Это стартовый выпуск Журнала DOMA. Теперь каждое утро мы собираем главные события Бали и объясняем, что они значат для ваших денег. Сегодня расскажем, почему задерживаются стройки вилл и как от этого защититься, кому могут отменить визы и что это сделает с заполняемостью, и почему остров всерьёз взялся за сельхозземли.
Стройки вилл затягиваются, и «некоторые инвесторы очень недовольны»
Деловое издание dv.ee опубликовало 16 июля материал о задержках строительства инвестиционных вилл на Бали. Девелопер Карл Урбаник признал срывы сроков по своим проектам, а инвесторы, покупавшие «высокую доходность» на этапе котлована, ждут сдачи дольше обещанного. Это продолжение главного сюжета 2025–2026 годов. Рынок повзрослел, и разница между застройщиками с дисциплиной сроков и всеми остальными стала видна невооружённым глазом.
Источник: dv.ee, 16.07.2026
Задержка стройки это риск, который проверяется до сделки, а не после. Смотрите на три вещи. Это полный пакет разрешений до старта (KKPR, PBG, SLF), поэтапные платежи по актам, при которых задержка бьёт по деньгам застройщика, а не по вашим (как работает рассрочка), и фиксированные неустойки за просрочку в договоре. В проектах, которые мы ведём, пеня за задержку прописана в договоре и составляет 0,05%/день.
Безвизовый въезд могут вернуть для 8 стран, включая Австралию, Казахстан и Индию
Министр туризма Индонезии Видиянти Вардхана подтвердила, что межведомственные обсуждения «сузились до возможности предоставления безвизового въезда» для граждан Австралии, Новой Зеландии, Японии, Южной Кореи, Индии, Беларуси, Казахстана, Макао и постоянных резидентов Сингапура. Решение на уровне министров ещё не принято, дата не названа. Сейчас туристы из этих стран платят за визу по прибытии 500 000 рупий за 30 дней. Спешка связана с потерями турпотока из-за ближневосточных конфликтов. К концу мая было отменено ~1 440 рейсов и ~160 000 международных поездок.
Источник: The Bali Sun, 04.06.2026
Австралия остаётся крупнейшим источником и туристов, и покупателей вилл на Бали, а Казахстан и Индия относятся к быстрорастущим рынкам. Отмена виз для этих стран прямо добавит заполняемости арендным виллам, особенно в сегменте коротких поездок. Если решение примут, эффект первыми почувствуют локации с устойчивым круглогодичным спросом, как Убуд. Считайте сценарии occupancy в ROI-калькуляторе.
Бали балансирует между туризмом и защитой земли, конверсия сельхозугодий под контролем
Власти острова назвали баланс между застройкой и сохранением сельхозземель ключевой темой 2026 года. Цифры серьёзные. За 2019–2024 годы Бали потерял 6 521 га продуктивных сельхозземель (9% аграрного фонда), в Денпасаре площадь рисовых террас сократилась на 38%. Губернаторская инструкция №5/2025 запрещает конверсию сельхозземель в ряде зон, но проекты с уже полученными разрешениями продолжают строиться.
Источник: The Bali Sun
Ограничения на конверсию земли сокращают будущее предложение вилл и делают дороже проекты, у которых разрешения уже на руках. Правильную зону земли проверяют перед покупкой в первую очередь, подробнее о том, как устроены зоны на Бали. Все проекты, которые мы ведём, стоят на «жёлтой» жилой земле с готовым пакетом разрешений.
Каждую субботу дайджесты недели становятся бесплатным PDF-журналом. Скачать свежий выпуск.