Бадунг · Ядро рынка
Известняковый полуостров без рек, но с лучшими волнами и видами острова. Сюда идёт luxury-капитал (клифф-виллы $1M+), сёрферы (лизхолд от $120k) и европейцы на зиму. Здесь же случился самый громкий регуляторный кейс 2025 года, снос 48 построек в Бингине.
Фото: Wikimedia Commons · Храм Улувату на 70-метровой скале © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Паданг-Паданг, один из главных сёрф-пляжей © TMFalkner, CC BY-SA 4.0 · Меласти, белый песок и дорога, прорубленная в скале © Dare2Leap, CC BY-SA 4.0 · Скалы Букита и виды, за которые платят © Tiya20, CC BY-SA 4.0
Букит включает Печату, Унгасан, Бингин, Баланган и сам Улувату с храмом на скале. Рельеф делает рынок слоистым. Клифф-фронт стоит $700–940/м², вторая линия с видом $450–700, «внутренние» участки $310–500. Отсюда виллы от $120k (Бингин, 2 спальни, лизхолд) до эстейтов за $2–5M.
Спрос здесь самый международный на острове, 97% гостей составляют иностранцы, много французов и австралийцев. Загрузка 40% при ADR $223 выше, чем в Чангу, а управляемые портфели в Бингине и Печату показывают 90%+. Но у полуострова две структурные проблемы. Это вода (нет рек, скважины 100+ м) и незаконная застройка прибрежной полосы, которую власти начали сносить.
Бадунг · -8.8180, 115.1150 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 0,5–1,5 млрд/ар ($310–940/м²) | Magnum Estate, Uluwatu/Bukit ROI, 02.06.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR 19–35 млн/ар/год (21–26 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла 2–4 сп., лизхолд | $120–300k+ (Бингин, Баланган) | Magnum Estate, Uluwatu/Bukit ROI, 02.06.2026 |
| Вилла с видом на океан 3 сп. | $500–900k | Magnum Estate, Uluwatu/Bukit ROI, 02.06.2026 |
| Медиана по Улувату / Унгасану | LH $269k · FH $473k / LH $228k · FH $329k | Balitecture Realty, цена м² по районам, 27.08.2026 |
| Цена ночи (ADR, Печату) | $223 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 40,1% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $26 500/год (−29% г/г), 1 614 объектов | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 589 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $248 000 |
| Средняя половина рынка | $175 000 – $349 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 880 |
| Медиана срока аренды | 27 лет |
| Цена года аренды медиана | $9 100 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $238 000 (n=231) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $9 000 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 38% |
| Жилая зона (где указана) | 56% |
| Доля off-plan | 41% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 10 1% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026 (районы каталога Uluwatu, Ungasan, Pandawa). Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Улувату и Букит и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Один из шести главных храмов Бали стоит на краю 70-метровой скалы над океаном. Вдоль обрыва идёт дорожка с видами на волны, в храме живут обезьяны, известные привычкой уносить очки и телефоны. Каждый вечер на закате на площадке у храма идёт танец кечак с огнём, который собирает сотни зрителей. Для района храм задаёт границу. Земля вокруг него священна, и строить рядом нельзя.
Маленькая бухта, в которую спускаются через расщелину в скале, известная по фильму «Ешь, молись, люби» и сёрф-соревнованиям на левой волне. В высокий сезон пляж переполнен, зато в 200 метрах от него начинается Импосибл-Бич, где почти никого нет. Вокруг Паданг-Паданг стоят гестхаусы и сёрф-виллы, самые дешёвые лизхолды Букита.
Крутая лестница вниз по скале, кафе, встроенные в камень, и одна из лучших волн острова. Бингин десять лет был символом «богемного» Букита, пока 21 июля 2025 года власти не снесли 48 построек на пляже, возведённых без разрешений в прибрежной зоне. Сейчас объявлен редевелопмент, и Бингин стал главным уроком для покупателей Букита. Сертификат и KKPR важнее вида.
Длинный белый пляж под обрывом с варунгами на сваях и смотровой площадкой на скале. Волна серьёзная, для купания подходит только в отлив у камней. Баланган ближе всего к аэропорту из пляжей Букита, поэтому виллы вокруг него берут те, кто хочет сёрф без 50-минутной дороги. Медиана лизхолд-вилл здесь ниже, чем в Печату.
Пляж под скалами у самого Улувату, куда спускаются через пещеру, и бар на обрыве над ним, ставший главным местом заката Букита. Волна Улувату здесь одна из самых известных в мире и подходит только опытным сёрферам. По вечерам воскресенья на террасе Single Fin собирается половина района. Дорога к Сулубану узкая и в сезон забита байками.
Белый песок и бирюзовая вода под скалой, к которой прорубили серпантин прямо в известняке. Один из немногих пляжей Букита, куда можно подъехать на машине, поэтому его выбирают семьи и свадьбы. По берегу стоят пляжные клубы, в отлив открываются лагуны для купания. Меласти находится в Унгасане, где виллы дешевле Печату при тех же видах.
Ежевечернее представление на площадке у храма Улувату. Полсотни мужчин поют «чак-чак» без музыкальных инструментов, а на фоне садится солнце в океан. Билеты покупают заранее, места занимают за час. Для владельца виллы на Буките это готовая программа для гостей в первый вечер и одна из причин, почему район держит высокую цену ночи.
Триста ступеней вниз по скале ведут к маленькой бухте с пещерами, в которых живут летучие мыши. Людей мало из-за спуска, вода прозрачная, в отлив открывается риф. Один из самых тихих пляжей Букита и хороший пример того, за что покупают виллы в Унгасане. Это дикие бухты в десяти минутах от дома.
Полтора километра пустого белого песка под скалами к югу от храма Улувату. Раньше сюда спускались только пешком по тропе, теперь есть дорога и несколько кафе, но людей по-прежнему мало. Известен выброшенным на берег кораблём, ставшим арт-объектом. Земля на скалах над Ньянг-Ньянг активно продаётся под клифф-виллы, и это первая линия с самыми строгими ограничениями по прибрежной полосе.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пура Лухур Улувату © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Пляж Паданг-Паданг © TMFalkner, CC BY-SA 4.0 · Пляж Бингин © Tuwuh, CC BY-SA 4.0 · Пляж Баланган © Magul, CC BY-SA 4.0 · Сулубан и Single Fin © I made jon arinata, CC BY-SA 4.0 · Пляж Меласти © Bayu Stiawan, CC BY-SA 4.0 · Танец кечак на закате © David Santiago Cano Salazar, CC BY-SA 4.0 · Пляж Грин-Боул © Vladimir E, CC BY 2.0 · Пляж Ньянг-Ньянг © Denyezra, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 30–50 минут |
|---|---|
| Пляж | Bingin / Padang Padang / Balangan / Melasti |
| Клиники | BIMC Nusa Dua ≈30 мин |
| Школы | мало, Нуса-Дуа 30 мин |
| Вода | скважины 100+ м или привозная, PDAM не везде |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
21 июля 2025 года власти Бадунга снесли 48 построек на пляже Бингин, среди них виллы, кафе и гестхаусы без разрешений в прибрежной зоне. На 2026–2027 объявлен редевелопмент. Урок простой, сертификат и KKPR важнее вида.
От $120–300k за 2–4 спальни на лизхолде в Бингине/Балангане до $500–900k за 3 спальни с видом на океан и $1M+ за клифф-фронт (Magnum, 06.2026).
Рек нет. Виллы живут на скважинах глубиной 100+ м, привозной воде и частично PDAM. В сухой сезон это статья расходов и риск, поэтому проверяйте источник до покупки.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. На Букит сейчас оформляем землю под первый проект.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.