.

Например, сумма за прачечную могла вырасти из-за числа заездов при неизменном тарифе. В другом месяце цена услуги выросла, но гостей было меньше. Если смотреть только итоговую сумму, причины будут не видны.

Сравните цену единицы и количество отдельно. Для завтраков - закупку на гостя, для прачечной - стоимость комплекта или килограмма, для регулярного обслуживания - согласованный объём работ. Такой разбор показывает, где изменился тариф, а где сама работа.

Отчёт, который можно свести с деньгами

Одна таблица помогает понять, где заканчивается отчёт о бронированиях и начинается движение средств.

Месяц проживания и месяц выплаты могут не совпадать. Поэтому полезно получать два итога, результат размещения за период и движение денег по счёту. Разницу объясняют ещё не поступившие выплаты, авансы за будущие даты и удержания.

Для каждого расхода нужен понятный период. Аренда земли или страховка могут оплачиваться сразу за длительный срок. Если вся сумма попала в один месяц, он выглядит слабее. Если платёж совсем исчез из отчёта, годовой результат выглядит лучше.

Рядом с суммой стоит хранить подтверждение, то есть счёт, выписку, акт или договор. Не для того, чтобы читать каждый документ ежемесячно, а чтобы можно было проверить необычное изменение. Отдельно фиксируйте, кто согласует внеплановые работы и лимит самостоятельных расходов управляющего.

В знаменателе вся сумма вложений

Стоимость объекта в объявлении - только одна часть условного бюджета покупки и запуска.

Допустим, цена покупки составляет $220 000. Дополнительно зададим $10 000 на оформление и сопровождение, $20 000 на оснащение и $5 000 на запуск. Общая сумма - $255 000. Это условные бюджеты, а не действующие тарифы или налоговые ставки.

Если разделить остаток $11 250 из примера на странице 9 только на цену $220 000, получится 5,11%. При делении на полные $255 000 - 4,41%. Оба значения остаются до налогов, долговых платежей и расходов, исключённых из модели.

Этот годовой показатель не описывает итог всей инвестиции. Для объекта с ограниченным сроком прав имеют значение срок, возможная стоимость выхода и условия продления. Перепродажу нельзя автоматически заложить по той же цене, по которой объект покупают.

Сначала соберите календарь денег, где видно, когда оплачивается покупка, когда завершается оснащение и когда начинается аренда. Период без выручки тоже требует финансирования. После этого можно сравнивать несколько вариантов с одинаковым набором учтённых затрат.

Ремонт начинается с истории обслуживания

Условная схема осмотра. Она помогает организовать вопросы и не заменяет заключение технического специалиста.

У работающей виллы уже должна быть история о том, какие узлы обслуживали, что заменили и какие неисправности повторялись. Попросите журнал работ и последние счета. Повторяющаяся мелкая починка может оказаться важнее свежей декоративной отделки.

На осмотре специалисту полезно показать не только помещения для гостей, но и служебные зоны, оборудование и доступ к инженерным узлам. Скрытая в красивой фотографии техническая часть влияет на будущие расходы и сроки остановки объекта.

После осмотра разделите работы по срокам. Одни нужны до следующего заезда, другие в плановый перерыв, третьи при очередном обновлении. Для каждой нужны бюджет, ответственный и предполагаемые дни простоя. Тогда резерв связан с конкретными работами, а не с произвольным процентом.

В нашей модели $1 500 - только допущение. Его нельзя считать достаточным для любой виллы. Объект с новым оборудованием и объект перед крупной заменой требуют разных сумм даже при одинаковой выручке.

Что собрать перед решением о покупке

Рабочая последовательность для покупателя. Это редакционная схема, а не обещание срока оформления.

На выходе из проверки нужен небольшой согласованный пакет, по которому понятно, что покупается и как объект работал. В него входят описание состава сделки, финансовая история, результаты проверки документов и технического осмотра.

Если обнаружен открытый вопрос, запишите его отдельно, указав, какого подтверждения не хватает, кто его предоставляет и к какому этапу оно должно быть получено. Формулировка «потом решим» не даёт оценить ни стоимость, ни срок.

Финансовую модель пересчитайте после проверок. Новая информация о ремонте, договоре управления или доступных ночах должна менять цифры, а не оставаться приложением к прежней презентации.

Перед передачей объекта согласуйте дальнейшую работу, в том числе будущие бронирования, авансы гостей, доступы, перечень оборудования и отчёт на дату передачи. Условия самой сделки и платежей оформляются с вашими консультантами для конкретного объекта.

Источники и методология

Новости отобраны с 30 сентября по 6 октября 2026 года. Месяц статистики указан отдельно от даты публикации. Комментарий PHRI передан по BaliPost, гостиничные показатели взяты у RRI со ссылкой на BPS Bali, инфляция приведена по сообщению Bank Indonesia.

Графики загрузки имеют шкалу от нуля. Июльские значения восстановлены из августовского уровня и опубликованного изменения. Показатели за весь остров не переносятся на конкретные виллы. Все модели в USD являются иллюстрациями DOMA, а не прогнозом или рыночной средней.

Фотографии показывают локации Бали, а не объекты, обсуждаемые в новости о продаже. Изображения кадрированы, авторы и лицензии указаны ниже. Инфографика и схемы подготовлены DOMA.

1. BaliPost · 30.09.2026
2. RRI / BPS Bali · 06.10.2026
3. Bank Indonesia · 01.10.2026
4. Indonesia Travel · Sanur
5. Indonesia Travel · Tegallalang

Photo: Sanur · Tomasz Baranowski, CC BY 2.0. Cropped.

Photo: Rice · chensiyuan, CC BY-SA 4.0. Cropped.

Photo: Canggu · Mx. Granger, CC0 1.0. Cropped.

Photo: Uluwatu · Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0. Cropped.

Предыдущий выпуск · Калькулятор доходности

← Все дайджесты