Табанан · Растущий
За рекой от Чангу земля дешевеет в 3–5 раз, а пляжи Кедунгу, Ньяньи и Балиан остаются почти пустыми. Инвесторы «ранней стадии» идут сюда за фрихолдом и участками. Но с 2026 года Табанан не выдаёт разрешения на новые отели и рестораны, а большая часть земли относится к защищённым рисовым полям.
Фото: Wikimedia Commons · Танах-Лот, храм в океане © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Табанан, «рисовая чаша» Бали © CEphoto, Uwe Aranas, CC BY-SA 3.0 · Джатилувих, террасы под охраной ЮНЕСКО © Imacim, CC BY-SA 4.0 · Цапля на поле в Табанане © Eka343, CC BY-SA 4.0
Табанан это крупнейшее сельскохозяйственное регентство острова, здесь террасы Джатилувих (ЮНЕСКО), храм Танах-Лот и 40 км побережья с чёрным песком. Строительный интерес сосредоточен на узкой прибрежной полосе Кедири (Кедунгу, Ньяньи, Танах-Лот, Кааба-Кааба), где выходят off-plan кластеры и планируются отельные проекты.
Ключевой факт для покупателя в том, что Табанан входит в шесть регентств, где с 2026 года запрещено выдавать разрешения на новые отели и рестораны. Виллы под аренду формально под запрет не попадают, но Perda 4/2026 закрывает перевод рисовых полей, а прибрежная полоса теперь считается от максимального прилива. Земля дешёвая ровно потому, что построить на ней можно не везде.
Табанан · -8.6130, 115.0870 · Google Maps · с 2026 действует запрет новых отелей и ресторанов
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд | IDR 200–690 млн/ар, Кедири 250–775 млн/ар | Kibarer, 06.2026 |
| Земля, диапазон | <$250/м² (Табанан, Сесех, Мунггу) | Balitecture Realty, цена м² по районам, 27.08.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR 8–29 млн/ар/год (27–30 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Виллы | $100–600k+, продано Q3 2025: 2 сп. $240k, 3 сп. $352k | InvestLand Bali, рынок, Q3 2025, 01.07.2025 |
| Кедунгу, 2 сп. лизхолд | IDR 5,26 млрд (28 лет) | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $122 (узкий полигон, 31 объект) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Регентство, объектов аренды | 931, ADR IDR 1,41 млн | Airbtics, Bali annual revenue, 12.03.2026 |
| Статус 2026 | запрет новых отелей и ресторанов | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 239 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $277 000 |
| Средняя половина рынка | $183 000 – $421 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 750 |
| Медиана срока аренды | 26 лет |
| Цена года аренды медиана | $10 600 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $226 000 (n=82) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $8 800 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 24% |
| Жилая зона (где указана) | 57% |
| Доля off-plan | 30% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 9 3% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026 (районы каталога Tanah Lot, Cemagi / Seseh). Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Табанан и Танах-Лот и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Морской храм на скале в прибое, самый фотографируемый объект Бали. Основан в XVI веке священником Нирартхой, входит в цепочку прибрежных храмов острова. В прилив скала отрезана от берега, в отлив к ней можно подойти и получить благословение у источника пресной воды. Закат здесь собирает тысячи людей, вокруг выросли рынок и парковки. Для района это главный магнит гостей и причина, по которой виллы у Танах Лота сдаются круглый год.
600 гектаров рисовых террас на склоне Батукару, объект ЮНЕСКО в составе системы субак. В отличие от Тегалаланга здесь простор и почти нет качелей и кафе на краю. Есть несколько маршрутов от 1,5 до 5 км по дамбам между полями, велосипеды напрокат и вид до самого моря. Высота 700 метров даёт прохладу. Дорога из Танах Лота идёт через Табанан и деревни, в сезон урожая поля золотые.
Длинный пляж чёрного песка с мягкой волной и скалой в форме ворот на краю. Это следующий за Переренаном сёрф-спот, где ещё нет плотной застройки, но уже открылись пляжные клубы и первые виллы. Кедунгу называют «новым Чангу», земля здесь в 2–3 раза дешевле, чем в Чангу, а до Переренана 15 минут. Именно вокруг Кедунгу в 2025–2026 годах идёт основной поток новых проектов района.
Тихий пляж между Кедунгу и Танах Лотом. Чёрный песок, рыбацкие лодки, несколько варунгов и один крупный курорт. Волны сильные, купаться сложно, зато закаты с видом на Танах Лот. Деревня Ньяньи и соседняя Белаланг это зона вилл среди рисовых полей в 5 минутах от океана. Здесь сохраняется деревенский уклад, а земля продаётся в основном участками с видом на поля.
Устье реки Балиан на западе Табанана и старейший сёрф-спот западного побережья. Ровная левая и правая волна на песчаном дне работает круглый год. Небольшой посёлок с гестхаусами, йогой и парой ресторанов, атмосфера Бали двадцатилетней давности. Дорога от Танах Лота занимает около часа по трассе на Гилиманук. Для инвестора это далёкая периферия с дешёвой землёй, но и с малым спросом на аренду вне сёрф-сезона.
Лес обезьян Табанана. Это 12 гектаров священного леса вокруг храма Далем Кахьянган, сотни макак и колония летучих лисиц на верхних ветках. Гораздо спокойнее убудского аналога, туристов мало. Раз в 210 дней, в праздник храма, деревня проходит через лес процессией мапеед с подношениями на головах. Рядом деревня Кукух с мастерскими по мебели из тика.
Королевский храм династии Менгви, построен в 1634 году, объект ЮНЕСКО. Окружён рвом с водой, внутри ряды многоярусных башен меру над ухоженным садом. Один из самых красивых храмов острова, при этом без толп. Менгви лежит на дороге из Табанана в Убуд, по пути ещё Пура Сада и рынок в Капале. Для района это точка культурного маршрута, который гости вилл обычно объединяют с Танах Лотом.
Храм у подножия горы Батукару на высоте 700 метров, один из шести главных храмов Бали. Стоит в тропическом лесу, часто в тумане, туристов почти нет. Отсюда начинаются треки на вершину (2 276 м) и маршруты по горным деревням Вонгаягеде и Джатилувих. Поездка к Батукару показывает вторую сторону Табанана, где вместо пляжей горы, прохлада, кофе и какао.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Танах Лот © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Террасы Джатилувих © rheins, CC BY 3.0 · Алас Кедатон © Jonatanbagus, CC BY-SA 4.0 · Пура Таман Аюн © Cindi CGJ, CC BY-SA 4.0 · Пура Лухур Батукару © MajaK., CC BY 3.0
| Аэропорт | 60–90 минут, планируется платная дорога Гилиманук–Менгви |
|---|---|
| Пляж | Kedungu / Nyanyi / Balian |
| Клиники | BRSU Tabanan, Kasih Ibu Tabanan 15–30 мин |
| Школы | школы Чангу 20–30 мин |
| Магазины | Табанан-город, Кедири |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Запрет 2026 года касается новых отелей и ресторанов. Виллы формально не запрещены, но участок должен быть вне защищённых рисовых полей (LP2B) и иметь KKPR, а это отсекает большинство дешёвых предложений.
Фрихолд IDR 200–690 млн за ар по листингам, в Кедири 250–775 млн. Лизхолд IDR 8–29 млн/ар/год на 27–30 лет.
Пока тонкий, 31 объект в полигоне AirROI с ADR $122 и загрузкой 32%. По регентству 931 объект со средней ценой ночи IDR 1,4 млн (Airbtics).
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.