Бадунг · Ядро рынка
Семиньяк это зрелый район без свободной земли. Здесь покупают готовые виллы 3–5 спален, апартаменты и коммерцию у Oberoi и Petitenget. Цена ночи $278 стала рекордом острова, но загрузка такая же, как в Чангу.
Фото: Wikimedia Commons · Закат на пляже Семиньяка © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Петитенгет, пляж клубов и вилл © Bonita Suraputra, CC BY 2.0 · Широкий пляж и пляжные кафе © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Резные ворота храма в Семиньяке © Jpatokal, CC BY-SA 4.0
Семиньяк вырос из Куты в 2000-х как «взрослая» альтернатива, с бутиками, ресторанами на Jl. Kayu Aya (Eat Street) и пляжными клубами Potato Head и Ku De Ta. Земля здесь закончилась раньше, чем где-либо на Бали, поэтому рынок вторичный. Это готовые виллы 20-летней давности, реновации и редкие новые апартаменты.
Сегодня это район для покупателя, который ценит инфраструктуру пешком и готов платить за неё. Фрихолд стоит до IDR 3 млрд за ар, в 2–3 раза дороже Чангу. Доходность здесь ниже, чем у новых районов, зато ликвидность выше.
Бадунг · -8.6913, 115.1683 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 1,5–3,0 млрд/ар ($900–1 900/м²) | Magnum Estate, Bali property prices 2026, 26.05.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR 11,5–60 млн/ар/год (20–30 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла, типично | $500k–1,2M, медиана ≈$402k | Magnum Estate, Bali Property Market Report 2026, 03.06.2026 |
| Лизхолд / фрихолд, медиана | $373k / $617k | Balitecture Realty, цена м² по районам, 27.08.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $278 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 38% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $29 000/год (−18% г/г) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 1 615 (−15,5% за год) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 100 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $316 000 |
| Средняя половина рынка | $220 000 – $606 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 750 |
| Медиана срока аренды | 25 лет |
| Цена года аренды медиана | $13 200 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $185 000 (n=28) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $7 800 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 24% |
| Жилая зона (где указана) | 54% |
| Доля off-plan | 12% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 8 9% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026 (районы каталога Seminyak, Petitenget / Batu Belig). Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Семиньяк и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Морской храм XVI века на границе Семиньяка и Керобокана, по которому назван весь северный квартал. Раз в 210 дней здесь проходит одал с процессиями и танцами, и тогда движение на Jl. Petitenget перекрывают. Храм стоит между двумя самыми известными пляжными клубами района, и это хорошая иллюстрация Семиньяка, где сакральное и коммерческое стоят через дорогу друг от друга.
Широкая полоса золотисто-серого песка от Дабл-Сикс до Петитенгета. Днём пляж почти пуст из-за жары, к пяти вечера на песке расставляют пуфы и зонтики, и начинается главный ритуал района, закат с коктейлем. Волна годится для сёрфинга среднего уровня, течения сильные, купаться нужно между флагами. Первая линия полностью занята отелями и клубами, вилл у самого пляжа единицы.
Южная часть пляжа на границе с Легианом, названная по старому ночному клубу. Здесь самые демократичные пляжные бары с пуфами на песке и самые яркие закаты для фотографий. Пляж ближе к аэропорту и к Куте, поэтому апартаменты и виллы вокруг Дабл-Сикс дешевле, чем у Петитенгета, при той же инфраструктуре.
Jl. Kayu Aya, известная как Eat Street, и продолжающая её Jl. Laksmana (Oberoi) собрали лучшие рестораны и бутики Семиньяка. Именно пешая доступность этих улиц отличает район от Чангу и Улувату, ведь из виллы во втором ряду можно дойти до ужина без байка. Коммерческие помещения здесь одни из самых дорогих на острове, а виллы вокруг сдаются по самой высокой цене ночи.
Тихий пляж между Петитенгетом и Беравой, куда ходят жители Умаласа и северного Семиньяка. Клубов меньше, песок такой же, людей заметно меньше. Вокруг Бату-Белига стоят виллы, которые формально относятся к Керобокану, но продаются как «Семиньяк», и на это стоит обращать внимание при сравнении цен.
Южный сосед Семиньяка, переход к Куте. Пляж такой же широкий, но публика бюджетнее, а вдоль берега стоят семейные отели. Для инвестора Легиан интересен как рынок апартаментов. Здесь нет премии Семиньяка за адрес, а до Eat Street 10 минут.
Именно Potato Head, Ku De Ta и их соседи сделали Семиньяк районом, куда едут ради заката у бассейна с видом на океан. Клубы дают району высокую цену ночи и постоянный поток гостей, но они же означают шум до полуночи и пробки на Jl. Petitenget по вечерам. Виллы в 300–500 метрах от клубов сдаются лучше всего, виллы вплотную к ним теряют долгих арендаторов.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пура Петитенгет © Jpatokal, CC BY-SA 4.0 · Пляж Семиньяк © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Пляж Дабл-Сикс © GhoziSeptiandri, CC BY 4.0 · Eat Street и улица Обероя © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Пляж Бату-Белиг © Germartin1, CC0 · Пляж Легиан © Stefan Fussan, CC BY-SA 4.0 · Пляжные клубы Петитенгета © Scorewith German, CC BY 3.0
| Аэропорт | 30–45 минут |
|---|---|
| Пляж | Seminyak / Petitenget / Double Six |
| Клиники | BIMC Kuta ≈20 мин, Siloam ≈20 мин |
| Школы | международные школы Керобокана 10–15 мин |
| Супермаркеты | Bintang, Frestive, Pepito |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Типичный диапазон $500k–1,2M. Медиана листингов ≈$402k за счёт апартаментов. Лизхолд-медиана $373k, фрихолд $617k (Balitecture).
Почти нет. В листингах Kibarer 12 участков, в основном лизхолд IDR 11,5–60 млн/ар/год. Фрихолд стоит IDR 1,3–2,5 млрд за ар, часто с ветхими постройками.
ADR $278 при загрузке 38% даёт ≈$29k выручки на объект в год (AirROI). При цене входа $600k+ это 4–6% брутто, так что район про капитал, а не про доходность.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.