Главная новость дня регуляторная и прямо касается покупателей недвижимости. Провинция Бали закрыла новым иностранным компаниям доступ к онлайн-системе лицензирования сразу в 18 отраслях, и в списке есть владение и аренда недвижимости. Разбираем, что именно ограничено и что это значит для типовой схемы «купить виллу под аренду на своё PT PMA». Во втором блоке фоновый, менее свежий сюжет о международном финцентре с нулевым налогом. Он показывает вторую сторону той же перезагрузки 2026 года.
Бали закрыл новым иностранным компаниям регистрацию в 18 отраслях, включая недвижимость (KBLI 68111)
23 июля 2026 года губернатор Бали Ваян Костер сообщил, что провинция закрыла доступ к системе онлайн-лицензирования OSS (Online Single Submission, единая государственная платформа для регистрации бизнеса и выдачи разрешений) для новых иностранных компаний формата PT PMA в 18 категориях бизнеса низкого и низко-среднего риска. Заявки под этими кодами теперь получают автоматический отказ. Ограничение действует с третьей недели мая 2026 года и одобрено министром инвестиций.
В список 18 отраслей входят звёздочные и бюджетные отели и «прочее размещение», аренда авто и мотобайков (KBLI 77311), бары и кафе, розница одеждой, текстилем и продуктами, управленческий и промышленный консалтинг, фитнес-центры, ателье, спортобъекты и аптеки традиционной медицины. Для покупателя недвижимости ключевых кодов два. Это владение недвижимостью (self-owned real estate, KBLI 68111) и аренда недвижимости (leased real estate). Костер объясняет решение тем, что иностранные фирмы вытесняют местный малый бизнес (UMKM), заходя через низкорисковые категории, где нужен только базовый регистрационный номер NIB, и работая через виртуальные офисы. По его словам, «инвестиции должны соответствовать видению развития Бали, уважать местную мудрость и укреплять народную экономику на основе МСП».
Чтобы не было паники, уточним, что ограничение касается именно новых регистраций. Компании, получившие NIB и лицензии до вступления ограничения, могут продолжать работать по действующим разрешениям, но столкнутся с более строгими проверками, аудитами и комплаенс-ревью. Категории среднего-высокого и высокого риска остаются открытыми для PT PMA, но требуют существенно большего капитала и лицензирования. Попытка зарегистрировать бизнес «под Бали» через юрлицо в другом регионе, по оценке консультантов, требованиям вряд ли удовлетворит.
Источник: Antara News, 23.07.2026 · VOI, 23.07.2026
Под удар попадает распространённая схема «покупаю виллу под аренду и оформляю арендный бизнес на собственное PT PMA по KBLI 68111 или leased real estate». Новые такие PMA в низкорисковых категориях на Бали больше не регистрируются. Существующие структуры не аннулируются, но переходят под усиленный контроль. Это конкретный, датированный аргумент в пользу двух легальных путей, которые не зависят от закрытых кодов. Первый это прямой leasehold (Hak Sewa, долгосрочная аренда земли с правом строить, сдавать и передавать права), второй это покупка у застройщика с уже выстроенной корректной структурой и назначением объекта. Чем эти форматы отличаются и как выбрать, рассказываем в разборах лисхолд на Бали и PT PMA или leasehold. Проверить пакет документов застройщика поможет статья про KKPR, PBG и SLF.
Фон инвестклимата, курс на международный финцентр с нулевым налогом и скепсис экспертов
Чтобы понять направление 2026 года, к новости дня полезно добавить контекст (это не событие суток, а фоновый сюжет середины июля). Координирующий министр по экономике Аирлангга Хартарто 10 июля 2026 года подтвердил курс на создание Международного финансового центра Индонезии на Бали (PFII). Законопроект планировали принять к концу июля, а запуск намечен на конец 2026 года. Под центр выделяется отдельная зона, не пересекающаяся с СЭЗ Санур и Kura Kura Bali. Среди заявленных льгот есть освобождение от корпоративного налога и подоходного налога для иностранных сотрудников, а в ряде сообщений фигурирует нулевая ставка на срок до 50 лет и льготы для держателей «золотой визы» в этой зоне.
При этом проект встречает предметную критику. По оценке Asia Times (15 июля 2026), острову не хватает базы для финцентра (кадров и индустрии), а мешают ограничения по высотности и землепользованию. Часть экспертов сомневается, что центр вообще заработает. Отдельно называют риски вокруг стопроцентных льгот для family offices и совместимости с требованиями FATF по борьбе с отмыванием, а также то, что на юге Бали уже идёт спекуляция землёй и рост цен, вымывающий местных жителей. Мы сознательно приводим обе стороны. Это не готовый факт, а заявленный курс со спорными деталями.
Источник: Jakarta Globe, 2026 · Asia Times, 15.07.2026
Две новости складываются в цельную картину года. Государство одновременно зазывает крупный иностранный капитал в нулевую налоговую зону и ограничивает мелкий иностранный бизнес в низкорисковых отраслях (см. блок выше). Практический сигнал для покупателя недвижимости кроется не в самом финцентре (его судьба ещё не решена), а в вероятном росте цен на землю на юге острова и повышенном внимании регуляторов к структуре сделок. Вывод простой, ценность прозрачной сделки с корректными документами и понятным налоговым статусом только растёт. Как Бали смотрится на фоне других юрисдикций для инвестора, показано в сравнении Бали, Пхукет или Дубай. Какие налоги и разовые расходы реально возникают при покупке, рассказываем в статье про налоги на недвижимость на Бали. Посчитать свою конфигурацию можно в конфигураторе DOMA.
Каждую субботу дайджесты недели становятся бесплатным PDF-журналом. Скачать свежий выпуск.