Бадунг · Растущий
Сюда переехали те, кому Чангу стал слишком шумным, то есть семьи, долгие «кочевники» и инвесторы в бутик-виллы. Предложение выросло на 46% за год, цена ночи держится на уровне Чангу, но выручка на объект уже падает.
Фото: Wikimedia Commons · Пляж Сесех, тихий сосед Переренана © Rafifa29, CC BY-SA 4.0 · Ради рисовых полей к западу от Переренана сюда и едут © futurehorizon1, CC BY 3.0 · Танах-Лот в 15 минутах от Переренана © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0
Переренан это последняя деревня Бадунга перед границей с Табананом. Дальше на запад лежат Чемаги, Сесех и Кедунгу (уже Табанан) с чёрными пляжами без клубов, рисовыми полями до горизонта и дорогой вдоль побережья, по которой ещё можно ехать. Именно здесь сейчас строится больше всего бутик-кластеров на 4–10 вилл.
Главный вопрос района это земля. Большинство участков между деревнями лежат на рисовых полях в зелёной зоне, и после Perda 4/2026 их перевод под застройку не просто сложен, а криминализирован. Покупать здесь можно только с KKPR на руках.
Бадунг · -8.6350, 115.1180 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, лизхолд | IDR 17–42 млн/ар/год (25–37 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Земля, фрихолд | IDR 0,6–1,2 млрд/ар ($370–740/м²) | Balitecture Realty, цена м² по районам, 27.08.2026 |
| Вилла, лизхолд | медиана ≈$135k, 2 сп. IDR 4,4–5,3 млрд | Balitecture Realty, цена м² по районам, 27.08.2026 |
| Кедунгу, виллы | $255k–1,45M (30 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $208 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 40,2% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $21 800/год (−28% г/г) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 626 (+46% за год) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 233 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $245 000 |
| Средняя половина рынка | $182 000 – $440 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 750 |
| Медиана срока аренды | 26 лет |
| Цена года аренды медиана | $9 900 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $212 000 (n=87) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $8 500 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 26% |
| Жилая зона (где указана) | 81% |
| Доля off-plan | 20% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 10 0% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Переренан и Сесех и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Широкий чёрный пляж с каменной статуей Гаджах-Мины у спуска и рядом кафе на песке. Волна подходит для сёрферов среднего уровня, купаться сложнее из-за течений. Вечером здесь собираются жители окрестных вилл, и это главное отличие от Чангу. Здесь атмосфера деревни, а не клуба. Первая линия за пляжем застроена, свободных участков у моря нет, зато за дорогой ещё остаются рисовые поля с видом на океан.
Тихий пляж рыбацкой деревни Сесех с храмом у воды и несколькими кафе. Здесь нет клубов, зато есть длинная полоса песка почти без людей и стабильная волна для сёрфинга. Вокруг деревни строятся бутик-кластеры на 4–8 вилл, и именно Сесех чаще всего называют «новым Переренаном». Земля между деревней и морем в основном рисовые поля, поэтому проверка KKPR здесь обязательна.
Первый пляж за границей Табанана. Скалистый мыс, песчаная бухта и один из самых любимых сёрферами брейков западного побережья. Инфраструктура минимальная, несколько варунгов и парковка. Вокруг Кедунгу за последние два года вышло несколько off-plan кластеров, и цены на лизхолд здесь уже приближаются к Переренану. Только помните, что это регентство Табанан, где с 2026 года не согласовывают новые отели и рестораны.
Между Переренаном и Сесех лежит деревня Чемаги с почти безлюдным пляжем и храмом на скале Бату-Нгаус, который местные сравнивают с маленьким Танах-Лотом. Здесь самые тихие виллы этой части побережья и самые дешёвые участки Бадунга у моря. Минусы тоже есть. Дороги узкие, магазинов нет, за продуктами ездят в Переренан или Мунггу.
Главная достопримечательность всего западного побережья в четверти часа от Переренана. Храм XVI века на скале, куда в отлив можно пройти по камням, и закат, ради которого сюда приезжают автобусы. Для владельца виллы в Переренане это ближайший «магнит» для гостей, а дорога к храму заодно ведёт к пляжам Ньяньи и Кедунгу.
Длинный пустой пляж между Кедунгу и Танах-Лотом, вдоль которого идёт новая дорога. Здесь запланированы крупные отельные и виллные проекты, часть уже строится. Пока это самое тихое место побережья, но именно сюда смотрят инвесторы ранней стадии. Земля дешевле Переренана в два раза, а до Чангу 25 минут.
Королевский храм Менгви в окружении рва и сада, объект ЮНЕСКО. Ближайший к Переренану большой храм, где нет толп. Сюда удобно заехать по дороге на рынок Менгви или в горы. Хороший пример того, как выглядит балийская храмовая архитектура без коммерции вокруг.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пляж Сесех © Rafifa29, CC BY-SA 4.0 · Пляж Кедунгу © Anggabuana, CC BY-SA 4.0 · Танах-Лот © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Пура Таман-Аюн © DayakSibiriak, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 60–90 минут |
|---|---|
| Пляж | Pererenan / Seseh / Kedungu |
| Клиники | Kasih Ibu Tabanan ≈25 мин, Siloam ≈40 мин |
| Школы | школы Чангу 10–15 мин |
| Магазины | Pepito, рынки Мунггу |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Тише, зеленее, земля дешевле на 30–50%, цена ночи почти та же ($208 против $214). Но до кафе и клубов 10–15 минут на байке, а не пешком.
Можно, но большинство участков стоят на рисовых полях. После Perda 4/2026 перевод защищённых полей под виллы грозит уголовным делом. Проверяйте KKPR до аванса.
По листингам цены $255k–1,45M на лизхолде 28–30 лет. Двухспальная стоит около IDR 5,3 млрд.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.