- На пленарном заседании 21 сентября 2026 года DPRD Бали сообщил о 244 отелях и виллах в открытой продаже. Цены лежат в диапазоне от 1,6 млрд до 535 млрд рупий, больше всего объектов в Куте, Убуде, Нуса-Дуа, Чангу и Семиньяке.
- По версии властей, продажи объясняются реструктуризацией бизнеса, отели полны, поток составляет 20–24 тысячи иностранцев в день. По версии аналитиков, прирост иностранных прибытий в первом квартале 2026 года упал до 1,04% против 7,95% годом ранее, а строительство новых номеров продолжается.
- Обе версии сходятся в одном. В открытую продажу уходят прежде всего объекты без разрешений, в нецелевых зонах и с доходностью, посчитанной по презентации, а не по рынку.
- Для покупателя волна продаж означает торг на вторичном рынке и одновременно требование проверять причину продажи, пакет документов и реальную загрузку до внесения депозита.
В сентябре 2026 года новости о Бали звучали тревожно, в заголовках писали про «сотни отелей и вилл, выставленных на продажу». Цифра настоящая, её озвучил парламент провинции. Но объяснений у неё два, и они противоречат друг другу. Губернатор говорит о реструктуризации бизнеса при полных отелях. Аналитики говорят о капитале, который пришёл на остров быстрее, чем гости. Мы собрали обе версии по датированным источникам и разобрали, что из этого следует для человека, который сейчас выбирает виллу.
Что именно посчитал парламент Бали
На 51-м пленарном заседании DPRD Бали в понедельник 21 сентября 2026 года депутаты представили подсчёт объявлений о продаже. Из 524 объявлений со словом «отель» на популярных площадках 244 оказались реальными отелями и виллами в продаже. Диапазон цен от 1,6 млрд до 535 млрд рупий, то есть примерно от $100 тысяч до $33 миллионов по курсу сентября 2026 года. Объекты находятся в Куте, Убуде, Нуса-Дуа, Чангу и Семиньяке.
| Показатель | Значение | Источник и дата |
|---|---|---|
| Объявлений со словом «отель» | 524 | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Реальных отелей и вилл в продаже | 244 | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Диапазон цен | от 1,6 млрд до 535 млрд рупий | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Районы концентрации | Кута, Убуд, Нуса-Дуа, Чангу, Семиньяк | DPRD Бали, 21.09.2026 |
| Заявок на разрешения от вилл и турбизнеса | около 5 000 за 2025–2026 годы | то же заседание, Bali Discovery 26.09.2026 |
| Прирост иностранных прибытий, I квартал 2026 | +1,04% (1,47 млн человек) | Bali Discovery 20.09.2026 |
| Прирост годом ранее, I квартал 2025 | +7,95% | Bali Discovery 20.09.2026 |
| Номеров в стройке | 2 460 | Bali Discovery 20.09.2026 |
Важно понимать границы подсчёта. Депутаты смотрели публичные объявления, а не реестр сделок. В список не попали виллы, которые продаются через агентов закрыто, и попали объекты, которые висят в продаже годами по завышенной цене. Это срез настроений продавцов, а не статистика продаж.
Версия первая, реструктуризация при полных отелях
Губернатор Ваян Костер ответил на том же заседании. По его словам, продажи объясняются реструктуризацией бизнеса, а не кризисом, и отели заполнены полностью. Ежедневный поток составляет 20–24 тысячи иностранных гостей и 12–14 тысяч внутренних туристов. Лицензированные отели заявляют загрузку 80–90%. Сбор налога с отелей и ресторанов (PHR) вырос на 300 млрд рупий год к году.
В том же обсуждении прозвучала ещё одна цифра. Около 5 000 вилл и туристических бизнесов подали заявки на разрешения за 2025–2026 годы. Это следствие кампании по легализации, которая идёт с начала 2026 года и вылилась в делистинг объектов без разрешений с 1 августа. Губернатор поручил управлению туризма и администрации округа Бадунг проверить объявления и следить за предложением на Airbnb.
Логика этой версии простая. Часть владельцев построила виллы в нецелевых зонах или без документов, а теперь не может их легально сдавать. Такие объекты уходят в продажу, потому что для их владельцев бизнес закончился. Рынок в целом при этом чувствует себя нормально.
Версия вторая, капитал пришёл быстрее гостей
Аналитики гостиничного рынка, которых цитирует Bali Discovery 20 сентября 2026 года, смотрят на те же события иначе. Прирост иностранных прибытий в первом квартале 2026 года составил 1,04% против 7,95% годом ранее. Ассоциация отелей PT HIA прогнозирует на 2026 год 6,93 млн иностранных гостей, это минус 0,2% к 2025 году. При этом в стройке находится 2 460 гостиничных номеров, а только на участке Джимбаран, Печату и Унгасан до 2028 года выйдет 688 номеров.
Деньги в сектор продолжают идти. ВВП Бали в первом квартале 2026 года вырос на 5,58%, сектор размещения и питания на 6,44%. Банковское кредитование гостиничного бизнеса выросло на 15,86%, строительное кредитование на 11,08%. Аналитик Росс Вудс, на которого ссылается издание, формулирует это как «расширение капитала быстрее, чем рынок его поглощает», а восстановление после 2024–2025 годов ещё 24 августа назвал иллюзией.
В стрессовом сценарии он оценивает загрузку Убуда в 47,7%, Джимбарана в 50,6%, отдельных районов в 32,5%. Это не прогноз на год, а расчёт того, что будет с загрузкой, если новые номера выйдут на рынок при нынешнем потоке. По этой версии 244 объекта в продаже не аномалия, а первый видимый признак переизбытка предложения.
Две версии спорят о причине, но сходятся в диагнозе. В продажу первыми уходят объекты, экономика которых была посчитана по презентации, а не по рынку.
Что общего у объектов в списке
По источникам нельзя составить точный портрет каждого из 244 объектов, но можно перечислить признаки, которые встречаются в обеих версиях и которые мы видим в практике DOMA при разборе вторичных предложений.
- Нет разрешений на коммерческую сдачу. Вилла построена по PBG для жилого дома или вообще без PBG, зона по KKPR не допускает размещения гостей. После делистинга с 1 августа 2026 года такой объект не приносит дохода на легальных платформах. Подробный разбор в статье что нужно для легальной сдачи.
- Структура через иностранную компанию, которую больше нельзя воспроизвести. С третьей недели мая 2026 года новые PT PMA не регистрируют по коду KBLI 68111. Компании, созданные раньше, продолжают работать, но продать такую структуру следующему иностранцу стало сложнее. Подробнее про закрытие KBLI 68111.
- Доходность из презентации. Объект куплен под обещание 15–17% при загрузке 80%. Реальная загрузка всех объявлений Убуда по индексу DUVI за июль 2026 года составила 37%. Разница между обещанием и фактом делает объект убыточным для владельца с кредитом или с чужим управлением. Как это считать, разобрано в статье финмодель застройщика под лупой.
- Локации с наибольшим новым предложением. Чангу и Букит получили основной объём новых вилл в 2023–2026 годах. Единственный район с положительным балансом поглощения по нашим данным на 2026 год остаётся Санур.
- Короткий остаток лизхолда. Виллы, купленные в 2010-х на 25 лет, подошли к отметке, после которой рынок закладывает дисконт 30–40%. Владельцы стараются выйти до неё. Подробнее в статье переуступка лизхолда до окончания срока.
Что это значит для покупателя
Волна продаж меняет рынок в двух направлениях одновременно, и оба надо учитывать.
Появился торг. На вторичном рынке продавцов стало больше, чем покупателей с готовыми деньгами. Объекты с полным пакетом документов и историей дохода по-прежнему продаются близко к запрошенной цене, но объекты с проблемами отдают с дисконтом. Если вы готовы разбираться в документах, у вас есть выбор, которого не было в 2023–2024 годах.
Выросла цена ошибки. Дешёвая вилла без PBG и SLF в 2026 году не актив со скидкой, а объект, который нельзя легально сдавать и который на следующей проверке попадёт в список на делистинг. Дисконт здесь равен стоимости проблемы, а иногда меньше её.
| Что проверить | Как выглядит норма | Что должно остановить |
|---|---|---|
| Причина продажи | Понятная история, например переезд, смена стратегии или выход в плюс после трёх лет аренды | Продавец уходит от ответа или ссылается на «изменения в законах» без конкретики |
| Остаток лизхолда и продление | 20+ лет с механизмом продления, где прописаны обязанность собственника, срок и цена | Менее 15 лет и «продление по договорённости сторон» |
| Зона и разрешения | KKPR под размещение, PBG с коммерческим назначением, SLF на руках | PBG жилое или отсутствует, зона сельскохозяйственная или LSD |
| Регистрация аренды | NIB по KBLI 55193, NPWPD, налог с размещения платится | Сдача идёт «через друга», отчётности нет |
| Загрузка и выручка | Выписки платформ и управляющей компании за 12+ месяцев | Только презентация с плановыми цифрами |
| Земля и собственник | Сертификат собственника проверен нотариусом, договор аренды нотариальный | Договор простой письменный, собственник сменился без переоформления |
Порядок проверок и типичные ловушки разобраны в статье due diligence виллы на Бали, а полная карта пути от первого вопроса до аренды в материале путь инвестора на Бали.
Как это касается новостроек
Новостройка не конкурирует с проблемной вторичкой напрямую, у неё другой покупатель и другая экономика. Но она конкурирует с хорошей вторичкой, и после сентябрьских новостей покупатель сравнивает их жёстче. Вот три вопроса, которые стоит задать любому продавцу новостройки на фоне этой волны.
- В какой зоне участок по KKPR и есть ли PBG с коммерческим назначением до старта продаж, а не «после сдачи».
- По какой загрузке посчитана доходность в презентации и что будет с цифрой при загрузке 60% и 45%.
- Куда уходят деньги (на счёт продавца или подрядчику по этапам) и что происходит с депозитом при срыве сроков.
Что смотреть дальше
Три индикатора покажут, какая из версий ближе к правде, раньше любых заголовков.
- Статистика прибытий за третий квартал 2026 года. Если прирост иностранных гостей останется около 1%, при 2 460 номерах в стройке давление на загрузку усилится.
- Результат проверки объявлений, которую поручил губернатор. Если у большинства из 244 объектов не окажется разрешений, версия о легализации подтвердится.
- Дисконты на вторичном рынке по объектам с полным пакетом документов. Пока они продаются близко к цене, речь о чистке, а не о падении.
Итог. 244 отеля и виллы в продаже это факт, зафиксированный парламентом Бали 21 сентября 2026 года. Причина у каждого объекта своя, и покупателю выгодно её знать, ведь волна открывает торг по хорошим объектам и одновременно наказывает за покупку плохих. Проверяйте зону, разрешения, регистрацию аренды и реальную загрузку до депозита, а доходность считайте по трём сценариям. Если хотите, чтобы мы разобрали конкретное объявление по этому списку, напишите нам.
Материал носит информационный характер и не является финансовой или инвестиционной консультацией. Мы не финансовые консультанты. Все цифры приведены по источникам с указанием даты и могут быть пересмотрены после публикации официальной статистики за третий квартал 2026 года.
Источники: Bali Discovery, материалы от 20, 24 и 26 сентября 2026 года о 51-м пленарном заседании DPRD Бали (21.09.2026), ответе губернатора Ваяна Костера и статистике прибытий за I квартал 2026 года, Bali Post, 21.09.2026, данные PT HIA (прогноз 2026), BPS Bali (ВВП I квартала 2026), индекс DUVI (выпуск 1, данные июля 2026), практика DOMA по разбору вторичных предложений 2024–2026.
Частые вопросы
Сколько вилл и отелей на Бали сейчас продаётся?
По подсчёту, озвученному на пленарном заседании DPRD Бали 21 сентября 2026 года, из 524 объявлений со словом «отель» 244 оказались реальными отелями и виллами в продаже. Это не полный рынок, ведь подсчёт делался по одному набору площадок и не включает виллы, которые продаются через агентов без публичных объявлений.
Это значит, что рынок Бали падает?
Однозначного ответа в источниках нет. Провинция официально заявляет, что отели загружены, налоговые сборы с отелей и ресторанов выросли на 300 млрд рупий за год, а продажи объясняются реструктуризацией. Аналитики указывают на замедление прироста иностранных прибытий до 1,04% в первом квартале 2026 года и на 2 460 номеров в стройке. Мы советуем считать по конкретному объекту, а не по заголовкам.
Почему владельцы продают виллы именно сейчас?
В открытых источниках называют несколько причин. Это делистинг объектов без разрешений с 1 августа 2026 года, закрытие кода KBLI 68111 для новых иностранных компаний с мая 2026 года, рост предложения в Чангу и на Буките, а также расхождение между доходностью из презентации и фактической загрузкой. По каждому конкретному объекту причину нужно выяснять отдельно.
Можно ли купить виллу на волне продаж дешевле?
Торг на вторичном рынке стал реальнее, особенно по объектам с коротким остатком лизхолда и без полного пакета документов. Но дисконт часто отражает реальную проблему. Вилла без PBG и SLF или в нецелевой зоне дешевле не потому, что продавец спешит, а потому что её нельзя легально сдавать.
Что проверить в объявлении о продаже виллы или отеля?
Проверить стоит пять вещей. Это остаток срока лизхолда и механизм продления, зона земли по KKPR, наличие PBG и SLF, регистрация аренды по коду KBLI 55193 с NIB и NPWPD, а также история загрузки и выручки по выпискам платформ, а не по презентации. Порядок проверки описан в статье о due diligence виллы.
Как волна продаж отражается на новостройках?
Прямо она их не касается. Объект, который строится по действующим разрешениям в целевой зоне с оплатой по этапам, продаётся по своей экономике. Косвенно она задаёт ориентир, ведь покупатель теперь сравнивает новостройку с готовыми виллами на вторичном рынке и требует такой же прозрачности документов.
Какую загрузку закладывать в расчёт после этих новостей?
Не презентационные 80–90%, а рыночные данные. По индексу DUVI за июль 2026 года средняя загрузка всех объявлений Убуда составила 37%, активных объектов по Бали 60–65%, вилл под профессиональным управлением у партнёров DOMA 87%. Считайте три сценария и смотрите, при каком из них объект остаётся в плюсе.