Бадунг · Сложившийся
Не туристический, а жилой район. Здесь живут те, кто работает в Семиньяке и отдыхает в Чангу. Меньше объектов в посуточной аренде, выше загрузка, ниже цена ночи, в общем рынок долгих контрактов и экспатских семей.
Фото: Wikimedia Commons · Умалас, кафе и рестораны для живущих, а не для туристов © Germartin1, CC0 · Бату-Белиг и Берава, ближайшие пляжи © Mx. Granger, CC0 · Дома среди рисовых полей, типичный вид Умаласа © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0
Керобокан это большой район с рынком, тюрьмой, мебельными мастерскими и международными школами. Умалас считается его «тихой» частью с виллами среди остатков рисовых полей и кафе «для своих». До пляжа Batu Belig 10 минут, до Семиньяка и Чангу 15.
Рынок здесь другой. Виллы 2–4 спальни сдаются на год экспатам, а не посуточно туристам. Отсюда высокая загрузка (41–52%) при умеренной цене ночи и меньшая зависимость от сезона.
Бадунг · -8.6650, 115.1600 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, лизхолд (Умалас) | IDR 12–25 млн/ар/год (25–32 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Земля, фрихолд (Умалас) | IDR 0,9–1,4 млрд/ар | Kibarer, 06.2026 |
| Земля, лизхолд (Керобокан) | IDR 12–15 млн/ар/год (16–28 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла | группируется с Семиньяком, $500k–1,2M, отдельной медианы нет | Magnum Estate, best areas 2026, 27.05.2026 |
| ADR (Керобокан / Умалас) | $181 / $150 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 40,7% / 52,4% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $19 600 / $26 900 в год | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 552 / 29 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 191 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $273 000 |
| Средняя половина рынка | $174 000 – $437 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 560 |
| Медиана срока аренды | 25 лет |
| Цена года аренды медиана | $11 400 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $178 000 (n=55) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $7 200 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 18% |
| Жилая зона (где указана) | 95% |
| Доля off-plan | 12% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 10 4% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026 (районы каталога Umalas, Kerobokan). Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Умалас и Керобокан и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Ближайший пляж к Умаласу и Керобокану. Широкая полоса тёмного песка, несколько клубов и кафе, но без плотности Семиньяка. Утром здесь бегают и выгуливают собак жители окрестных вилл, вечером смотрят закат с бокалом. Для семей из Умаласа это «свой» пляж на каждый день, до него 10 минут по Jl. Batu Belig.
Морской храм XVI века на границе Керобокана и Семиньяка. Церемонии одалан раз в 210 дней собирают всю округу, включая банджары Умаласа. Для жителей района храм важен ещё и как ориентир. Всё, что южнее Петитенгета, продаётся как Семиньяк и стоит дороже, всё, что севернее и восточнее, уже Керобокан.
Две параллельные улицы через остатки рисовых полей, вдоль которых стоят кафе, йога-студии, детские сады и пекарни для тех, кто здесь живёт, а не отдыхает. Это сердце экспатского Умаласа, где утром очередь за кофе, а вечером ужин в соседском ресторане. Виллы в переулках между улицами сдаются на год семьям, и это самый стабильный сегмент долгой аренды на юге.
Jl. Raya Kerobokan и прилегающие улицы известны мебельными мастерскими, где делают тиковые и ротанговые вещи для вилл всего юга. Здесь же традиционный рынок с утренними овощами и цветами для подношений. Если вы обставляете виллу под аренду, за мебелью едут именно сюда. Цены ниже, чем в шоурумах Семиньяка, а сделать можно под размер.
Второй пляж на выбор, уже на территории Чангу. Крупные клубы с бассейнами, школы сёрфинга и международная школа рядом. Из Умаласа сюда ездят семьи с детьми на выходные. Дорога через Jl. Raya Semer занимает 10 минут, в час пик вдвое дольше.
Главный храм деревни Керобокан на улице Рая Керобокан, вокруг которого до сих пор живёт традиционная община с банджарами, гамеланом и процессиями в храмовые дни. Раз в 210 дней на одалан улицу перекрывают, и это стоит учитывать при выборе дороги к вилле. Для покупателя храм означает две вещи. Это живой балийский контекст в 10 минутах от Семиньяка и обязательное согласование любой стройки рядом с храмовой зоной, где действуют отступы и ограничения по высоте.
Главная причина жить в Умаласе в том, что вся инфраструктура Семиньяка в 10 минутах, но без его шума и цен на жильё. Супермаркеты, международные клиники, рестораны Eat Street и торговый центр Seminyak Village. Долгие арендаторы Умаласа обычно работают именно в Семиньяке.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пляж Бату-Белиг © Germartin1, CC0 · Пура Петитенгет © Jpatokal, CC BY-SA 4.0 · Улицы Умалас I и II © Germartin1, CC0 · Пляж Берава © Mx. Granger, CC0 · Рестораны и магазины Семиньяка © Christophe95, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 35–50 минут |
|---|---|
| Пляж | Batu Belig / Petitenget 10–15 мин |
| Клиники | Siloam, BIMC ≈20 мин |
| Школы | Bali Island School, Montessori в районе |
| Магазины | Pepito, Frestive, Bali Buda |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Ни то ни другое. Это отдельный жилой район между ними, административно он относится к Керобокану (Бадунг). До обоих 10–15 минут.
40,7% при ADR $181 (AirROI, 552 объекта). В Умаласе всего 29 объектов, но загрузка 52%: сказывается долгая аренда.
На год. Экспаты платят IDR 200–500 млн за виллу 2–3 спальни вперёд, без простоев и комиссий платформ.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.