Гианьяр · Растущий
Двадцать километров чёрного песка между Сануром и Кусамбой, здесь мировой сёрф-спот Керамас, сафари-парк и рисовые поля до самого моря. Земля вдвое дешевле Санура, регентство вне запрета 2026 года, но спрос на аренду пока самый тонкий на юге.
Фото: Wikimedia Commons · Пляж Керамас, чёрный песок и правый брейк © Arthamade, CC BY-SA 4.0 · Утро в Керамасе © Arthamade, CC BY-SA 4.0 · Побережье Гианьяра с высоты © Marvin Meyer, CC0
Побережье Гианьяра это деревни Кетевел, Саба, Керамас и Лебих вдоль дороги Ida Bagus Mantra. Сюда 40 минут из Убуда и 20 из Санура. Именно поэтому район считают «пляжем Убуда» и «переливом Санура». Новые кластеры вилл появляются в Кетевеле, а участки с видом на поля и океан в Керамасе и Сабе.
Рынок ранний, 48 объектов в посуточной аренде с загрузкой 20% и выручкой $5,4 тысячи в год. Покупают в основном землю, фрихолд SHM за IDR 250–350 млн за ар, под собственную виллу или с расчётом на рост. Гианьяр не попал под запрет 2026 года, поэтому побережье даёт редкое сочетание, здесь дёшево и можно строить.
Гианьяр · -8.5900, 115.3400 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, фрихолд (Керамас) | IDR 250–350 млн/ар (SHM), 20 листингов | rumah123.com, земля по регионам, 09.2026 |
| Земля, фрихолд (Кетевел, у пляжа) | IDR 650 млн/ар | Kibarer, 06.2026 |
| Виллы | данных по медианам нет, единичные листинги | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $112 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 20,2% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $5 400/год (−31% г/г) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 48 (62%: целые дома) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Статус 2026 | Гианьяр вне запрета | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Керамас и Кетевел и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Чёрный песок и правая волна над рифом, которую называют одной из лучших на Бали. Здесь проходил этап мирового тура по сёрфингу, а вечерами волну подсвечивают прожекторы курорта. Пляж не для купания, течения здесь сильные. Вокруг несколько курортов и вилл первой линии, а дальше по берегу рыбацкие деревни. Для инвестора Керамас это сёрф-аудитория и восточная тишина в 40 минутах от аэропорта.
Крупнейший зоопарк острова на 40 гектарах. Здесь сафари на автобусе среди слонов, зебр и носорогов, аквариум, вечернее шоу Bali Agung и ночное сафари. Главная семейная точка восточного побережья, около миллиона гостей в год. Работает и как отель с видом на вольеры. Для владельца виллы в Керамасе это аргумент для семейных гостей, которым не хватает развлечений в тихом районе.
Пляж в Сукавати между Кетевелем и Керамасом, к которому выходят несколько крупных вилл и небольших курортов. Чёрный песок, длинная полоса без застройки, храм у берега и рыбаки на рассвете. По утрам здесь гуляют и бегают жители окрестных вилл. Пурнама и соседний Сабa это зона, куда девелоперы смотрят как на продолжение Керамаса. Земля пока дешёвая, дорога до Санура 25 минут.
Тихий пляж рядом с Керамасом с большим храмом Пура Сегара и площадкой для конных прогулок вдоль воды. Здесь проходят деревенские церемонии меласти перед Ньепи, когда к морю выносят храмовые реликвии. Береговая линия почти без застройки, за ней рисовые поля. Именно такие участки в 300–500 метрах от океана составляют основное предложение земли в районе.
Один из морских храмов цепочки, окружающей Бали, стоит прямо на пляже в Медахане. Известен статуями и резьбой у входа, а также как место церемоний для всего округа Гианьяр. В храмовые дни пляж заполняют процессии, в остальное время пусто. Рядом небольшие варунги и лодки рыбаков. Для гостей вилл это ближайший «настоящий» храм без туристов.
Пляж у столицы регентства с видом на Нуса-Пениду через пролив. Известен ресторанами морепродуктов на берегу и как место, откуда в церемонии выносят пепел после кремаций. Длинная набережная, парковка, много местных по выходным. Отсюда 10 минут до центра Гианьяра с рынком, больницей и школами, что важно для тех, кто живёт в Керамасе постоянно.
Ближайший к Сануру пляж района, в 15 минутах от него по объездной. Чёрный песок, сёрф-волна для продолжающих и несколько вилл с бассейнами на первой линии. Деревня Кетевел известна масками для танцев, здесь живут семьи резчиков. Для покупателя это компромисс. Здесь тише Санура и дешевле Керамаса, а до международных школ и клиник Санура 20 минут.
Храм XI века у пещеры, в которой живут тысячи летучих мышей, на трассе в Кусамбу. Один из девяти храмов, защищающих Бали по сторонам света. По легенде пещера тянется до Бесаких. Через дорогу пляж с чёрным песком и солеварни. Удобная остановка по пути в Падангбай и на Нуса-Пениду.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Пляж Керамас © Arthamade, CC BY-SA 4.0 · Bali Safari and Marine Park © Christophe95, CC BY-SA 4.0 · Пляж Пурнама © Arthamade, CC BY-SA 4.0 · Пляж Лебих © Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Пляж Кетевел © Marvin Meyer, CC0 · Гоа Лавах (храм летучих мышей) © Schnobby, CC BY-SA 3.0
| Аэропорт | 40–60 минут |
|---|---|
| Пляж | Keramas / Ketewel / Pabean в районе |
| Клиники | Prof. Ngoerah, Bali International Hospital (Санур) 20–30 мин |
| Школы | Санур и Убуд 20–40 мин |
| Дорога | байпас Ida Bagus Mantra |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
IDR 250–350 млн за ар фрихолд (SHM) по 20 листингам rumah123. У пляжа в Кетевеле до 650 млн за ар.
Можно, но рынок ранний, всего 48 объектов, ADR $112, загрузка 20%. Район покупают под собственную жизнь или на рост стоимости земли, а не под быструю доходность.
Гианьяр не попал под запрет 2026 года на новые отели и рестораны, а до госпиталей Санура и Убуда 20–40 минут.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.