Гианьяр · Ядро рынка
Убуд это второй по объёму рынок острова после Чангу, но с другой экономикой. Земля от IDR 350 млн за ар, спрос круглогодичный (йога, ретриты, удалёнщики на месяц), а конкурировать приходится с гестхаусами, а не с виллами. Здесь строит DOMA, и здесь мы знаем цифры не по листингам, а по своим отчётам.
Фото: Wikimedia Commons · Террасы Тегалаланга, открытка Убуда © chensiyuan, CC BY-SA 4.0 · Тропа Чампуан, утренняя прогулка из центра © Fabio Achilli, CC BY 2.0 · Дворец Убуда, центр города и вечерние танцы © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Дом среди полей, типичная вилла Убуда © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0
«Убуд» это не точка, а 20 километров от Тегалаланга на севере до Лодтундуха на юге, с разным зонированием, водой и ценой земли. Центр и Пенестанан стоят IDR 6–12 млн/м², гребень Саяна 10–18 млн, Тегалаланг 3–6 млн. Подробно по деревням в разделе Локации Убуда.
Рынок аренды здесь самый большой вне юга, 2 818 объектов, из которых 41% составляют комнаты и гестхаусы. Это давит на ADR ($113), но даёт устойчивую загрузку у вилл с бассейном и видом. Наши сданные виллы показывают 60–88% против 37% по полигону AirROI. Гианьяр не вошёл в запрет 2026 года на новые отели и рестораны, и это ключевое преимущество района на ближайшие годы.
Гианьяр · -8.5069, 115.2625 · Google Maps
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля, диапазон | $250–750/м² (IDR 0,4–1,2 млрд/ар) | Magnum Estate, Bali property prices 2026, 26.05.2026 |
| Земля, средняя | $316/м² (LandLoom, 05.2026), листинги фрихолд IDR 350–500 млн/ар | Own Property Abroad, обзор цен земли (LandLoom), 09.05.2026 |
| Земля, лизхолд | IDR 5,3–8 млн/ар/год (22–23 года) | Kibarer, 06.2026 |
| Вилла, типично | $250–500k, медиана ≈$340k | Magnum Estate, Bali Property Market Report 2026, 03.06.2026 |
| Лизхолд / фрихолд, медиана | $320k / $386k | Balitecture Realty, цена м² по районам, 27.08.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $113 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 36,6% (полигон), 55–65% у сложившихся вилл | Rumavi, покупка недвижимости в Убуде, 19.05.2026 |
| Объектов в аренде | 2 818 (+43% за год, 41%: не целые дома) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
| Объявлений с ценой (leasehold) | 183 |
|---|---|
| Медиана запрашиваемой цены | $289 000 |
| Средняя половина рынка | $215 000 – $424 000 |
| Медиана цены за м² постройки | $1 810 |
| Медиана срока аренды | 26 лет |
| Цена года аренды медиана | $11 900 за год |
| Виллы с 2 спальнями медиана цены | $236 000 (n=62) |
| Виллы с 2 спальнями цена года аренды | $9 300 за год |
| Объявлений со сроком 29+ лет | 20% |
| Жилая зона (где указана) | 72% |
| Доля off-plan | 28% |
| Валовая доходность в объявлениях (аренда ÷ цена) | 10 0% |
Сводка DOMA Research по 2 502 объявлениям вилл каталога Bali Home Immo, сбор 29 сентября 2026. Цены запрашиваемые, не цены сделок. Рупии пересчитаны по 17 960 за доллар. Цена года аренды = цена ÷ срок аренды, определение в индексе DUVI. Зона в объявлении не является разрешением, для конкретного участка проверяйте KKPR.
Что видит гость виллы в районе Убуд и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Священный лес Падангтегал в южной части города. Здесь 12 гектаров баньянов и мускатных деревьев, три храма XIV века и больше тысячи длиннохвостых макак. Это самая посещаемая точка Убуда, около 10 тысяч гостей в день в сезон. Для покупателя жилья лес задаёт ориентир. Улица Monkey Forest Road и кварталы вокруг неё самые дорогие в аренде, но и самые шумные. Виллы в 10–15 минутах к северу или западу дают ту же доступность при куда более спокойном фоне.
Открыточный вид Бали. Рисовые ступени спускаются по склону ущелья Чеклук, над полем висят качели, на кромке обрыва стоят кафе. Террасы входят в систему субак, признанную ЮНЕСКО в 2012 году. Утром до 9 часов здесь тихо и можно пройти по тропам между полями, к полудню подъезжают автобусы. Деревня Тегалаланг известна и как центр резьбы по дереву, вдоль дороги десятки мастерских, откуда мебель и декор уходят на экспорт. Для инвестора это направление с растущим спросом на виллы с видом на террасы.
Двухкилометровая тропа по травяному гребню между двумя реками, начинается у храма Гунунг Лебах и выводит к деревне Бангкиангсидем. Это главная утренняя прогулка Убуда. На рассвете здесь бегают и гуляют местные и экспаты, к 10 утра становится жарко. Вдоль тропы стоят несколько кафе и небольшие отели. Кварталы по обе стороны гребня, Пенестанан и Санггинган, считаются одними из лучших для жизни, там близко к центру, но тихо и зелено.
Резиденция королевской семьи Убуда на главном перекрёстке города, построена в начале XIX века. Днём открыт внутренний двор с резными воротами и павильонами, вечером во дворе идут танцы легонг и баронг. Дворец и сегодня остаётся центром общественной жизни, отсюда начинаются церемонии и кремационные процессии. Напротив стоит рынок, рядом улица Jalan Raya с кафе и галереями. Это самая туристическая точка города, но и самая узнаваемая.
Двухэтажный рынок напротив дворца, перестроенный после пожара 2016 года. Ранним утром это продуктовый рынок для местных с фруктами, специями и цветами для подношений. С 9 утра он превращается в сувенирный, здесь продают саронги, корзины, резьбу и картины. Торговаться принято. Для жителей района рынок важен как ориентир центра и как точка, где всегда есть пробка. Улицы вокруг него узкие, парковки почти нет.
Храм священного источника в Тампаксиринге, основан в 962 году. В бассейне с тридцатью струями балийцы проходят обряд очищения мелукат, гости могут участвовать в саронге и с подношением. Рядом стоит бывшая резиденция президента Сукарно на холме. Это один из самых посещаемых храмов острова, лучше приезжать к открытию в 8 утра. Дорога из Убуда проходит через деревни резчиков и рисовые поля Тампаксиринга.
Пещерный храм IX века в деревне Бедулу, вход вырезан в виде пасти демона. Внутри ниши с изваяниями Ганеши и лингамами, снаружи купальня с шестью фигурами, откопанная только в 1954 году. Вниз по склону тропа ведёт к реке и буддийским руинам. Место входит в предварительный список ЮНЕСКО. Бедулу и соседний Пеженг, старая столица Бали, это ещё и спокойный жилой пояс в 10 минутах от центра Убуда с более доступной землёй.
Водный храм на главной улице, построенный в 1950-х архитектором Густи Ньоман Лемпадом. К воротам ведёт дорожка через пруд с лотосами, по вечерам на площадке перед храмом танцуют кечак и легонг. Посвящён богине знаний и искусств, что для Убуда символично, ведь город живёт галереями, музыкой и школами танца. Рядом Museum Puri Lukisan с коллекцией балийской живописи.
Самый доступный большой водопад около Убуда. Высота 15 метров, река Петану, крутого спуска нет, до центра полчаса. У верхней площадки кафе и смотровые, внизу можно купаться, в сезон дождей поток мутный и сильный. По пути стоят деревни Кеменух и Блахбату с мастерскими резчиков. Юг Убуда в сторону Тегенунгана это зона более дешёвой земли и растущих вилл, ближе к Санур и аэропорту.
Скальные гробницы XI века в ущелье реки Пакерисан. Это десять святилищ высотой семь метров, вырезанных в скале в память о короле Анак Вунгсу и его семье. К ним ведут 300 ступеней через рисовые террасы и лавки. Вместе с Тирта Эмпул входит в культурный ландшафт Пакерисана, объект ЮНЕСКО. Один из самых атмосферных храмов острова и повод для поездки по северу Гианьяра.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Лес обезьян © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Террасы Тегалаланга © EverettSlane, CC BY-SA 4.0 · Гребень Чампуан © Fabio Achilli, CC BY 2.0 · Дворец Убуда (Пури Сарен) © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Рынок Убуда © Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 · Тирта Эмпул © Panina Manina, CC BY-SA 4.0 · Гоа Гаджа (Слоновья пещера) © Jakub Hałun, CC BY-SA 4.0 · Храм Сарасвати © Nepomuk, CC BY-SA 3.0 · Водопад Тегенунган © Magul, CC BY-SA 4.0 · Гунунг Кави © Karinkeren, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 60–90 минут |
|---|---|
| Пляж | Керамас ≈40 мин |
| Клиники | Kenak Medika, Ari Canti, Prof. Ngoerah ≈60 мин |
| Школы | Green School (Sibang) 30 мин, Pelangi, Wood School |
| Коворкинги | Outpost, Hubud и др. |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
В среднем $316/м² (LandLoom, 05.2026). Диапазон $250–750/м². По деревням центр и Пенестанан стоят IDR 6–12 млн/м², Саян 10–18 млн, Тегалаланг 3–6 млн.
По полигону AirROI загрузка 37% (тянут вниз 1 100+ комнат и гестхаусов). Сложившиеся виллы с бассейном дают 55–65%. Наш Green Harmony показал 88,2% за 2025 год.
Нет. Запрет на новые отели и рестораны с 2026 года действует в шести регентствах. Гианьяр, Бадунг и Денпасар в него не входят.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.