Бадунг · Сложившийся
Старейший курорт острова в 10 минутах от аэропорта, с широким пляжем, бюджетными австралийцами и ночной жизнью. Рынок состоит из отелей, апартаментов и магазинов. Классических вилл здесь единицы, а цена ночи вдвое ниже, чем в Семиньяке.
Фото: Wikimedia Commons · Пляж Куты, самый длинный и самый людный © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Легиан чуть спокойнее Куты © Stefan Fussan, CC BY-SA 4.0 · Закат в Куте © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Рыбак на пляже Куты © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0
Кута начиналась в 1970-х как сёрф-деревня и стала главными воротами острова. Сегодня это плотная застройка отелями, торговыми центрами (Beachwalk, Discovery) и барами. Легиан к северу чуть спокойнее и семейнее, Тубан к югу стоит у аэропорта.
Для инвестора это рынок объёма, а не маржи. Предложение в Куте удвоилось за год (+116%), выручка на объект $12 тысяч, самая низкая на юге. Зато ликвидность коммерции и апартаментов у пляжа устойчивая, а спрос не зависит от моды.
Бадунг · -8.7180, 115.1710 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, лизхолд | IDR 20–34 млн/ар/год (22–25 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Земля, фрихолд | IDR 0,7–3,5 млрд/ар (коммерция) | Kibarer, 06.2026 |
| Продано Q3 2025 (Семиньяк–Кута) | 2 сп. $247k · 3 сп. $345k | InvestLand Bali, рынок, Q3 2025, 01.07.2025 |
| Виллы в листингах | 2 сп. IDR 4,7–5,5 млрд, 3 сп. 6,5 млрд (17–34 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| ADR (Кута / Легиан) | $122 / $131 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 34,6% / 32,8% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $11 800 / $12 000 в год | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 1 083 (+116%) / 467 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Кута и Легиан и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Пятикилометровая полоса песка от аэропорта до Легиана, с которой начался туризм на Бали в 1970-х. Мягкая волна на песчаном дне сделала Куту главной школой сёрфинга острова. Доски сдают на каждом шагу, инструкторы ждут прямо на песке. Пляж людный и шумный, но закаты здесь такие же, как в Семиньяке, а цена ночи в отелях вдвое ниже. Набережная перестроена, вдоль неё стоят торговые центры и отели первой линии.
Продолжение Куты на север, чуть спокойнее и семейнее. Вдоль пляжа стоят отели среднего уровня и кафе с пуфами на песке, к вечеру играет живая музыка. Легиан любят австралийцы, которые едут на Бали десятилетиями, и гости здесь на 96% иностранцы. Апартаменты и кондо вокруг Легиана продаются дешевле Семиньяка при похожем пляже.
Открытый молл с садом на крыше прямо напротив пляжа Кута. Международные бренды, кинотеатр, фудкорт и вид на закат с верхнего этажа. Для района это якорь ретейла. Коммерческие помещения вокруг Beachwalk держат самую высокую арендную ставку в Куте, а пешеходный поток здесь стабилен весь год.
Крупнейший аквапарк Азии по версии TripAdvisor и главная семейная достопримечательность Куты. Четыре гектара горок и бассейнов в тропическом саду в пяти минутах от аэропорта. Семьи с детьми, живущие в Тубане и Куте, покупают годовые абонементы. Для отелей и апартаментов рядом это стабильный источник семейных гостей вне сёрф-сезона.
Резной каменный мемориал на Jl. Legian на месте взрыва 2002 года с именами 202 погибших. Для австралийцев это место памяти, к которому приезжают специально, и каждый год 12 октября здесь проходит церемония. Мемориал напоминает, что безопасность в Куте после 2002 года выстроена заново, и досмотры в отелях и клубах стали нормой.
Спокойный южный конец пляжа Куты рядом с взлётной полосой аэропорта. Здесь местные семьи купаются и запускают воздушных змеев, а туристы смотрят на посадку самолётов над водой. Тубан удобен тем, кто прилетает на короткие визиты, ведь до терминала 10 минут пешком по набережной.
Единственный аэропорт острова стоит прямо в Тубане, поэтому Кута и Легиан ближе всего к прилёту. Это главный аргумент для апартаментов под короткие поездки и для отелей первой ночи. Минусы это шум самолётов в южной части района и вечные пробки на выезде через Dewa Ruci, который в сентябре 2025 года ушёл под воду на три метра.
Второй большой торговый центр района с выходом прямо на пляж и улица Kartika Plaza с отелями и ресторанами вокруг. Здесь сосредоточены семейные отели Тубана и большая часть австралийских пакетных туров. Коммерция вдоль Kartika Plaza работает круглый год благодаря близости аэропорта.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пляж Кута © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Пляж Легиан © Stefan Fussan, CC BY-SA 4.0 · Торговый центр Beachwalk © NoPhysicist, CC BY-SA 4.0 · Аквапарк Waterbom © Scoreed, CC BY 2.5 · Мемориал 12 октября 2002 года © Ken Eckert, CC BY-SA 4.0 · Пляж Джерман в Тубане © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Аэропорт Нгурах-Рай © Pinterpandai.com, CC BY-SA 3.0 · Discovery Mall и Kartika Plaza © Midori, CC BY 3.0
| Аэропорт | 10–20 минут |
|---|---|
| Пляж | Kuta / Legian в районе |
| Клиники | BIMC Kuta, Siloam ≈10 мин |
| Школы | мало, международные в Керобокане |
| Транспорт | лучший доступ к такси и шаттлам |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Вилл здесь почти нет и покупают их редко. Рынок Куты это отели, апартаменты и коммерция. Если нужна вилла у пляжа рядом с аэропортом, смотрите Джимбаран.
$122 и $131 при загрузке 33–35% (AirROI). Гости Легиана на 96% иностранцы, 43% из них австралийцы.
Лизхолд IDR 20–34 млн/ар/год на 22–25 лет. Фрихолд под коммерцию стоит IDR 0,7–3,5 млрд за ар в зависимости от линии.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.