Тегалаланг (Убуд), виллы у террас, LP2B и мораторий

Где это

Кечаматан Тегалаланг начинается севернее Петулу и тянется к Кинтамани. Центр это деревня Тегалаланг на Jl. Raya Tegallalang, а террасы Чекинг чуть южнее её. Южные деревни кечаматана (Кедисан, Келики, Кенделан) находятся в 10–15 минутах от центра Убуда, сама Тегалаланг в 20, от Лодтундуха до террас 30 минут. До аэропорта час и больше.

Высота больше, чем в Убуде, ночи прохладнее, по утрам туманы. Рельеф образуют глубокие овраги рек с террасами по склонам. Sun Rise стоит на рисовом ландшафте в 10 минутах от Убуда, по данным проекта.

Зонирование и где здесь можно строить

Тегалаланг это сердце субака, ирригационной системы, включённой в культурный ландшафт ЮНЕСКО (2012). Значительная часть земель относится к LP2B и LSD, то есть к зелёной зоне с запретом перевода, а жилая застройка идёт вдоль дорог и в деревнях. Perda Bali 4/2026 сделала перевод рисового поля под виллу уголовным преступлением (до 5 лет и до 1 млрд рупий), а мораторий 2026 года ограничил новые разрешения в перегретых зонах.

Практический вывод такой. Здесь ещё чаще, чем в остальном Убуде, «участок с видом на террасы» оказывается полем. Для проверки нужны карта RDTR, запрос LSD/LP2B через нотариуса и KKPR на конкретные координаты. По Sun Rise в папке проекта есть NIB, SPPL, материалы по соответствию зонированию и топосъёмки. Финального PBG/SLF с номером нет, и мы не называем проект сданным до подтверждённой передачи.

Вода и рельеф

В верховьях рек вода есть, но она ирригационная. Субак распределяет её по полям, и участок не может перекрывать канал. Скважины глубже, чем на юге, для коммерческой виллы нужен SIPA. Овраги здесь самые красивые и самые проблемные места, с отступами от обрыва и оползнями на террасах после ливней (на карте рисков Bali Net Zero «оползни террас» отмечены как риск именно сельскохозяйственного пояса).

Инфраструктура рядом

Вдоль Jl. Raya Tegallalang стоят кафе и смотровые на террасах, ремесленные мастерские (район известен резьбой и экспортом декора), минимаркеты, варунги. Клиники, школы и коворкинги находятся в Убуде, в 10–20 минутах. Для гостей это локация «ретрит и террасы», а не «прогулки по центру». Для long stay важно расстояние до кафе и рынка.

Цены и спрос

Земля в деревнях у дороги стоит в убудском диапазоне $250–750/м², дешевле к северу и дороже у видовых оврагов. Но большая часть красивых участков легально непродаваема. Sun Rise включает 19 юнитов, это 15 компактных вилл 36 м² с одной спальней и своим бассейном и 4 виллы 81 м² с двумя спальнями. Проданы 19 из 19, генплан от 26.02.2025, стройка идёт (фото июля 2026). На странице проекта нет прайса и «последних вилл», спрос подтверждён результатом.

Кому подходит. Инвестору с малым чеком под компактный формат и гостям-ретритникам. Тем, кому нужен вечерний центр Убуда, лучше смотреть южные деревни.

Проекты DOMA здесь

Sun Rise

19 юнитов · продано 19 из 19 · строится

Частые вопросы

Можно ли купить участок с видом на террасы Тегалаланг?

С видом да, если сам участок в жилой зоне и не в LSD/LP2B. Сами террасы и большинство полей вокруг относятся к зелёной зоне под защитой, а перевод их под виллу с 2026 года считается уголовным преступлением по Perda Bali 4/2026.

Sun Rise сдан?

Нет. Все 19 юнитов проданы, стройка идёт (последние фото от июля 2026). Мы не называем проект сданным, пока передача владельцам не подтверждена, и не отмечаем PBG/SLF как полученные без файла с номером.

Сколько ехать до центра Убуда?

Из южных деревень кечаматана 10–15 минут (Sun Rise в 10 по данным проекта), из самой Тегалаланг около 20. От Mirador в Лодтундухе до террас 30 минут.

Тегалаланг, террасы, прохлада и самая строгая проверка земли