Денпасар · Нишевый
Столица острова живёт по индонезийским правилам. Здесь дома (rumah) на фрихолде, руко под бизнес, апартаменты для студентов и госслужащих. Иностранцу интересен в основном Ренон, зелёный район с консульствами, парком и виллами в долгую аренду.
Фото: Wikimedia Commons · Монумент Bajra Sandhi в Реноне © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Рынок Бадунг, главный рынок столицы © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Ренон с высоты, с парком, министерствами и посольствами © Anandajoti, CC BY-SA 4.0 · Улицы Денпасара © Andrew Thomas, CC BY-SA 2.0
В Денпасаре 700 тысяч жителей, рынки, госпитали, университеты и торговые центры. Туристов здесь почти нет, поэтому нет и туристической премии к цене. Земля в Чекомарии стоит от IDR 140 млн за ар, в Сидакарье у Санура до 825 млн. Титулы Hak Milik, покупатель индонезиец или PMA-компания.
Для инвестора-иностранца это рынок ниши, то есть коммерция (руко), апартаменты под долгую аренду и дома в Реноне для экспатов, работающих в городе. Посуточная аренда есть (1 128 объектов), но ADR $121 и загрузка 35% ниже, чем по острову.
Денпасар · -8.6705, 115.2126 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 140–825 млн/ар (Чекомария → Сидакарья) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла 2 сп., лизхолд | IDR 2,1 млрд (17 лет), единичные | Kibarer, 06.2026 |
| Коммерция | 3-этажное здание фрихолд IDR 23,5 млрд | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $121 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 34,9% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $11 900/год (−12% г/г) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 1 128 (62%: целые дома) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Титулы | SHM (фрихолд) доминирует | Kibarer, 06.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Денпасар и Ренон и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Памятник борьбе балийцев за независимость в форме священного колокольчика в центре парка Ренон. Внутри музей с диорамами истории острова, наверху смотровая площадка с видом на город. Парк вокруг монумента самое популярное место для утренних пробежек и вечерних прогулок Денпасара, а по воскресеньям здесь автомобильное движение закрывают.
Главный музей острова в четырёх павильонах, построенных в 1930-х в стиле дворцов и храмов разных регентств. Коллекция от каменных орудий до масок и текстиля. Музей стоит на площади Пупутан рядом с храмом Джагатнатха и дворцом губернатора, и это единственный квартал Денпасара, похожий на европейский исторический центр.
Сквер в центре города на месте, где в 1906 году раджа Бадунга и его двор вышли навстречу голландским войскам и погибли. Сегодня это парк с памятником, где по вечерам играют в футбол и продают уличную еду. Вокруг площади сосредоточены главные административные здания и старый торговый квартал.
Крупнейший традиционный рынок острова, перестроенный после пожара 2016 года в четырёхэтажное здание у реки. Работает круглосуточно. Ночью здесь оптовые овощи и фрукты, днём специи, ткани и цветы для подношений. Через дорогу рынок искусств Кумбасари с сувенирами. Для владельцев вилл это самый дешёвый способ закупать продукты для гостей.
Главный городской храм Денпасара, построенный в 1953 году и посвящённый верховному богу Санг Хьянг Види. Белый коралловый трон-падмасана высотой с трёхэтажный дом виден с площади Пупутан. В полнолуние здесь проходят большие церемонии, на которые собирается весь город.
Административный квартал, спланированный в 1970-х с широкими улицами, парком и зданиями провинциального правительства. Здесь консульства, банки и офисы, а в жилых переулках виллы, которые снимают на год дипломаты и экспаты, работающие в городе. Самый зелёный и тихий район Денпасара и единственный, где иностранцы регулярно арендуют жильё.
Комплекс из амфитеатра, выставочных залов и павильонов, где каждый июнь и июль проходит Балийский фестиваль искусств, месяц ежедневных танцев, гамелана и ремесленных ярмарок. В остальное время здесь проходят выставки и репетиции. Крупнейшая культурная площадка острова, о которой большинство туристов не знает.
Главная государственная больница Бали и единственный центр, куда везут сложные случаи со всего острова. Рядом медицинский факультет Удаяны и частные клиники Siloam и Kasih Ibu. Для покупателя жилья на юге это самый важный адрес, потому что расстояние до Санглаха часто определяет выбор района для семей и пожилых.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Монумент Баджра-Санди © Anandajoti, CC BY-SA 4.0 · Музей Бали © PHGCOM, CC BY-SA 3.0 · Площадь Пупутан © Fitri Penyalai, CC BY-SA 4.0 · Рынок Бадунг © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Пура Джагатнатха © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Район Ренон © musnahterinjak, CC BY-SA 3.0
| Аэропорт | 25–40 минут |
|---|---|
| Пляж | Санур 10–15 мин |
| Клиники | Siloam, Kasih Ibu, Prof. Ngoerah в городе |
| Школы | лучшие индонезийские и международные |
| Транспорт | Trans Metro Dewata, байпасы |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Напрямую фрихолд (Hak Milik) купить нельзя. Есть варианты, это лизхолд, Hak Pakai на своё имя (для резидентов с KITAS/KITAP) или HGB через PMA-компанию.
Да, 1 128 объектов (AirROI), но ADR $121 и загрузка 35%. Гости в основном деловые и транзитные, не отдыхающие.
Зелёный административный район с парком, консульствами и широкими улицами. Виллы здесь снимают на год экспаты и дипломаты.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.