Свежий отраслевой отчёт впервые за долгое время дал разбивку по районам и ответил на вопрос, успевает ли спрос на Бали за новым предложением. Ответ короткий и неудобный. Почти нигде. Баланс поглощения отрицательный в большинстве зон острова, новых номеров вводят больше, чем прибавляется спроса. Единственное исключение составляет Санур. Для покупателя виллы это не сигнал «бежать», а повод считать доходность по конкретной локации и по текущей загрузке, а не по обещанным процентам.
Баланс поглощения. Санур в плюсе, Убуд и большинство зон в минусе
Консалтинговая компания PT Hotel Investment Advisory выпустила «Bali Hotel Market Risk & Absorption Monitor 2026», отчёт о том, поспевает ли спрос за вводом нового номерного фонда по районам. Ключевой показатель здесь это баланс поглощения (absorption balance). Отрицательное значение означает, что новое предложение растёт быстрее спроса. По данным отчёта, баланс отрицателен почти во всех зонах. У Убуда −8,1 процентного пункта, у Куты/Легиана −7,7, Чангу/Семиньяк −3,2, Нуса-Дуа/Танджунг-Беноа −2,7. Хуже всего обстоят дела в «региональном Бали» (районы вне основных турзон), там −31,4 пункта.
Единственная зона с положительным балансом это Санур. У него +2,7 пункта и при этом самая высокая прогнозная загрузка на острове, 84,6%, на фоне нулевого нового строительства номеров. По остальным зонам прогнозы загрузки ниже. Нуса-Дуа/Танджунг-Беноа 74,2%, Чангу/Семиньяк 70,6%, Убуд 61,7% (в негативном сценарии модели 47,7%), «региональный Бали» всего 35,6%. Важная оговорка. Это прогноз модели PT Hotel Investment Advisory, а не свершившийся факт, и считает он гостиничный номерной фонд, а не виллы напрямую, у вилл своя динамика спроса. Но как индикатор давления предложения по районам цифры показательны.
Источник: Bali Discovery, 01.09.2026 (по отчёту PT Hotel Investment Advisory)
Отчёт по отелям касается вилл не напрямую, он про общий фон. В большинстве зон предложение сейчас растёт быстрее спроса, и об этом риске честнее говорить до сделки, чем после. Убуд, ядро рынка DOMA, тоже с отрицательным балансом, и устойчивость Убуда лучше аргументировать загрузкой, а не хайпом. Базовый прогноз 61,7% выше среднего по острову и кратно выше «регионального Бали» (35,6%). Вывод простой, локация решает, и внутри Бали разброс огромен. Как выбирать между районами под аренду, рассказано в разборе Убуд или Чангу, где покупать виллу, а на чём в принципе держится доходность, рассказано в статье Доходность вилл на Бали.
В стройке ещё около 2 460 номеров, а макропрогноз осторожный
Давление предложения не заканчивается. По срезу отчёта на 22 августа 2026 года на острове строится ещё около 2 460 гостиничных номеров. Больше всего их в связке Джимбаран, Печату и Унгасан (688 номеров) и в «региональном Бали» (645), затем идут Чангу/Семиньяк (558), Убуд (361) и Нуса-Дуа/Танджунг-Беноа (203). То есть зоны, где баланс поглощения уже отрицательный, продолжают набирать номерной фонд, а значит, конкуренция за гостя в них в ближайшие сезоны будет только жёстче.
Фоном идёт и осторожность на макроуровне. В том же материале приводится, что Банк Индонезии понизил прогноз роста экономики страны на 2026 год до 5,4–5,9% (прежняя вилка была 5,4–6,2%). Само по себе это не про Бали и не про виллы, но задаёт тон. Базовый сценарий на 2026 год это «умеренный рост», а не разгон. Для инвестора это ещё один довод считать модель осторожно.
Источник: Bali Discovery, 01.09.2026 (по отчёту PT Hotel Investment Advisory)
Растущий фонд в зонах с отрицательным поглощением означает рост цены за гостя. Чем больше однотипного предложения рядом, тем сложнее держать суточную ставку без скидок. Отсюда два практических вывода. Во-первых, смотрите не на «среднюю по Бали» доходность, а на конкретную локацию и её пайплайн строек. Во-вторых, закладывайте в модель не только загрузку, но и то, как вы будете управлять ценой в высокий и низкий сезон. Об этом статьи Динамическое ценообразование виллы и Long-stay или посуточно. Рынок зрелый и неоднородный, и это аргумент за трезвую финмодель, а не за обещанные 15–17%. Если хотите увидеть смету и состав под конкретный сценарий аренды, соберите вариант в конфигураторе виллы.
Каждую субботу дайджесты недели становятся бесплатным PDF-журналом. Скачать свежий выпуск.