Бадунг · Сложившийся
Спокойный залив в 15 минутах от аэропорта, с рыбацкими кафе на песке, пятизвёздочными резортами на холмах и большим количеством фрихолда, чем в любом другом туристическом районе юга. Цена ночи высокая, а загрузка низкая, потому что район про жизнь, а не про Airbnb.
Фото: Wikimedia Commons · Залив Джимбаран на закате © Akmaie Ajam, CC BY-SA 4.0 · Ужин с морепродуктами на пляже, визитная карточка района © Okkisafire, CC BY-SA 4.0 · Рыбацкие лодки в заливе © Simon_sees, CC BY 2.0 · Холмы Букита над Джимбараном © musnahterinjak, CC BY-SA 3.0
Джимбаран служит переходом между «плоским» югом (Кута) и полуостровом Букит. Внизу залив с пляжем и рынком морепродуктов, наверху университет Удаяна, парк GWK и виллы с видом на океан. Здесь много индонезийских покупателей и фрихолд-титулов, что редкость для Бадунга.
Рынок посуточной аренды слабый, 29% загрузки при ADR $190 и −23% выручки за год. Зато здесь есть то, чего нет в Чангу. Это семейные виллы 4–5 спален, резорт-интегрированные резиденции и участки под собственный дом с нормальной дорогой до аэропорта.
Бадунг · -8.7900, 115.1640 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 400–981 млн/ар | Kibarer, 06.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR ≈16 млн/ар/год (единичные) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла 2 сп. | фрихолд IDR 4,2 млрд · лизхолд 8 млрд (26 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла 3–5 сп. | фрихолд IDR 6–13,5 млрд, off-plan сдача 2027 | Kibarer, 06.2026 |
| Продано Q3 2025 (Улувату–Нуса-Дуа) | 2 сп. $253k · 3 сп. $368k | InvestLand Bali, рынок, Q3 2025, 01.07.2025 |
| Цена ночи (ADR) | $190 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 28,8% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $12 100/год (−23% г/г) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 28 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $242 000 |
| Средняя половина рынка | $174 000 – $312 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 370 |
| Медиана срока аренды | 26 лет |
| Цена года аренды медиана | $8 400 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $220 000 (n=8) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $6 100 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 36% |
| Жилая зона (где указана) | 86% |
| Доля off-plan | 21% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 10 3% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Джимбаран и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Четырёхкилометровая дуга белого песка от рыбного рынка до мыса у отелей на скалах. Вода здесь спокойная, без волн Куты, поэтому залив подходит для купания с детьми. Вечером на песке расставляют столы с фонариками, и ужин из свежих морепродуктов на закате стал визитной карточкой Джимбарана. Первая линия занята пятизвёздочными отелями и рыбацкой деревней, виллы стоят во втором ряду и на холмах с видом на залив.
Культурный парк на бывшем известняковом карьере со статуей Вишну на Гаруде высотой 121 метр, одной из самых высоких в мире. Вечером здесь идут танцевальные представления, днём работают выставочные залы и смотровые площадки с видом на весь юг. Парк принимает крупные концерты и саммиты, и на эти дни дороги Джимбарана перекрывают. Статуя видна из большинства вилл на холмах Букита.
Южная часть залива у рыбацких лодок, где местные жители встречают закат, а туристов меньше, чем у ресторанов. Отсюда начинается дорога к отелям на скалах и к пляжу Тегал-Ванги. Виллы рядом с Муая продаются как «Джимбаран у моря», хотя до самого пляжа обычно 5–10 минут пешком через деревню.
Маленькая бухта под скалами к югу от залива с природными «джакузи» в камнях, которые наполняются в прилив. Спуск крутой, инфраструктуры нет, поэтому людей мало даже в сезон. Один из самых красивых закатов Букита и популярное место для свадебных фото. Вокруг Тегал-Ванги строятся виллы с видом на океан, вода в них привозная или из глубоких скважин.
Утренний рынок в северной части залива, куда лодки привозят улов с четырёх утра. Тунец, снэппер, кальмары и лобстеры продаются на вес, рядом их готовят на углях за небольшую плату. Для жителей Джимбарана это источник рыбы на каждый день, для гостей виллы отличная экскурсия перед завтраком.
Главный университет Бали занимает большой кампус на холме над Джимбараном, и это заметно на рынке. Вокруг много индонезийских семей, студенческого жилья и долгих арендаторов. Университетская клиника Unud Hospital стоит здесь же и считается одной из лучших на юге. Район вокруг кампуса застроен фрихолд-домами, что редкость для Бадунга.
Старый деревенский храм в центре Джимбарана, посвящённый покровительнице рисовых полей, напоминает, что до отелей здесь была земледельческая деревня. В дни церемоний главная дорога перекрывается на несколько часов. Рядом традиционный рынок Джимбарана с утренними овощами и цветами.
Первый из больших пляжей Букита к югу от Джимбарана. Это длинная полоса белого песка под обрывом, сёрф-волна и варунги на сваях. Со смотровой площадки на скале открывается вид на весь залив. Баланган делит Джимбаран и Улувату, и виллы между ними покупают те, кому нужны и пляж, и близость к аэропорту.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Залив Джимбаран © Akmaie Ajam, CC BY-SA 4.0 · Парк Гаруда-Вишну-Кенчана © Terryosano1, CC0 · Пляж Муая © Simon_sees, CC BY 2.0 · Пляж Тегал-Ванги © musnahterinjak, CC BY-SA 3.0 · Рыбный рынок Кедонганан © Jorge Franganillo, CC BY 2.0 · Университет Удаяна © Yoshi Canopus, CC BY-SA 4.0 · Пляж Баланган © MickiMouse2, CC0
| Аэропорт | 15–25 минут |
|---|---|
| Пляж | залив Джимбаран в районе |
| Клиники | Unud Hospital, BIMC Nusa Dua ≈15 мин |
| Школы | международные в Нуса-Дуа и Куте, 15–20 мин |
| Вода | скважины на холмах глубокие, проверять источник |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Исторически район заселялся индонезийскими семьями и университетом, а не туристами. Земля продаётся с сертификатами Hak Milik, которые иностранец может купить только через PMA или лизхолд.
Для посуточной модели низкая. Загрузка 29% при $190 за ночь даёт около $12 тысяч в год на объект. Район покупают для жизни и долгих контрактов.
По листингам Kibarer фрихолд стоит IDR 400–981 млн за ар. Верхняя граница приходится на первую линию и виды на океан.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.