Бадунг · Ядро рынка
Чангу занимает 35% всего предложения вилл на Бали, здесь самая дорогая земля после Семиньяка и самый большой в мире пул однотипных двухспальных лизхолд-вилл. Здесь проще всего сдать и сложнее всего выделиться.
Фото: Wikimedia Commons · Пляж Чангу, чёрный вулканический песок © Mx. Granger, CC0 · Эхо-Бич, пляжные клубы как главный магнит района © Meetvas, CC BY-SA 4.0 · Бату-Болонг, сёрф для начинающих и закаты © Alharomain354, CC BY-SA 4.0 · Подношения на пляже, Чангу остаётся балийской деревней © Alharomain354, CC BY-SA 4.0
Десять лет назад Чангу был рисовыми полями между Керобоканом и Танах-Лотом. Сегодня это непрерывная застройка от Беравы до Переренана. Пляжи с чёрным песком (Berawa, Batu Bolong, Echo Beach), десятки пляжных клубов, коворкинги и кафе на каждом углу. Район живёт на австралийцах, европейских сёрферах и «цифровых кочевниках» на 1–3 месяца.
Есть и оборотная сторона. Пробки на единственной дороге к пляжу (Batu Bolong), наводнения 8–9 сентября 2025 года в низинах и падение выручки на объект на 23% за год. Предложение перестало расти, но спрос перестал расти раньше.
Бадунг · -8.6478, 115.1385 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 1,2–2,5 млрд/ар ($530–1 560/м²) | Magnum Estate, Bali property prices 2026, 26.05.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR 11–45 млн/ар/год (типично 15–25) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла 2–3 сп. | $400–800k, медиана ≈$355k | Magnum Estate, Bali Property Market Report 2026, 03.06.2026 |
| Продано Q3 2025, медиана | 2 сп. $247k · 3 сп. $355k | InvestLand Bali, рынок, Q3 2025, 01.07.2025 |
| Цена ночи (ADR) | $214 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 36,2% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $21 200/год (−23% г/г) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 3 920 (71%: целые дома) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 508 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $255 000 |
| Средняя половина рынка | $183 000 – $384 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 810 |
| Медиана срока аренды | 25 лет |
| Цена года аренды медиана | $10 400 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $212 000 (n=158) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $8 800 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 22% |
| Жилая зона (где указана) | 79% |
| Доля off-plan | 12% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 10 4% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Чангу и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Главный пляж Чангу и точка, вокруг которой вырос весь район. Чёрный вулканический песок, мягкая длинная волна на песчаном дне и десятки школ сёрфинга, здесь учатся вставать на доску большинство новичков острова. Вдоль берега стоят кафе и бары, к закату пляж заполняется полностью. Для владельца виллы это ориентир расстояния, ведь объекты в 5–10 минутах на байке от Бату-Болонга сдаются лучше и дороже всего. Парковка платная, дорога к пляжу одна, в час пик она стоит.
Северный сосед Бату-Болонга с более серьёзной волной над рифом и репутацией «взрослого» сёрф-спота. Именно здесь стоят самые известные пляжные клубы Чангу, и именно сюда едут на закат с живой музыкой. Вечером на пляже жарят рыбу на углях, а днём работают кафе на террасах над водой. Побережье к северу от Эхо-Бич до Переренана застроено виллами первой линии. Это самая дорогая земля района, и она же попадает под прибрежную полосу Perda 3/2026.
Южная часть Чангу на границе с Керобоканом. Пляж шире и спокойнее Бату-Болонга, волна подходит новичкам, а вдоль берега стоят крупные клубы с бассейнами и детскими зонами. Берава считается семейной стороной района. Здесь международная школа, много долгих арендаторов и меньше ночного шума. Для инвестора это компромисс между инфраструктурой Чангу и ценой Керобокана.
Небольшой морской храм на скале прямо у пляжа, по которому пляж и получил имя («камень с дырой»). В дни церемоний сюда идут процессии из деревни, и пляж на несколько часов становится местом подношений, а не сёрфинга. Это напоминание, что Чангу остаётся балийской деревней с адатом и банджаром. Строительство рядом с храмом ограничено правилами святости, и покупателю первой линии стоит проверить, не попадает ли участок в охранную зону.
Знаменитая узкая дорога через рисовые поля, которая соединяет Бераву и Бату-Болонг и по которой ежедневно едут тысячи байков. Поля вокруг неё остались одними из последних в районе, и именно они сегодня под защитой Perda 4/2026: перевод их под виллы криминализирован. Для покупателя это означает, что вид на рис из окна виллы в Чангу, скорее всего, сохранится, а новых участков «в полях» больше не появится.
Следующий пляж за Эхо-Бич, куда Чангу переливается последние три года. Меньше клубов, больше кафе на песке, спокойнее вода вечером. Отсюда начинается более дешёвая земля и более тихие виллы, поэтому многие покупатели сравнивают Чангу и Переренан как один рынок. Подробно район описан на отдельной странице.
Самый фотографируемый храм острова на скале в океане, в получасе от Чангу. Во время отлива к нему можно подойти пешком, на закате площадка перед храмом заполняется туристами и торговцами. Для жителей Чангу это ближайшая «большая» достопримечательность и удобный маршрут для гостей виллы на полдня. Храм, закат и ужин на обратном пути через Переренан.
Королевский храм династии Менгви XVII века с широким рвом, многоярусными крышами меру и садом. Входит в список ЮНЕСКО как часть системы субак. В отличие от Танах-Лота здесь тихо даже в сезон, сюда приезжают на час по дороге в Джатилувих или Бедугул. Один из немногих храмов юга, где можно спокойно посмотреть архитектуру без толпы.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пляж Бату-Болонг © Alharomain354, CC BY-SA 4.0 · Эхо-Бич © Meetvas, CC BY-SA 4.0 · Пляж Берава © Mx. Granger, CC0 · Храм Пура Бату-Болонг © Enrico Strocchi, CC BY-SA 2.0 · Canggu Shortcut и рисовые поля © Mx. Granger, CC0 · Пляж Переренан © Rafifa29, CC BY-SA 4.0 · Танах-Лот © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Пура Таман-Аюн © Cindi CGJ, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 45–75 минут (пробки) |
|---|---|
| Пляж | в районе, 3 основных |
| Клиники | Siloam Denpasar ≈30 мин, BIMC Kuta ≈40 мин |
| Школы | Canggu Community School, международные детсады |
| Коворкинги | десятки, в т. ч. круглосуточные |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Типичная готовая двух-трёхспальная вилла на лизхолде стоит $400–800 тысяч. Медиана по листингам ≈$355 тысяч. Продажи Q3 2025 показывают медиану 2 сп. $247k, 3 сп. $355k (InvestLand).
По AirROI с августа 2025 по июль 2026 загрузка 36% при цене ночи $214. Управляемые портфели показывают 50–60%, но это верхняя граница, а не среднее.
Земля в 4–6 раз дороже, чем в Убуде, при похожей выручке на объект. Экономика проекта с целевыми 12–17% годовых в Чангу не сходится, а в Убуде сходится.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.