Карангасем · Нишевый
Три часа от аэропорта, чёрные пляжи, рифы у берега и лучший в Индонезии затонувший корабль. Гости это дайверы и фридайверы на недели, цена ночи $68, самая низкая среди районов острова. Покупают здесь дом у моря на фрихолде, а не доходность.
Фото: Wikimedia Commons · Амед, залив и Агунг © Suhaasps3, CC0 · Рыбацкие джукунги на пляже Амеда © Marklchaves, CC BY-SA 4.0 · Золотой час над заливом Джемелук © Wawansatriawan bali, CC BY-SA 4.0 · Соляные промыслы Амеда © Surya Edy Gautama, CC BY-SA 4.0
Амед это цепочка рыбацких деревень от Джемелука до Аас, вытянутая вдоль восточного берега под Агунгом. Туламбен в 20 минутах севернее знаменит рэком USAT Liberty. Инфраструктура минимальная, дороги узкие, зато вода прозрачная, а закаты с видом на вулкан.
На рынке фрихолд-эстейты первой линии $450k–1,95M, малые дайв-резорты и виллы на склонах от $100k. Данных по земле нет. Сделки идут с индонезийскими продавцами. Среди рисков зона опасности извержения Агунга, режим водной ЧС 2026 года в Карангасеме и запрет 2026 на новые отели и рестораны.
Карангасем · -8.3380, 115.6600 · Google Maps · с 2026 действует запрет новых отелей и ресторанов
Оценка DOMA, где 5 означает максимум по острову. Земля и цена ночи показывают уровень цен. Загрузка взята из AirROI относительно среднего по острову. Инфраструктура учитывает госпитали, школы и дороги. Тишина обратна трафику и ночной жизни.
| Показатель | Значение | Источник |
|---|---|---|
| Земля | индекса нет | rumah123.com, земля по регионам, 09.2026 |
| Виллы, бюджет / средний / luxury | $100–250k / $250–500k / $500k–1,5M+ | Kibarer, 06.2026 |
| Первая линия (регентство) | $451k–1,95M | Kibarer, 06.2026 |
| Цена ночи (ADR) | $68 | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Загрузка | 35% | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Выручка на объект | $9 700/год (−18% г/г) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Объектов в аренде | 71 (41% дома, 44% бутик-отели) | AirROI, отчёты по районам с августа 2025 по июль 2026, 09.2026 |
| Статус 2026 | Карангасем, запрет новых отелей и ресторанов | Запрет новых отелей/ресторанов в 6 регентствах с 2026, 08.08.2025 |
Цены взяты как asking price из листингов. ADR и загрузка получены из полигона AirROI с августа 2025 по июль 2026. 1 ар = 100 м². Прогноз, а не гарантия.
Что видит гость виллы в районе Амед и Туламбен и откуда у владельца берётся спрос на аренду. Расстояния указаны от центра района, фото взяты с Wikimedia Commons.
Американский транспорт, торпедированный в 1942 году и сдвинутый в море извержением Агунга в 1963-м. Лежит в 30 метрах от берега на глубине от 5 до 30 метров, полностью оброс кораллами. Самый посещаемый рэк в мире и причина существования Туламбена. Здесь десятки дайв-центров, погружения прямо с пляжа, сотни дайверов в день в сезон. Для инвестора это стабильная дайв-аудитория, которая приезжает круглый год.
Главная бухта Амеда с видом на Агунг через воду. На чёрном песке лежат рыбацкие лодки джукунг, в 20 метрах от берега риф, а под водой «галерея» статуй для снорклинга. На мысе смотровая площадка с закатом. Вдоль бухты варунги, дайв-центры и небольшие отели. Это центр района, от которого считают расстояние до вилл на склонах.
Одна из семи бухт Амеда, самая спокойная для купания. Здесь мелкий тёмный песок, коралловый риф и японское затонувшее судно у берега в соседнем Банутане. Вокруг несколько бутик-отелей и вилл на склоне с видом на бухту. Дорога вдоль побережья узкая и холмистая, зато почти без машин. Здесь начинается зона вилл с самыми красивыми панорамами района.
«Врата небес». Раздвоенные ворота нижнего храма, сквозь которые виден Агунг, стали одним из самых тиражируемых кадров Бали. Очередь на фото занимает 1–3 часа. Верхний храм Лухур Лемпуянг стоит на вершине горы в 1 700 ступенях выше, туда доходят немногие. Один из шести главных храмов острова. Из Амеда 40 минут через Абанг.
Водный дворец раджи Карангасема 1946 года с фонтанами, прудами и каменной дорожкой через воду. Стоит на пути из Амеда в Амлапуру, столицу регентства, где рынок, банки и больница. Вокруг дворца рисовые террасы и тропы для прогулок. Для жителей Амеда это ближайшая «городская» поездка, которая совмещает дела в Амлапуре с прогулкой.
Вулкан высотой 3 031 метр закрывает западный горизонт Амеда и определяет здешние закаты. Извержение 2017–2019 годов остановило туризм в районе почти на год, и это главный риск, о котором стоит помнить при покупке. Зона эвакуации начинается в 8–12 км от кратера, Амед в неё не входит, Туламбен на границе. Подъём на вершину начинается из Бесаких или Пасар Агунга.
Традиционное производство морской соли, которым Амед жил до туризма. Морскую воду разливают по выдолбленным стволам пальм и выпаривают на солнце. Соль Амеда получила географическое указание и продаётся в лавках вдоль побережья. Несколько семей ещё работают по старой технологии, к ним можно зайти. Один из немногих на Бали живых промыслов, не превращённых в шоу.
Дайв-деревня на каменистом берегу под Агунгом. Кроме Liberty здесь ещё десяток спотов у самого берега, например Coral Garden, Drop-off и Seraya Secrets для макросъёмки. Посёлок состоит из дайв-курортов, варунгов и лавок с оборудованием, пляжа для купания нет. Земля дешевле, чем в Амеде, но и спрос узкий, сюда едут только нырять.
Фото достопримечательностей: Wikimedia Commons · Затонувший корабль USAT Liberty © Tilonaut, CC BY 3.0 · Бухта Джемелук © Suhaasps3, CC0 · Пляж Липах © Wawansatriawan bali, CC BY-SA 4.0 · Пура Лемпуянг © yeowatzup, CC BY 2.0 · Тирта Гангга © Traveler100, CC BY-SA 3.0 · Гора Агунг © Marklchaves, CC BY-SA 4.0 · Солеварни Амеда © Surya Edy Gautama, CC BY-SA 4.0
| Аэропорт | 2,5–3 часа |
|---|---|
| Пляж | В районе Jemeluk / Lipah / Tulamben |
| Клиники | RSUD Karangasem ≈45 мин |
| Школы | нет |
| Вода | скважины, ЧС по воде 2026 в Карангасеме |
Время в пути указано как типичная оценка вне часа пик. Для конкретного участка проверяйте в Google Maps.
Бюджетный сегмент $100–250k, средний $250–500k, первая линия и luxury $500k–1,5M+ (управляющие компании Амеда. Листинги регентства $451k–1,95M).
Низкая. ADR $68 при загрузке 35% даёт около $9,7 тысячи в год на объект. Район покупают для жизни и дайвинга.
Извержение 2017 года закрыло аэропорт и эвакуировало деревни. Амед лежит у подножия. Проверяйте зону KRB участка и условия страхования.
Обновлено 2026-09-20. Не является публичной офертой. DOMA работает как инвест-партнёр на Бали. В этом районе мы не ведём проектов, если на странице не сказано иное.
Расскажите бюджет и цель, и мы пришлём подборку юнитов с ценами, планировками и расчётом доходности. Без навязчивых звонков.